不動産市況

『不動産バブルが終了』する直前の今、投資家がとるべき行動は?

こんにちはJOJOです! いよいよ不動産バブルが終了しそうですね。そんなバブル終了直前の今、僕たち投資家がとるべき行動は何かについて解説したいと思います。

いよいよ減速感が強まった不動産市況

(株)不動産経済研究所によれば、4月の首都圏建売住宅は新規発売39%減、月間契約率27.3%(前年同月比12.5%ダウン)にまで下がっています。不動産の実需も着実に減少に向かっていることがわかります。

健美家のレポートによれば、投資用物件の平均利回りも徐々に下がりつつあります。

また、内閣府の月例経済報告によれば、ここ数年上昇を続けていた貸家(アパート・マンション)の住宅着工件数も頭打ちになってきました。

不動産市場は実需も、投資用も価格が高止まりし、いよいよバブルがはじける前兆が出始めてきたと思う。

不動産バブルが弾ける前に投資家が取るべき行動

高騰相場の終わりが来るとしたら、僕たち不動産投資家はどのような行動をとるべきなのでしょうか。

不動産価格は下落する

まず、高騰相場が終わるということは収益物件が値下りすることを意味します。

ということは、買い手の立場にたてば、値下がりするまでの間は収益物件を買わないという選択が正しいと思います。

一方で、売り手の立場にたてば、資産価値が低く、バブル崩壊で一気に値段が下がるリスクのある売るべき物件は急いで売る。そんな戦略が自然の考えかなと。

融資も引き締まる

ただ、もう一方で、

高騰相場が終わるということは、融資のゆるい時代が終わるということも意味します。

景気が良い時は、銀行は少しでも貸出を増やそうとして融資をバンバン出します。今がその状態ですね。初心者にもフルローン・オーバーローンが簡単に出ています。

でも、景気が悪くなると銀行は一気に融資を引き上げ始めます。20代の方はわからないかも知れませんが、景気後退局面では、本当に銀行は鬼になります。いわゆる貸し剥がしですね。

銀行は晴れている日に傘を貸し、雨が降ると傘を取り上げると言われていますが、リーマンショックの頃を思い出すと本当にそうなんだと思います。

当時は、貸し剥がし・貸し渋りにあった中小企業がたくさん倒産しましたからね。

そのため、今後景気後退が始まると、不動産が買えない時代に突入することになります。

自分の立ち位置によって、今すべき行動は違う

この不動産不況直前の今すべきことは、投資家のおかれている立ち位置によって対応が異なります。

投資経験・キャッシュが豊富な方

不動産投資経験も豊富で、手持ち現金も豊富な方はいつの時代でも融資が引けます。

そんな融資に自信がある場合は、不動産下落を待って、高値の今はしっかりとキャッシュを貯めておくことが適切です。

価格が下落すれば、物件の利回りは向上します。融資も厳しくなるから、購入できるライバルも減る。そのチャンスを狙って優良物件を購入する。これがセオリーですね。

ただ、融資が厳しい状況ではフルローンはつかなくなります。一定の頭金はいれる必要がでてきます。

そのため、購入のスピードは遅くなりますが、利回りが高い分、確実に安定経営ができるようになります。

初心者の方

不動産投資経験がなく、現金も豊富にもっていない方には融資が厳しくなります。そんな融資に自信がない人は、現在のように融資が緩い時代に、できるだけ物件を買って、不動産投資を初めてしまうのが良いと思う。

どんなに規模が小さくても、不動産経営実績があるとないとでは、銀行の融資姿勢は異なります。

そのため、この時期にうまくフルローン等を使って一棟目を購入しておくと良いでしょう。

ただ、今は高値なので、投資利回りも低いです。そのため、賃貸経営の難易度は高いと思ったほうがよい。

そのため、過度なリスクテイクは禁物です。

最悪、キャッシュフローがマイナスになっても、自分の給料で補填できるくらいの規模の物件が望ましいでしょう。

はっきりいって、不動産価格が高い今はオイシイ物件は買えません。初心者の方は尚更そうです。

そのため、まずは小さく始めることがとても重要だと認識して下さい。

間違っても、フルローンで億単位の地方RCなんて購入しちゃダメですからね。

空室や修繕でキャッシュフローがマイナスになった瞬間に立ち行かなくなりますから。

まとめ

いずれにせよ、不動産バブルが弾ける直前の今はメリット・デメリットの両方が混在しています。

そして、自分の置かれた立ち位置によって、取るべき戦略は変わってきます。

自分の立ち位置に応じて、柔軟に不動産投資戦略を実行していただければと思います。

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