こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
新型コロナが拡大後、僕たち日本人の生活も大きく変わりました。
庶民の憩いの場だった飲食店やカラオケボックスは休業し、繁華街はゴーストタウンのようになっています。
テレワークに移行する企業が増えたため、通勤客も激減。
あれだけ混んでいた都内の通勤電車もガラガラです。
僕も最初は新型コロナが収束すれば、元の生活に戻るだろうと考えていたのですが、どうやらそうではないようです。
一足先に新型コロナが蔓延した中国でも飲食店が一斉に休業しました。
感染が収束後、営業再開する飲食店が増えてきましたが、以前のようにお客さんが来ないそうです。
新型コロナで外出を自粛していた時に、テイクアウトや自炊に慣れ親しんだため、感染が収束した今は前みたいに外食したいと思わない中国人が増えているそうです。
そのため、せっかく感染が収まって営業再開しても、売上が上がらずに苦労している飲食店が多いようです。
このように、新型コロナは僕たちのライフスタイルを半永久的に変えてしまうインパクトがあるといえます。
そして、ライフスタイルが変われば、不動産ニーズも変化します。
今回は、新型コロナによって人気が下がる物件と、逆に人気が上がる物件の特徴を解説します。
- 商業テナント物件
- オフィス物件
- 「都心・駅近」のタワーマンション
- 投資用の狭小ワンルームマンション
- ホテル・民泊
- 都市近郊の広い間取りの住居（ワークスペース・書斎付き）
- シェアオフィスに適した住宅街に立地する商業ビル
人気が下がる不動産の特徴
まずは人気が下がる不動産の特徴から紹介していきたいと思います。
商業テナント物件の需要減少
新型コロナの影響で、色んな業種の店舗が閉鎖もしくは休業を余儀なくされています。
飲食店、カラオケ、バー、整骨院、フィットネスクラブ・・・
コンビニすら休業したり営業時間を短縮しているところがあります。
スーパー、病院、薬局以外は全て影響を受けているんじゃないですかね。
もちろんこれらの店舗の経営も打撃を受けていますが、同じように打撃を受けているのがこれら店舗が入居している商業ビルのオーナーです。
休業している店舗の多くが家賃の支払いに苦しんでいます。
そのため、入居しているビルのオーナーに対して家賃低減を求めるテナントが急増しています。
コンビニ大手のセブンイレブンまで一斉に家賃減額をビルオーナーに要請しています。
『「事業継続を図るため『賃料減額』のご支援を賜りますよう」と、現場を支援するためだとのニュアンスを込めた書きぶりをしている。』
頑張ってるお店を助けて…と同情した地主にお金を出させて、ぜんぶ本部のぽっけにいれるセブンきたない。https://t.co/1WdAa4XWeJ
— どエンド君 (@mikumo_hk) April 24, 2020
確かにオフィス街にあるコンビニの中には売上が急減している店舗もあるので、家賃減額したい気持ちもわかります。
超優良企業のセブンイレブンですら家賃減額を要請するほど経営が苦しいのですから、中小の店舗オーナーは大家にガンガン家賃交渉してるでしょうね。
そして家賃減額要請を受けたビルオーナーの多くが家賃減額に応じているようです。
もちろん法律上は家賃減額に応じる義務はないのですが、家賃減額に応じなかったせいでテナントが廃業したり、退去したりすると家賃はゼロになってしまいます。
この状況で新しいテナントを見つけるのは無理なので、退去されるよりはマシだと考えて家賃減額に応じるオーナーさんが多いようです。
その結果、商業ビルの賃貸経営も同様に苦しくなっています。
この商業ビルの経営悪化は新型コロナの感染が収束しても続く可能性が高いと考えています。
その理由は、外出自粛で国民のライフスタイルが大きく変化したからです。
その代表例が食事。
以前は会社帰りに居酒屋に寄ってから帰宅するサラリーマンも多かったのですが、今は誰も居酒屋に行こうとしません。
東京都の場合は、飲みに行こうと思っても20時を過ぎるとお店閉まってしまいますからね。
その代わりに人気が急激に高まっているのが食事のデリバリーです。
ウーバーイーツや出前館といったフードデリバリー業者を使えば、色んな飲食店の出前を簡単に取ることができます。
そして、こう考える人が増えてきました。
『お店と同じ料理が家で楽しめるんなら、わざわざ外食しなくても良くね？ 家で食べれば飲み物代もかかんないし』
僕もウーバーイーツをよく頼むのですが、最高ですね。
料理代金自体は飲食店で食べるのよりも少し高いですが、自宅だとアルコール代金を抑えることができます。
居酒屋で生ビールを頼むと最低500円しますが、第三のビールならコンビニで100円で買えますからね。
外食するよりも、ウーバーイーツ使うほうが飲み物代を含めると半額くらいで済みます。
新型コロナでフードデリバリーやテイクアウトは完全に市民権を得ました。
感染が収束しても、外食せずにフードデリバリーやテイクアウトで済ます人達は確実に増えると思います。
また、今後は確実に景気が悪化するため、外食するだけの余裕がある人も減少します。
そう考えると、飲食店の経営は今後ますます厳しくなると思います。
そして廃業する飲食店が増えてくると、商業ビルにも空室が増えて賃貸経営も苦しくなります。
そのため、今後は商業ビルのニーズは減少し、不動産価格も急落すると思います。
オフィス需要減少
新型コロナの感染予防の観点から、テレワーク勤務が一気に普及しました。
会員のほとんどが大企業で構成されている経団連によれば、テレワーク実施企業の割合は97%にも上るそうです。
中小企業でも、情報通信業のようなテレワークと相性の良い業種では実施率が80%を超えています。
僕もテレワークを実施しているのですが、テレワークは会社員にとっても、企業にとっても良いことばかりですね。
テレワーク実施した最初の頃は、僕の同僚たちも『顔を見ないとコミュニケーションの質が低くなるよね～』なんて否定的な意見も多かったのですが、完全テレワークに切り替えて1ヶ月も経つと誰からも不満の声がでなくなりました(*^-^)
確かに対面に比べるとweb会議を通しての会話は少しタイムラグが発生するのですが、慣れてしまえばそんなに気になりません。
slackのようなチャットツールとweb会議を活用すれば、オフィスにいるのとほぼ同等のコミュニケーション品質を確保できるようになりました。
むしろ会議室間の移動や、お客様への訪問時間がなくなったので、業務効率は上がりましたね。
それにテレワークですと通勤電車からも開放されます。
堅苦しいスーツや革靴ともオサラバです。
一日中座りっぱなしなので、運動不足になるのがデメリットですが、それ以上にメリットのほうがずっと多いと実感しています。
コロナは早く収まってほしいですが、テレワークは半永久的に続いてほしいと考えている会社員の方も多いのじゃないでしょうか。
少なくとも僕はテレワーク継続に大賛成です。というか、もうオフィスで働くスタイルには戻りたくないです(*^-^)
一方で、企業の側にとってもテレワークはメリットがあります。
テレワークが基本的なワークスタイルになれば、出社の機会は劇的に減少します。
ブレインストーミングや顧客へのお詫びのように対面の方が明らかにコミュニケーションの質が高まる場合は出社するでしょうが、それ以外の社員は在宅で仕事をしても問題ありません。
そうなると、オフィスに社員一人ひとりのデスクは不要ですね。
また、会議もweb会議が主流になるでしょうから、多くの会議室を準備する必要もなくなります。
その結果、オフィス面積を劇的に減少させることができるようになります。
つまり、企業にとって『家賃』という最大の固定費を大きく削減することが可能なのです。
そのため、コロナ収束後は、企業の中でオフィスの床面積を減少する動きは加速すると思います。
そうなると、高止まりしていたオフィス需要は一気にしぼみます。
また、企業の景気悪化が追い打ちをかけます。
コロナの影響で、様々なモノの売上が減少しています。
飲食店や小売店は当然として、自動車や家電製品まで売上が激減しています。
大手自動車メーカーの日産やマツダ、電機メーカーの東芝は早々に休業を発表しましたね。
商品が売れないので、工場を稼働させる意味がないのです。
このように世界中の企業業績が悪化することが見込まれています。
業績が悪化する企業はリストラを進めることになります。
つまり社員数が減少するわけですね。
すると今までのような広いオフィスは必要なくなります。
このように、テレワークの普及と景気悪化のダブルパンチでオフィス需要は減少します。
その証拠に東京駅近辺に多数のオフィスビルを保有する三菱地所の株価は年始から25%も値下がりしています。
今後、オフィスビルを含む商業ビルの価格は下落していくでしょう。
「都心・駅近」のタワーマンション需要減少
コロナの影響でタワーマンションの人気も下がります。
タワーマンションは3密
タワーマンションって3密なんですよ。
一つの建物に何百世帯が住んでいるわけです。人口密度が高いことは歴然としています。
一番危険なのがエレベーターです。
実際に岐阜県のナイトクラブでコロナ感染者が出たのですが、そのナイトクラブが入居しているビルのエレベーターを使っただけで感染したと思われる人が出てきたのです。
エレベーターは密室です。
コロナに感染した人がエレベーター内で咳（せき）をすれば飛沫（ひまつ）感染のリスクがあります。
素手でボタンを触れば、ウイルスが付着します。次にボタンを触った人が、口や目の粘膜に触れることで感染する可能性もあります。
そのため、中国では感染を防ぐためにエレベーターのボタンの近くに「つまようじ」が備え付けてあり、利用者は「つまようじ」でボタンを押していたなんて笑えない話があります。
高層階に住んでいればエレベーターを使わないことは不可能なので、タワマンは戸建や低層マンションに比べて感染のリスクが高いといえます。
また、タワーマンションには共用の図書スペースやワークスペース設備があることが多いですが、コロナの感染予防の観点からは共用スペースの利用も控える必要があります。
共用スペースで他人と一緒に過ごすのはオフィスに出勤して同僚と仕事をするのと同じですからね。
テレワーク普及により「都心・駅近」の価値減少
タワーマンションは「都心・駅近」といった好立地にあることが多いです。
しかし、テレワークの普及によって「都心・駅近」の価値が減少します。
今までは都心に通勤する必要があったから「都心・駅近」の価値が高かった訳です。
テレワークが普及して、都心に通勤する必要がなくなれば、わざわざ高いお金を出して「都心・駅近」に住む意味は薄れます。
むしろ在宅で仕事しながら都心に住むのは苦痛じゃないですかね。
自宅で勤務するとなると、自宅の周りの住環境はとても重要です。
仕事の合間や休日に外に出ても、周りがビルばっかりでは気が休まりません。
それよりは自宅近くに緑豊かな公園があったり、海の近くのほうがリラックスして過ごせます。
しかも都心と郊外では家賃が全然違います。
例えば都心にある恵比寿駅と湘南にある平塚駅で家賃はこれだけ違います。
1LDK、駅徒歩10分以内の平均家賃
| 恵比寿駅 | 315,000円 |
|---|---|
| 平塚駅 | 85,300円 |
その差は約4倍。
恵比寿に住んでいる人が平塚に引っ越すだけで家賃が1/4になり、毎月約25万円も節約できることになります。
もはや都心に住む意味がわかりませんね。
給料減少、ボーナスカットで住宅ローン支払いがキツくなる
また、今後景気悪化は割けられません。
既に多くの企業が休業に入っていますが、休業の間は売上はゼロです。
それにも関わらず様々な経費は発生します。
従業員の給料は国の休業補償で補填されるとしても、家賃は発生し続けます。
工場の稼働がストップしている間も、設備や機器のリース代金は発生します。
こう考えると2020年度の業績が大幅な赤字に陥る企業も激増するでしょう。
赤字に陥いる企業は損益を改善するために人件費を削減するしかありません。
リーマンショックの時のように大幅なボーナスカット、リストラが行われるでしょう。
都心のタワーマンションには1億円する物件も珍しくありません。
安くても8,000万円以上はします。
既に高額なタワーマンションを住宅ローンで購入している会社員の中には、返済ができなくなる人もでてくるでしょう。
そのような方はタワーマンションを売却しようとするでしょうが、買い手はなかなか付きません。
給料が減少したり、リストラされる人が増えてくると、そのような高額なタワーマンションを購入できる層が減少するからです。
そのため、今後タワーマンションの価格は確実に減少に向かうと思います。
投資用の狭小ワンルームマンション・アパートの需要減少
アベノミクスで都心の地価が高騰した結果、都心部の投資用マンション・アパートの利回りが大幅に低下しました。
その結果、少しでも高い利回りを求める投資家のニーズに応えるために、都心では狭小ワンルームマンション・アパートが増えてきました。
平均的なワンルームの広さは20㎡程度ですが、狭小ワンルームの場合10㎡を切る物件も多くあります。
ロフトはついていますが、家具や家電を置くと居住スペースはほとんどありません。
画像出典：SPILYTUS(スピリタス) ホームページ
このような最低限の居住スペースしかない狭小ワンルームですが、唯一のメリットは都心に立地していることです。
そのため、最近では職住近接を求める若手社会人に人気を博していました。
このようにより高い利回りを求める投資家と、職住近接を求める若手社会人の両方のニーズが合致した結果、都心の狭小ワンルームは大量に供給されました。
ただ、これからこの種の狭小ワンルームのニーズは減少すると思います。
先ほどのタワーマンションの例と同じで、テレワークが普及すると都心に住む価値は薄まります。
更に狭小ワンルームではワークスペースを確保するのは困難です。
洋服や最低限の家具・家電を置くので精一杯でしょう。
机と椅子を置くスペースは確保できないですね。
このように狭小ワンルーム物件では在宅ワークを行うことは無理があります。
今後、テレワークの普及と共に、このような狭小ワンルームマンション・アパートの人気も減少するでしょう。
インバウンド需要の減少によるホテル・民泊需要の減少
新型コロナの影響で、訪日外国人観光客が激減しています。
東京や大阪のホテルの平均稼働率は20%を下回っているそうです。
新型コロナのワクチンができて、本格的に景気が回復してくるまでは、しばらく訪日外国人観光客も戻ってこないでしょう。
コロナ以前の水準に戻るまでには2~3年かかるんじゃないですかね。
それに万が一訪日外国人が以前と同じ水準に戻ったとしても、ホテルの稼働率は以前のようには高くならないでしょう。
なぜならば、新型コロナの感染拡大の前から、既に東京や大阪のホテルは供給過多の状態になっていたからです。
2019年～2020年にかけて東京オリンピックの開幕に合わせて、大量のホテル・民泊の竣工が相次ぎました。
訪日外国人数も増えていましたが、それ以上にホテルのほうが増えてしまったのですね。
その結果、新型コロナの感染が収束しても、ホテル・民泊業界はレッドオーシャン（競争過多）の状態が続くと思います。
既に老舗の旅館や、斬新なカプセルホテルベンチャーとして有名だった「ファーストキャビン」が次々と経営破たんしています。
今後もホテル・旅館業の破綻・撤退は増えていくものと思われます。
人気が高まる不動産の特徴
今までは新型コロナで需要が下がる不動産の特徴を解説してきました。
この後は逆に需要が上がる不動産の特徴を解説していきます。
都市近郊の広い間取りの住居
まず、需要が上がるのは「都市近郊の広い間取りの住宅」です。
「クレヨンしんちゃん」の野原一家が住んでいるような郊外にある庭付き一戸建てをイメージしてもらえると良いかと思います。
ちなみに「クレヨンしんちゃん」の舞台は埼玉県春日部市です。
春日部駅から東京駅までは電車でちょうど1時間の距離です。
今後は都心まで1時間程度で通勤できる距離にある都市近郊の街の人気が高くなると思います。
テレワークが普及しても、週に何回かは都心にあるオフィスや客先に出勤しないといけないこともあるでしょう。
そう考えると、完全な地方に引っ越すよりも、ギリギリ通勤できる距離にある近郊都市に住まいを構える方が便利です。
都心に住んでいる人にはイメージしにくいかもしれませんが、都心から電車で1時間も離れれば緑豊かな場所に住むことができます。
例えば先ほどの春日部市も駅前を除けば畑や田んぼが広がるのどかな場所です。
新幹線通勤する覚悟があれば、神奈川県小田原市や栃木県小山市なんかも良いと思います。
どちらも都心から新幹線で1時間未満で着くことができます。
先ほど恵比寿駅と平塚駅の1LDKの家賃を比較しましたが、小田原駅や小山駅はもっと家賃が低いです。
1LDK、駅徒歩10分以内の平均家賃
| 恵比寿駅 | 315,000円 |
|---|---|
| 平塚駅 | 85,300円 |
| 小田原駅 | 65,400円 |
| 小山駅 | 60,400円 |
最近では新幹線通勤を認めてくれる企業も増えてきましたので、小田原駅や小山駅に住むのは全然アリですよね。
僕個人的には小田原駅がオススメですね。
海が近いのでサーフィンできますし、隣町の箱根に行けば温泉も入り放題です。
漁港もあるので、新鮮なお魚が一年中食べられます。特にアジと金目鯛は最高！
それでいて小田原駅から品川駅までは新幹線で26分です。
都心に出るのも便利なので、街に田舎臭さは全然ありません。
今後は小田原駅の人気は高くなるんじゃないかと考えています。
そんな都市近郊の広めの戸建に住んで、仕事用の書斎があれば随分と生活の質が上がるんじゃないですかね。
また、今後は仕事だけでなく、教育もどんどんオンライン化していきます。
アメリカのミネルバ大学みたいに校舎を持たず、全ての授業をオンラインで行う大学も増えてきました。
日本でもネット企業のドワンゴと出版大手のKADOKAWAが共同設立したN高も完全なオンライン教育ですね。
在校中から起業する学生も多く注目されています。
そのため、今後は毎日通学する高校生、大学生の方が少数派になるでしょうね。
月に何回かのスクーリングの時だけキャンパスに行き、それ以外はオンラインで授業を受けるのが普通になるかもしれません。
そうなるとますます都心に住むメリットは少なくなりますね。
シェアオフィスに適した住宅街に立地する商業ビル
住居以外で、ニーズが上昇するのはシェアオフィス用の商業ビルです。
しかも、都心ではなく、住宅街に立地する商業ビルのニーズが高まると考えています。
在宅勤務していて感じるのは、ずーっと家にこもりっぱなしで仕事していると、自分自身も煮詰まってきますし、奥さんのストレスが激増します^^;
今までは旦那さんは出勤し、子供は学校に行っていました。
朝旦那さんと子供を送り出せば、奥さんは自由な時間を楽しめていたわけです。
自分一人だったら昼ごはんも適当で良いですしね。
それが在宅勤務や在宅学習で旦那さんと子供が一日中家にいるようになると、奥さんは気が休まる時間がありません。
奥さんの機嫌が悪くなると、旦那さんだって家にいるのがツライですよね。
そのため、旦那さん、奥さんの両方にとっても、旦那さんが適度に外出した方が精神衛生上良いのです。
そんな時、家の近所に歩いていけるシェアオフィスがあったら、利用したいと考える人は大勢いると思います。
これから商業ビルに投資を検討されている方は、住宅街にある駅近の商業ビルを購入しシェアオフィスとして貸し出すと儲かると思います。
まとめ
今まで見てきた内容を振り返ると、次の大きなニーズの変化があることがわかります。
今まで人気だった不動産のトレンド
- 都心部の物件（住居、商業ともに）
今後人気になりそうな不動産のトレンド
- 都市近郊の物件（住居、商業ともに）
今まで過度な東京一極集中が続いていたので、それが分散されるのは良いことなのではないでしょうか。
ただ、東京や大阪といった都心部に不動産を所有しているオーナーからするとピンチですね。
ちなみに僕も全ての所有物件が東京23区内なので、今後の投資戦略を見直す必要に迫られています^^;
今後は東京だけではなく、東京に1時間くらいで通勤できるエリアにまで投資対象を広げていきたいと思います。
ただ、「駅近」ニーズだけは今後も変化しないと考えています。
これから本格的な人口減少と少子・高齢化の時代に突入します。
人口密度が低下すると、上下水道や道路などのインフラ修繕や、ゴミの収集、除雪などの行政サービスの効率が悪化します。
そのため、インフラの維持効率を考えれば、限られた場所に人を集めざるを得なくなります。
つまり、コンパクトシティの流れは加速すると思います。
そうなると駅から近いところは重点整備地区として人口の増加が見込めますが、駅から遠いエリアでは人口が減少していくでしょう。
特に車を手放した高齢者が病院や公的機関が集約している駅近に集まってくる可能性が高いと考えています。
その結果、「都市近郊・駅近」の物件の人気が高まることになるでしょう。
僕は次の物件は「都市近郊・駅近」をキーワードに探して行きたいと思います。
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