住宅全般

自宅=資産だという考え方は今すぐ捨てるべき 日本の不動産価値は5年以内に激変する

こんにちはJOJOです!

年齢も30歳を超えてくると、会社のランチタイムや飲み会で「〇〇さんがマンションを買ったみたいだよ~」という話題が増えてきますよね。

どこの場所にどのくらいの広さの不動産をどのくらいの価格で購入したか。

ローンはいくらなのか。

みんな他人の不動産には興味津々(しんしん)なので、飲み会のネタとしてはとても盛り上がります。

でも、これから自宅を購入するというのはリスクを抱え込む時代になってくると思うんですね。

そして、若い世代ほど自宅を購入することのメリットよりもデメリットが多くなってきます。

今回は、これから自宅を買おうと考えている方向けに、自宅を購入するのはデメリットのほうが多いという理由をわかりやすく説明します。

それぞれ順番に見ていきましょう!

オリンピック前に不動産価格は確実に急落すると考えたほうが良いワケ

今は、はっきりいってマンション価格はめちゃくちゃ高いです。

都心だと平気でマンション価格が8,000万円~1億円くらいします。

普通の70㎡の3LDKのもの。それを年収1,000万円程度の人たちが平気で購入していくのだからちょっとおかしい。

どうしてこんな高値でも不動産がバンバン売れるかというと、世界中の投資マネーと日銀を含む世界中の中央銀行のマネーが日本に「ジャブジャブ」に投入されているからです。

まあ、正確に言うと日本だけでなく、世界中の主要都市にはもっと「ボッチャボッチャ」に投入されているんですけどね。

先日も上海や香港に言ってきましたが、それこそ街中が開発されまくってました。

どこもかしこも建設ラッシュ。

それに比べると東京はまだおとなしいものです。

ただ、日本の不動産価格はあきらかに値上りしています。

2008年のリーマンショック以降都市部では不動産価格がおよそ3割上昇。

1,2年後にはオリンピックという大きな世界イベントが控えています。

ますます外国人旅行者も増え、世界中から投資マネーが入ってくる。

『まだまだ日本の不動産の価格は上がるんじゃね?』

そう考える人も多いと思います。

ただ、僕はそう思いません。

オリンピックなんてほんの数ヶ月しか開催されません。

しかも一時的に外国人観光客は増えるけど、永住する外国人(移民)が増えるわけじゃない。

一方で、日本人の人口は頭打ち。

オリンピックまでは、施設やホテルの竣工ラッシュが続いて不動産価格は上がるかもしれませんが、オリンピック以降は不動産価格は下がるんじゃないかな。

リーマンショックを知らない今の若い世代の方はわからないかもしれないけど、不況ってホントに存在するんですね。

今もまだ景気が良くないって言う人がいるけど、リーマンショック後の悲惨な状態に比べたら天国みたいなもの。

だって、正社員はもとより、契約社員の求人すらなかったんですから。

だから、投資には必ず引き際があると思ったほうが良いです。

投資のプロ達は東京オリンピック前後には利益を確定させ、そこで不動産価格がいったんリセットされる可能性が高いと思います。

それに気が付かずに、投資家が売り抜けた物件を高値で購入するのは、いつの時代も投資の素人である一般ピープルです。

高齢者の増加によって、東京郊外の不動産価格は急落する

オリンピックの2020年というのは、日本の人口動態が大きく変わる時期でもある。

今の日本の人口ピラミッドで一番ボリュームが多い団塊の世代が一斉に75歳以上の後期高齢者に変身するわけです。

後期高齢者になると何が変わるのか?

僕には100歳近いおばあちゃんがいるのでよく分かります。

一人で歩けなくなるのです。

しかも認知力が低下してクルマも運転できなくなる。

どうなるかと言うと、バブル期に駅からバスで20分くらいかかるような郊外の丘の上で造成されたマンションや戸建の価値がゼロに近くなるということ。

だって、後期高齢者のおじいちゃん、おばあちゃんは一人で歩けないんですから。

スーパーにも行けないし、病院にだって行けない。

となると、生活インフラが揃っている都市、しかも駅近のマンションに引っ越す人が大勢出て来ます。

じゃあ、空き家になった東京の郊外ニュータウンはどうなるか?

恐らく相続されて、若い世代に引き継がれるでしょう。

でも、相続しても困るのが若い世代。

だって、今の若者はライフスタイルが変わっていて夫婦共働きが主体です。

そのため、郊外よりも都心に住みたいと考える人が増えています。

実際に、共働きでローンの返済能力も高いから、都心の高額なマンションに住むことが十分可能なんですね。

もはや誰も郊外から1時間もかけて通勤しようとしません。

郊外の住宅を欲しいと思う人がどんどん減るから、不動産価格もどんどん下がる。

今でこそ多摩ニュータウンや八王子等の不動産はそこそこ価値を維持していますけど、あと5年もしたら首都圏郊外のマンション・戸建と同じ資産価値になると思ったほうが良いでしょう。

首都圏郊外(といっても、例えば埼玉とか、千葉の都心まで1.5時間くらいで通勤できる近場の郊外)の不動産価格は都心の人たちが想像するよりも格安。

戸建も500万円くらいで売っています。

完全に土地値ですね。

実は、マンション価格下落はもっとひどいです。

300万円も出せば、築30年近く経っている3DKの家族向けのマンションが買えます。

なんで戸建よりも安いかっていうと、管理費・修繕費が毎月2,3万円かかるから。

それだったら、賃貸でマンション借りたほうが良いですね。

郊外では、5万円も出せば3DKが借りれます。

郊外の持ち家がどんどん不良資産化していますね。

都心だって土地の価格が下る 世田谷・練馬は危ない

生産緑地の2020年問題というのがあります。

世田谷とか行くと、自由が丘の近辺なのに意外と畑が広がっているところが多いです。

農業なんてやらずにアパート建てたほうが楽に儲かるだろうな~と思うのですが、生産緑地という法律があるから、地主さんもアパート建てられないのです。

1992年に生産緑地法という法律が施行されました。

これは一言で言うと、都心で農業を行っている農家を保護しようという法律。

ただでさえ都心で農業を営んでいる農家は少ないので、これ以上少なくなると国も困るわけです。

だって、日本の食料自給率は世界でも最低水準ですからね。

そのため、政府は都心の農家を保護することを考えました。

都心の農地が生産緑地に指定されると、固定資産税がタダ同然に安くなります。

しかも相続の際の猶予期間までつきます。

そのため、都心の農家が農業を継続しやすくなるんですね。

ただ、生産緑地に指定されると税制面で優遇される代わりに30年間の営農義務が課せられます。

つまり、アパート建てたり、不動産業者に宅地として土地を売却できません。

この生産緑地法は実は30年の時限立法なんです。

つまり、2022年に30年を迎えるため、生産緑地法の縛りがなくなる土地が増えます。

世田谷や練馬あたりの農家が一斉に農地を不動産会社に販売するようになることが予想されます。

一気に土地が放出されるわけだから土地がダブつきますよね。

つまり土地の値段が下がることになる。

生産緑地に指定された農地は世田谷区でも駅から徒歩15分以上の場所に多いんです。

なので、駅から遠い場所に不動産を所有している人は注意が必要です。

生産緑地の指定が解除された土地にアパートが乱立して、一気に賃貸経営が厳しくなるリスクがありますからね

テクノロジーの進歩が郊外の不動産価値を押し下げる

テクノロジーの進化はもっと郊外の不動産価格を押し下げていきます。

その代表格が自動運転、Uber、アマゾンフレッシュです。

自動運転、Uberが与えるインパクト

既にテスラではほぼ自動運転技術が実現されています。

縦列駐車なんて、スイッチ一本で車が勝手にやってくれる。

便利な世の中が来たものですね。

そして、Uber。

日本ではあまり馴染みが無いですが、アメリカを中心に世界中でタクシー革命を起こしています。

いわゆるライドシェアと言われているもの。

白タクと言ったほうがわかる人も多いでしょう。

このUberは登録さえすれば普通のドライバーがタクシー運転手になれます。

しかも集客や決済はアプリで行ってもらえるからスマホ一本持っていればすぐにタクシー開業可能。

実際にアメリカではサラリーマンをしながらUberの副業をしている人も多いです。

自宅から会社までの通勤の際に、毎回Uberでお客様を乗せていく。

そうすれば通勤する度にお小遣いが稼げます。

この自動運転とUberが組み合わさるとスゴイことが起きます。

つまり、タクシーが無人運転になるんですね。

タクシーが無人運転になると人件費がかからない分、タクシー料金が劇的に減少します。

すると、人々は自分で自家用車を所有するよりも、タクシーを使ったほうが安く済ませられるようになる。

しかも、最近の若者はどんどんとクルマの所有欲が減ってきています。

ポルシェやBMWに乗りたいという若者は車好きの一部を除いて皆無。

高級車に乗ることがもはやカッコ良いとは思われなくなっています。

キャバクラでベンツやBMW持っているって自慢しても、モテないですから。

むしろ時代遅れの「イタイ人」というイメージです。

このような自動運転タクシーは一見バラ色に思えるのですが、深刻な地域格差を生み出します。

なぜなら、誰だって、人が多いところでタクシーを営業したほうが儲かるからです。

つまり、都市部にタクシー会社が集中するということ。

都市部では自動運転タクシーがぞくぞく登場し、ますます生活が便利になります

一方で、人口が減少している地方では自動運転タクシーの恩恵を受けることができずに、高いコストを払って自家用車を所有しないといけなくなります。

アマゾンフレッシュが与えるインパクト

アマゾンフレッシュもスゴイです。

アマゾンが2時間以内に生鮮食品を自宅に届けてくれるのです。

もう、貴重な休日をスーパーでの買い物に費やす必要はありません。

スマホで注文すれば買い物は終わり。

買い物に付き合わされることが苦痛な世の中のお父さんは大喜びでしょう。

ただ、このアマゾンフレッシュも深刻な地域格差を生み出します。

なぜなら、このアマゾンフレッシュも都心限定のサービス。

具体的には、東京都新宿区、文京区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区。および千葉県市川市・浦安市(いずれも一部エリアを除く)で提供されています。

恐らく人口が多い都市部には徐々に対象エリアを拡大するでしょうが、絶対に全国展開は行わないでしょう。

物流コストがかかりすぎるからです。

効率を考えると絶対にある程度の人口密度は必要になってきます。

こう考えると、都市部の生活はますます便利になり、地方・郊外の生活はますます不便になる。

地域格差がますます深刻化するわけです。

まとめ

こうして、郊外の不動産需要はどんどんと急減し、代わりに都市部、しかも駅近の不動産需要は急上昇していくことになります。

まさに不動産価格の二極化ですね。

それを証明するかのように、現在都心の地価がバブル期の高値を更新する一方で、地方、郊外の不動産価格は下がり続けています。

郊外の投資用不動産は利回りも高いです。

探せば15%以上の利回りの物件も見つけることも不可能ではありません。

ただし、これからの不動産需要の変化を考えてみると、地方・郊外に自宅・投資用不動産を購入するのはかなり高リスクであることは間違いないでしょう。

確実に、都市部と地方の格差は進行し、人口の都市部への流入が加速するからです。

価格も安いし、利回りも良いという理由だけで安易に地方の物件を購入するのだけはやめたほうが良いと思います。

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