不動産市況がいよいよ減速　僕の不動産投資戦略を紹介するよ

こんにちはJOJOです！　今日は不動産市況の潮目がいよいよ変化してきていることをレポートしたいと思います。

収益不動産の取引が減少してきている

不動産コンサルティング大手のシービーアールイー（株）によれば、収益不動産累計取引額は、7,789億円（対前年同期比40.8％減）と大幅ダウン。

国内・海外投資家ともに70%近くの減少で、唯一J-REITの取引高だけが増加している。

潮目が変わりつつあることを敏感に感じ取ったプロ投資家が個人より先行して取引を見合わせてきた証拠。

J-REITが唯一増えている理由は個人のマネーが流入しているから。

マイナス金利の導入により、国債や定期貯金で運用できなくなった個人は、リスクが少なく（と個人には思われている）、毎月安定した収益配分のあるJ-REITを好んでいる。

まあ、高齢者の方が年金代わりに運用しているのでしょうかね。

でも実際にはJ-REITの価格変動は大きいです。変動幅は日経平均と大差ないのですが、個人投資家のイメージは違うみたいですね。

地域別では、地方都市の比率が引き続き上昇。

実は東京23区の取引額は対前年比で58.4％減少しています。全体に占める割合も前期に続き5割を下回っています。

REIT等のプロ投資家が地価が高騰している都心から地方へ流れていることがわかります。

既に東京23区はバブルの状態で、投資家が収益を確保できる水準を超えてしまっています。

少しでも高い利回りを追及するためにREITを中心とした機関投資家は地方にぞくぞくと参入しています。特に、インバウンド需要が堅調な大阪や京都を中心とした関西地方への流入がスゴイ。

このまま行くと、関西のバブルが一番大きくなるのじゃないかというくらい勢いがすごい。

個人だけでなく、機関投資家も過大なリスクを取り始めたということ。過大なリスクを取れば当然、大幅に下落する可能性も高まる。

バブルが都心だけでなく、地方にまで波及すれば、バブル終焉も近い。これって、９０年台のバブル崩壊と同じシナリオですよね。

ちなみに２００８年のサブプライムローン破綻も、アメリカの郊外での価格下落がトリガーとなりました。リーマンショックについての考察記事は以下にまとめています。良かったら読んでみて下さい。

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REITの期待利回りは都心オフィスで3%を切ったようです。もはや普通の個人が銀行から借入を行っていてはペイできない水準ですね。

ちなみに、REITの資金調達金利はわずか0.1%。まあ金利は無いがごとくですね。なので、利回りが3%を切っても、なんとか経営できるみたいです。それでも、既に苦しいでしょうけどね。

着実に不動産バブルは進行し、終焉に近づいていると感じます。

バブル終盤に投資家が取るべき行動は何か述べてみたいと思います。

以下、僕の戦略を紹介します。

来るべき暴落に備えてキャッシュの温存
バブルが弾けると金融機関の融資姿勢は厳しくなります。というか既に厳しくなっているようですね。そうなるとキャッシュがキングです。頭金２，３割入れないと物件が買えない世界に戻ります。手持ち現金をたっぷり用意しておきましょう。
現在のマイナス金利の恩恵を受けるために、金利値下げ
住宅ローン、投資用ローンについて、全ての金融機関と交渉しました。その結果すでに0.2%～0.7%の金利値下げ済み。まだ金利は低いので、借換したいと思っている方は急いだほうがよいですよ。既に変動金利は少しですが上がり始めています。
次の物件購入に備えた市場リサーチ
キャッシュフロー拡大のため、安定した都心だけでなく、都心以外にもエリア拡大したいと考えています。都心の利回り水準が低くなりすぎたからですね。更に賃貸経営経験も６年過ぎたので、アパート運営ノウハウも蓄積できてきました。比較的難易度の高い、都心近郊にもチャレンジしたいと考えています。

皆さんもしっかりとした戦略を持って、周りに流されずに行動していきましょう。

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