不動産市況

「2022年」不動産価格の予測と僕の投資戦略

アベノミクスが開始された2010年以降、国内の不動産価格はずーっと一本調子で上昇してきましたね。2021年はコロナ対策による金融緩和により更に価格の上昇スピードが上がりました。

このまま不動産価格が上昇し続けると、実需で家を買いたい人も、投資家も不動産が買えなくなっちゃいますね。

一体、2022年の不動産価格はどうなるのでしょう?

さすがにもうそろそろピークアウトして下落に転じるのか?

今回は僕の2022年、国内不動産市況の予測を紹介します。

結論はズバリ、

2022年、国内不動産価格は緩やかに上昇する』です。

今回は、僕がこのように予想する理由を解説します。

また2022年の不動産上昇トレンドにおける僕自身の不動産投資戦略も紹介します。

こんな人にオススメ
  • 2022年の不動産市況について知りたい方
  • 2022年における不動産投資戦略を悩んでいる方

2022年の不動産価格が緩やかに上昇する理由

欧米ではインフレが進行

欧米を中心にインフレ(物価上昇)が進行しています。

アメリカでは2021年12月の消費者物価指数が前年同月比+6.8%も上昇しています。

一年間で7%も物価が上がるのは凄いですね。

このインフレを危機感を抱いた英国は先進国で一番初めに利上げを実施しました。

米国連邦準備制度理事会(FRB)も2022年には量的緩和の段階的な終了(テーパリング)を行い、年3回の利上げを行うと発表しました。

これまで株も不動産も上昇基調を続けてきましたが、この相次ぐ利上げの発表を受けて上昇スピードが弱まってきました。

特に金利上昇が不動産価格に与える影響は大きいです。

基本的に不動産を購入する際には、実需も投資家も融資を受けますが、金利が高くなれば、それだけ返済金額が増えます。

そのため、不動産投資においてはイールドギャップ(利回りと調達金利の差)が減少し、不動産価格にはマイナスの影響を与えます。

ただ、欧米の中央銀行もアホではないので、景気を冷え込ませるまで急激に利上げをするとは思えません。

おそらく国民の不満が出ない程度に緩やかに上昇する、「丁度よい塩梅(あんばい)」を狙ってくると思います。

そのため、2022年は欧米の株や不動産は緩やかに上昇し続けると思います。

日本は利上げしない

次に日本の状況を考えてみます。

2022年、欧米は利上げを行いますが、日銀は利上げを行いません。ゼロ金利政策を維持するはずです。

2021年11月の国内消費者物価指数は前年同月比+0.6%でした。

物価上昇率がゼロだった2020年に比べれば、2021年の物価は上昇傾向にあるといえますが、たったの+0.6%です。

上昇率はアメリカの1/10ですね。

日銀が目標とするインフレターゲットの+2%にはまだまだ及びません。

そのため、2022年の間も日銀はゼロ金利政策を維持すると思います。

日本はゼロ金利を維持する一方で、欧米は相次いで利上げを行います。

これは円安をもたらします。

利息がつかない日本円を持っているより、利息が高いドルやポンドを持っていたほうがお得です。円を売って、ドルやポンドを購入する動き=円安が進むでしょう。

円安が進むことによって、海外からの日本の不動産への投資は更に増加するでしょう。

円安になるということは、海外投資家にとって日本の不動産が値下がりするのと同じことです。

海外投資家が日本の不動産投資を加速することは、国内不動産価格の上昇要因となります。

コロナ収束によりインバウンド復活

また、2022年にはさすがにコロナが収束すると思われます。

1900年初旬に流行したスペイン風邪は世界人口の1/4が感染したといわれていますが、そのスペイン風邪ですら3年間で収束しました。

来年はコロナ感染が拡大し始めてからちょうど3年経ちます。

おそらくコロナもスペイン風邪同様に収束するでしょう。

僕は2022年後半あたりから完全にコロナが収束すると予想しています。

コロナが収束すると、海外からのインバウンドが復活します。

前述したように、今後、円安が進行するので、インバウンド需要は急激に高まります。

円安が進めば、海外の観光客は日本での滞在費や買い物が安くなるからです。

それに伴って再びホテル・民泊への投資が復活すると予測します。

コロナ前には駅前の一等地は全てホテル用地になっていました。

2022年からはインバウンドの復活に伴い、駅前の一等地は再びホテル用地として高値で買われるようになるでしょう。

また、駅前に立地しているマンションの中には民泊に転用される物件も少なくないでしょう。

こうして商業地はホテル・民泊に牽引されるかたちで不動産価格が上昇していきます。

一方で住宅地はコロナ収束後も引き続き高値を維持し続けます。

コロナ禍で「より快適な住まい」を求める人が増えて、新たに住宅を購入する人が増えました。

その結果、2021年はマンション、戸建の価格は大幅に上昇しました。

首都圏のマンション・戸建の在庫が徐々に積み上がってきている兆候はあるため、2022年はそれほど大きな価格上昇は起きないと思います。

ただ、円安・インフレによって建築費の上昇が続いているため、マンション・戸建価格は相変わらず高値を維持するでしょう。

以上の理由をもって、2022年、国内の不動産価格は緩やかに上昇し続けると予想します。

2022年、JOJOの不動産投資戦略

ここからは僕が2022年に採用する不動産投資戦略を説明します。

2022年の不動産投資戦略は以下の3本の柱を持ちます。

  1. 都内で築古土地値一棟アパートを購入(インカムゲイン狙い)
  2. 埼玉で新築一棟アパートを建築(キャピタルゲイン狙い)
  3. 転貸で民泊に参入

都内で築古土地値一棟アパートを購入(インカムゲイン狙い)

2022年はいよいよ会社員卒業を目指します。

会社員卒業までに月間キャッシュフロー200万円の規模を確保したいと考えています。

そのため、中古アパートをもう一棟購入したいと考えています(現在アパートを5棟所有)。

この中古物件は長期保有を前提とするため、資産価値の高い都内エリアで探す予定です。

都内であれば、既に地元の信用金庫との強固なパイプがあるため、築古でも長期の融資を組むことができます。

築古物件には三井住友トラストや静岡銀行でも融資を受けることができます。

ただし、都内の物件は築古でも利回りが6-7%程度しかないため、三井住友トラストや静岡銀行といった高金利の金融機関だとキャッシュフローがでません。

そのため、都内の築古は既に信金とコネクションを持っている層でないと購入することができないため、僕の強みを活かすことができます。

具体的には都内の駅10分以内の好立地で、利回り7%以上の土地値築古アパートを狙って購入したいと考えています。

埼玉で新築一棟アパートを建築(キャピタルゲイン狙い)

2本目の柱は新築アパート投資です。

4,5棟目と連続して「土地から新築アパート」を建築してきましたので、ようやく新築アパート投資のノウハウと経験が積み上がってきました。

この新築アパート投資ではキャピタルゲインを狙います。

つまり新築を建てた後、できるだけ早いタイミングで売却を行い、売却益を狙います。

これは投資というよりは、新築アパート分譲事業といったほうが適切かもしれません。

今後は毎年一棟ずつ建築して、一棟売却するというサイクルを続けていきたいと思います。

反復して不動産を売却することになるため宅建業者として行う予定です。

エリアとしては埼玉県を考えています。

都内はどうしても一棟あたりの規模が大きくなりリスクが高くなります。

また、規模が大きくなると購入できる投資家の層が限られてきます。

そのため、規模を抑えるために都内を外して埼玉で新築を建てることを考えています。

埼玉は妻の実家があり、僕自身も多少の土地勘があります。

また、5棟目の新築アパートを建築したため、埼玉の条例にも詳しくなりました。

そのため、埼玉県を中心に6~8,000万円くらいの規模で新築アパートを建築していこうと考えています。

転貸で民泊に参入

3本目の柱は民泊です。

前述したように2022年はコロナが完全に収束して、海外からの観光客が戻ってくると予測しています。

更に円安が進むため国内のインバウンド需要が急激に復活します。

そのタイミングで民泊に参入したいと考えています。

実はコロナ前に一度民泊に参入する計画を立てていました。

あと一歩で民泊用にマンションを購入するところまで計画が進んでいましたが、直前にコロナがやってきました。

結果として民泊には参入しませんでした。ある意味命拾いしたと思っています。

ただ、今後インバウンド需要が復活するタイミングで、再び民泊で稼げる時がやってきます。

その時こそ、民泊に本格参入したいと考えています。

ただし、コロナで民泊事業の不安定さ、リスクが明らかになったため、物件を購入するのではなく、転貸という形で始めたいと考えています。

ただ、転貸で民泊を実行すると賃料支出が大きくなるため、利益率が低くなります。

その分は自主運営を使ってコストを削減し利益が出るモデルを目指します。

以上僕の2022年の不動産投資戦略を紹介しました。

2022年は僕にとっては勝負の時です。

慎重かつ大胆にチャレンジしていきたいと思います。

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