こんにちはJOJOです！ 今までの僕の投資エリアは都内の城南エリアです。僕が実際に住んでいるから分かるのですが、このエリアの賃貸需要は本当に底堅い。そのため、僕は基本的にこのエリアから離れません。
ですが、昨今の都内不動産価格の高騰のため、城南エリアがもはや投資としては成り立たない水準にまで利回りが低下しています。
そのため、思い切って、城南エリア以外の範囲で不動産を探してみることにしました！
今回は、千葉県でも成田空港に近く、人口も2040年まで増加傾向が続く八千代市で物件見学をし、勢いで買い付け証明書まで提出してきました。その様子をレポートしますね。
千葉県八千代市の特徴
千葉県八千代市は人口19.3万人の中堅都市です。八千代市はちょうど東京駅と成田空港の中間地点にあり、都心も成田空港にもどちらもアクセスは良いです。
そのため、都心で働く人と、成田空港で働く人の両方のニーズを捉えることが可能です。
しかも、国立社会保証・人口問題研究所によれば、八千代市は2040年まで人口が減少しない超優良エリアなんです。
八千代台駅近辺の様子
百聞は一見に如かずということで、実際に足を運んでみました。
せっかくなので、不動産サイトにて良さそうな物件をチョイスし、見学してきました！
八千代市は僕の住んでいる品川区からは車で約1時間。意外と東京から近い。首都高湾岸線をぶっ飛ばすと直ぐに千葉だ。電車だと1.5時間程度。千葉に行くには車のほうが便利だ。
八千代台駅近辺は結構栄えており、複数の駅ビルが林立しています。ただ、大きな商業ビルの一番目立つ１Fにパチンコ店がテナントとして入居していました。この辺りが少し地方都市の香りがしますね。
マンション見学の様子をレポート
さて、本日お目当ての物件は八千代台駅徒歩5分のところにあるマンション。満室利回りは8.5%。築18年の重量鉄骨造だけど、見た目はタイルが貼られていて結構綺麗。
１階には工務店がテナントとして入居。まあ駅近だから商業テナントが入るのも理解できる。個人的には商業テナントは入居付が難しいので、少し苦手だ。
2階、３階は1K x 5の住居となっています。いわゆる下駄ばき物件ですね。
まず入居率を調査するために、電気メーターを確認。どのメーターも稼働していたため、満室の様子。
共用部の様子
次に共用部の清掃状況を確認。広告チラシが周りに落ちており、少し散らかっている印象。
掲示板には水道屋さんのマグネットチラシが無造作に貼り付けてある。
話は変わるが、この水道屋さんマグネットチラシは物件管理上、曲者である。水漏れの際には、弊社にお電話を！という例のやつだ。
一つでも放置しておくと、色んな水道屋さんが同じようなマグネットチラシを貼り付けていく。油断すると、いつの間にか柱いっぱいに水道屋さんのマグネットで埋め尽くされる。とても印象が悪くなる。そのため、見つけたら、小まめに剥がすことが大切だ。
次に、集合ポストは古びており年月を感じさせている。
集合ポストを最新型のダイヤルキーのものに入れ替えてあげれば印象は良くなるだろう。こういう分かりやすい改善ポイントがある物件はオイシイ。大した労力をかけなくても物件の魅力をアップすることが可能だからだ。
共用ライトも昭和の蛍光灯がそのまま使われていた。これも改善ポイント。
建物の状態をチェック
続いて建物の状態をチェック。タイルの目地は最近修繕したようで、綺麗にコーキングされている。タイルの損傷もない。
ただ一点気になったのが基礎のコンクリートの一部が破損している。クラックが入っているというレベルではなく、完全にコンクリートがはがれている。指二本くらい入りそうな大きさだ。こちらは補修しなければならない。
購入する前に工務店で見積もりしたほうが良いだろう。もちろん、修繕費用分は値下げ交渉をする。
道路付けの様子
続いて道路付けをチェック。公道に面した角地。しかも駅5分。悪くない。車の交通量も多いから、1階の商業テナントには有利。
ただし、マンションの向かいに立つ別の古い商業ビルの1階テナントはすべて空室。もともとは飲食店・スナックが入居していたようだ。看板だけが残されている。
この辺りでは飲食店・スナック経営は難しいのかもしれない。その後、テナントが入っていないことを考えると、駅から５分という立地ではあるが、商業テナント自体のニーズが少ないエリアなのかもしれない。本物件に入居しているリフォーム会社が退去したら、テナント探しで苦戦するかもしれない。
結論
立地、建物の状態ともに合格ラインだ。街の活気も悪くない。
ただ、八千代台の家賃相場が頭に入っていないので、実際のレントロールを見ながら、近隣のライバル物件との家賃相場に乖離がないかをチェックする必要がある。
そして、家賃が適切であれば、買い付けを入れてみたい。
築18年の重量鉄骨造のため、耐用年数以内の融資期間だと、14年。利回りは8.5%なので、14年だとキャッシュフローがほとんど残らない。そのため、融資期間はなんとか20年以上は引っ張りたい。住宅ローンをお世話になっている地方銀行に聞いてみよう。
昨今の金利情勢を鑑みるに、借入金利は1.5%くらいが妥当だと思う。そう考えると、最低でも利回り9%、できれば10%くらいは欲しい。元値6,000万円を5,000万円まで指値することに決定。
その後、知り合いの不動産会社経由で、買付証明書を提出。うまく通ると良いな。
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