こんにちはJOJOです！
最近僕の近所でもオープンハウスという新興戸建メーカーがどんどんと新築分譲戸建を販売しています。
勢いある会社だな～なんて感心していたら、ものすごい成長しているみたいです。
（株）オープンハウスは第2四半期では過去最高の売上・利益となった。連結売上高は1,171億6,300万円（前年同期比49.1％増）、営業利益151億6,000万円（同77.2％増）。
今回はオープンハウスの決算数字を読み解きながら、どうして不動産分譲会社やディベロッパーがこんなに儲けられるのかを分析してみたいと思います！
戸建分譲のカラクリ
まず、戸建事業を見てみましょう。
オープンハウスは「東京に家を持とう」というCMキャッチコピーで有名ですが、CM通り都心を中心に小規模戸建の分譲を行っています。
売上高591億に対して営業利益は69億円。営業利益率は12%。
これって実はスゴイ利益率です。
日本を代表とする日立とかパナソニックという電機メーカーの目標営業利益率は5%ですから、オープンハウスの戸建事業は軽くその目標をクリアしていることになります。
営業利益率は、ざっくりと売上から仕入れ原価（土地、建物）や広告費等の変動費と、営業マンの人件費や家賃等の固定費を除いた利益のこと。
この営業利益が12%もあるってことは、ざっくりと粗利は30%以上あるということ。
現在、首都圏の土地の仕入れ値は年率8%で上昇しています。
建築費も部材の値上がりから年率5%以上高騰しています。
そのため、土地も建物も値上がりしていて、粗利益30%を叩き出せるというのは驚異的です。
逆に言うと、仕入れに対して粗利率30%載せた価格でも一般消費者には家が売れるということ。
この事実からだけでも、都心の戸建需要が強く、高値で分譲住宅が販売されていることがわかりますね。
もっと儲かるリノベーション事業
戸建事業だけでも十分に儲かっているオープンハウスですが、実は、もっと儲かっている事業があるのです。
それが流動化事業。
流動化事業とは、中古の収益物件（ビル、マンション等）を購入し、リノベーションを施した後、一般の個人投資家に高値で販売している事業のこと。
分かりやすく言うと、一般に言われるリノベーション事業のことです。
この流動化事業の利益率がハンパない。
売上高384億7,800万円に対して、営業利益は64億5,900万円。営業利益率に直すと17%。
めちゃくちゃ高収益です。
戸建事業と同じように仕入れ原価、建築費、営業マン人件費、広告費を除いて17%の利益が残っているということですから、恐らく仕入れ価格は５割程度じゃないですかね。
ざっくり言うと、オープンハウスは消費者向け価格（エンド価格）の半分の価格で仕入れて、倍の値段で消費者に販売していることになります。
これだけで、リノベーション事業がいかに儲かるかが分かりますね。
リノベーション物件を購入する時は注意しよう
これまで見てきた通り、リノベーション物件には業者の利益がたっぷり載っています。およそ売値の半分は業者の利益だと考えても差し支えないと思います。
楽して不動産会社からリノベ済みの物件を購入することは５割の利益・果実を失うことを意味するのですね。
逆に言うと、個人投資家も築古物件を購入し、自分で知恵と時間と労力を投入してリノベーションを行えば、５割の利益を得るチャンスがあるってこと。
どちらが良いかは個人投資家次第ですが、楽だからと言って、むやみにリノベーション物件ばっかり買っているとあまり儲からないですね。
まとめ
最近、武蔵コーポレーションもリノベーション事業に力を入れると発表しているように、色んな不動産会社がリノベーション事業に参入してきています。
リノベーション物件は、一見綺麗で、手間もかからないように見えますが、それだけ割高です。
リノベーション物件を不動産会社から提案された場合は、自分で同じようなリノベーションをしたら、いくら儲かるのかをまず考えたほうが良さそうです。
決して、高値掴みだけはしないようにしましょうね。
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