不動産投資

【後日談つき】アプリで始めるアパート経営 TATERU Apartment 実際の面談結果をレポート 初心者に特にオススメ!

こんにちはJOJOです!

最近、TATERUという新築アパートブランドがテレビなどで盛んにCMやってますね。

僕自身は今まで知らなかったんですが、結構洗練されたCMやってるので、気になって調べてみました。

運営会社は株式会社TATERU(旧社名インベスターズクラウド)。

スマホアプリでアパートの立地選定やプランが決められて、更に賃貸経営までできるという斬新なスタイル。

何やらIT系の感じがするけど、実際はとてもしっかりした新興のアパートメーカーです。

新築アパートと言えば、安くても数千万円という買い物。

それを、スマホのアプリで簡単に購入しようという試み。

アパート購入といえば、典型的な営業マンとネットリと商談の結果購入というイメージが強いのですが、こちらとても、スマートなようです。

不動産も好きですが、ITも大好きな僕にとっては、この時点で興味津津。

しかも2006年創業から年々急成長している優良企業。

現時点では、既に一部上場企業。これは見逃せない! というわけで、実際に問い合わせて、面談までしちゃいました!

その様子をレポートしますね。

まずは資料請求&問い合わせ

まずはインターネットから資料請求&問い合わせをしてみることにしました。

どうやら自社の宣伝だけでなく、不動産投資のノウハウ全般を説明したDVDまでくれるという。

よ、太っ腹!

無料なので、申し込んで損はないですね。

申し込みフォームは名前とか連絡先を入れるだけの簡単なものでした。申し込みには1分もかからなかったんじゃないかな。

早速担当者から連絡が!

問い合わせをした翌日に、担当者から早速メールで連絡あり。

普通、不動産投資の問い合わせをすると、不動産業者は直ぐに電話で連絡してくるところが多い。

そんな、こちらの都合も考えずに連絡してくる業者が多い中で、丁寧にメールでファーストコンタクトがあったのは好感触。

日中忙しいサラリーマンに配慮したアプローチ方法だなと感心。

こういう気遣いって嬉しいですよね。いくら魅力的な不動産会社でも、忙しい平日にしつこく電話してくる担当者には嫌気がさしますよね。

この点でも、営業マン教育がしっかりしているなあと感心しました。

担当者からは、資料を送付したのだけど、できればお客様のニーズを聞いた上で具体的な物件を紹介したいため、一度お会いしたいと打診がありました。

ちょうど僕も色々と聞きたいことがあったので、「ぜひ!」と面談を申し入れることに。

平日は仕事で忙しいので、休日にランチを食べながら面談してもらうことにしました。

担当者とのランチ面談

最寄り駅のファミリーレストランで待ち合わせをしました。ランチ時で混んでいたので心配でしたが、営業担当のTさんは5分前には店に入っていて席を取っておいてくれました。

この当たりの気遣いが嬉しい。

うーん、出来る営業マンだ。

きっと女性にもモテるだろう。感心、感心。

年齢は恐らく30代前半。

少しカジュアルなスーツの着こなしだがとてもスマートな印象を与える。

不動産会社の営業というより、ITベンチャーのヤリ手営業マンと言った感じ。

聞くとTATERUの顧客の70%は40歳以下とのこと。

営業マンも同年代が多いので、話も合うことが多いとのことでした。

Tさんとは軽く雑談をしたのち、本格的な不動産投資の話に突入。

まず、TATERUの紹介を受けた。TATERUとは、株式会社TATERUが展開するアパートブランドのこと。

ポイントは次の通り。

TATERUの概要

  • 2006年創業の株式会社TATERUが運営している新築アパートブランド
  • 東証一部上場
  • 従業員数256名(全員正社員とのこと。確かに社員の質は高い気がする)
  • 東京本社の他に、福岡、大阪、名古屋、千葉、仙台にオフィスがある。ちなみに、創業は福岡とのことで、今も福岡が強いらしい。
  • 日本最大級のアパート経営クラウドサービス実績(いずれも2015年末時点):
    アパート竣工数累計:1,168
    オーナー数:858人
    管理戸数:約10,000戸
  • オーナーの87%がサラリーマン/公務員
  • オーナーの67%が40歳未満
  • オーナーの58%が年収700万円以下
    相続税対策の地主ではなく、純粋な投資目的のサラリーマンがメイン
  • スマホアプリでアパートの土地選定、プラン策定、賃貸経営まで一貫して可能

アプリでのアパート経営を全面に打ち出しているせいか、オーナーはスマホやITに親しみの強い比較的若い世代。新しいサービスに感度が高い層が主要顧客のようです。

TATERUの強み

土地マッチング

TATERUには色々と他社にない魅力があるのですが、最初にあげられるのが土地のマッチング方法。

一般の新築アパート会社の場合、市場に出回っている格安の土地を見つけると自社で購入し、自社の利益を3割ほど載せてから建物と土地を一括して投資家に販売することが多い。

つまり、投資家は不動産会社の利益がたっぷりと乗った土地を購入せざるを得ず、割安な土地を購入することができない。

一方で、TATERUは基本的に自社で土地を購入し、投資家に転売するというこのやり方を採用していません。あくまでも土地を仲介するというスタンスを取っています。

もちろん、TATERUは土地の元付け不動産業者と強いパイプを持ち、更に限界まで指値をした上で提案してくるので、投資家は十分に安い価格で土地を購入することができます。

投資家は自分で割安な土地を探す手間も省けるし、その分、アパートの総額資金を抑えることができます。

嬉しい仕組みですよね。

高いデザイン性

次に目を引くのは建物の高いデザイン性。

だいたいどの新築アパートメーカーもデザイナーズアパートをうたっていますが、結構残念なデザインが多いのも事実。

その中で、TATERUは群を抜いて素敵なデザインです。

どの建物も非常にオシャレな外観。

良くアパートは部屋の中さえ綺麗であれば、建物の外観は関係ないと言われるけど、僕は違うと思います。

だって、人間は第一印象で物事を決めてしまう生き物。やっぱりファーストインプレッションって大事だと思うんですよね。

実際に、不動産会社の仲介さんと話をすると、特に新築・築浅の物件の場合、建物の外観デザインの出来栄えで大きく顧客の反応が違うといいます。

特に男性の場合その傾向が顕著。彼女にでも自慢したいのでしょうか(笑)

確かに一人暮らしの男性の場合、彼女を家に招く際にオシャレな建物に住んでいる方がウケが良いと思います。

特に社会人の場合、彼女を家に招待したは良いけどボロボロのアパートだと、それだけで振られちゃいますよね(笑)

また、オシャレに敏感な女性ウケも当然良いと思います。TATERUのアパートの入居者の6割はなんと女性だとのこと。

一般的にアパートはマンションに比べてセキュリティ面で劣るため、男性の入居者のほうが多いです。

それがTATERUの場合逆で女性の方が多い。

この事実だけでもデザインが女性ウケする秀逸なレベルだということが分かっていただけると思います。

TATERUでは、幾つかのデザインパターンを持っていて、顧客の好みと、土地の形状に合わせて最適なものを提案してくれます。

建物事例集を頂いたが、どのデザインを秀逸だ。とても木造アパートとは思えないレベル。

僕の知る限り、新築アパート会社の中ではダントツにオシャレな建物だと思う。

RC造のデザイナーズマンションと比べても遜色無いレベル。僕も仮に独身だったとすれば住みたいと思います。

顧客ニーズに基づいた間取り設計

最近の新築アパート会社の間取りは狭小ワンルームがとても多い。

千葉、埼玉、神奈川くらいでも15㎡あるかないか、都心だと10㎡を切るものすらある。

もはや物置かよっ!とツッコミたくなるレベル。

そこまで部屋を狭くして、部屋数を多くしないと利回りが高くできないから。最近の土地価格の上昇は恐ろしいね。

ただ、このような狭小ワンルームは快適に住むことができないので、仮に客付けできても短期間で退去してしまう人が多いようです。

新築アパートを検討している人は、一度12㎡程度しか無いアパートを借りて一泊過ごしてみると良い。

家具がなくても居住スペースはほとんど無い。ラジオ体操だってできやしない。僕だったら数時間で息が詰ってしまうだろう。

一方でTATERUは千葉、埼玉、神奈川だと、20㎡を超えるゆったりとした1K間取りを提供。ほとんどロフト付きで、しかもバス・トレイ別。

独立洗面所も完備している。流石に都心だともう少し狭くなるが、それでも15㎡は確保している。

これにロフト付きで、バス・トイレ別だ。僕も同じようなスペックのアパートを持っているけど、これくらいあればある程度長期間の入居を見込めると思う。

バスはシャワーブースにしているため、居住スペースは結構広く取れる。これくらいの広さであればリラックスして生活できるだろう。

入居者の生活視点でうまくバランスよく間取りや設備が考えられている。

また、前述したようにTATERUは土地を安く提供できるからこそ、間取りを極端に狭くしなくてもそこそこ高い利回りを確保できるようです。

比較的安い建物価格

建物価格も他の新築アパート会社に比べると比較的安い印象を受けました。ざっくりと一部屋あたり600万円程度。

大手ハウスメーカーで建てると一部屋1,000万円弱必要なことを考えるとかなりお買い得じゃないかな。

ただ、これでも昨今の建築費高騰で随分上がったらしい。数年前は一部屋500万円くらいで建築できていたみたい。

あー、数年前に出会いたかったと本気で思います。まあ、今でも十分安いから良しとしましょう!

光インターネット無料

各部屋にLAN配線が配備され、光インターネット無料となってます。動画好きの入居者には特に嬉しいですね。

しかも、光インターネット料金は建物一棟あたり月額8,700円と格安。スマホ世代にとって、自宅での無線LANは必須。入居募集の強い武器になることは間違いない!

僕も自前のアパートに光インターネットを無料で提供しているけど、業者に支払っている料金は月額10,000円程度。それに比べてもオトクな料金体系だと思います。

アプリで賃貸経営を可視化

僕が一番他の新築アパート会社と違うな~と関心したのがこのアプリ。アプリで家賃の入金状況や、入居率が簡単に把握できる。

ほとんどの管理会社は月に一回の家賃振込み明細しか送ってくれません。しかも紙。そのため、年に一度の税務申告の時に計算してみて初めて年間の空室率を知るなんてことが平気であります。

このTATERUでは、アプリ上でリアルタイムで簡単に自分の賃貸経営状況を把握できます。おまけに会計機能も備えているため、そのまま売上、費用のデータを使って簡単に青色申告まで作成できちゃう。

オーナーに会計知識はほとんど不要。正直うらやまし過ぎるぜ!

実際の利回り

担当のTさんに色々とヒアリングした結果、ざっくりと次の利回りが多いと言う。平均的な新築アパートメーカーより少し利回りが高い印象。

  • 都内:6%程度
  • 千葉、埼玉、神奈川:7%弱~8%強

首都圏の中では、千葉が一番実績が多いようです。都内に比べると利回りが比較的高い割に空室率がそんなに高くないのが人気の秘訣だそう。

若者に人気が高い柏、松戸当たりで6%強。幕張くらいまで行くと7%のものもあるらしい。実は、最近幕張に本社を移すIT企業が多い。

人気のアパレル販売サイトのZOZOTOWNもそう。そのため、入居付で困ることはほとんど無いとのこと。

融資

融資についてもガッチリと地銀とタッグを組んでおり、購入希望者の属性に応じて様々な銀行を紹介できるとのこと。以下にメインの提携銀行を紹介します。

千葉銀行

千葉県が本拠地だが、首都圏全域で融資が可能。金利は1.5%で融資期間30年間。昨年まではフルローンが簡単に出ていたようですが、2017年に入ってからは相当高い属性でないとフルローンは難しい様子。

実際には1,2割の頭金を求められることが多くなっているようだ。ただ、金利が安いので、まず第一に問い合わせる銀行になる。

横浜銀行

こちらも千葉銀行同様に首都圏全域で融資が可能。金利も1.5%程度。ただし、フルローンはほとんど無理で、頭金を2割求められる事が多いとのこと。

2割用意できる投資家は少ないため、実際には利用する人はあまりいないとのこと。

西京銀行

首都圏の人は?と思うかもしれないけど、山口県周南市に本店を置く第二地方銀行。僕自身もTさんに聞いて初めて知った銀行。

実はこの西京銀行、東京ローンセンターを解説し、かなり積極的に首都圏で不動産向け融資を手がけている。

TATERUは元々福岡の会社なので、隣の山口県とも関係が深い。そのため、山口県が本拠地である西京銀行とも独自のパイプを持っているとのことです。

実はこの西京銀行は頭金の少ない投資家にとっては非常に使い勝手の良い銀行です。融資条件は金利2.55%、返済期間35年、オーバーローン(土地建物に加えて、仲介手数料等の諸費用まで一括で借り入れ)まで可能ななんとも初期ステージの投資家には助かる銀行。

数年前まではフルローンで返済期間35年といえば、スルガ銀行くらいしか思い浮かばなかった。

ただ、スルガ銀行は御存知の通り金利は4.5%とかなり高い。

それに比べると西京銀行は金利が良心的。千葉銀行が駄目だった場合、多くの人が西京銀行の融資を受けているとのこと。

ただ、西京銀行の場合、支払手数料が高いのがネックだ。千葉銀行や横浜銀行が20万円程度に比べて、100-150万円くらいの手数料がかかってくる。

ただし、手数料も含めてオーバーローンで借りれるようだ。

TATERUの物件はどれも平均利回りが高いので、多少金利が高い西京銀行を使ってもキャッシュフローは黒字になるらしい。

管理・客付け体制

他の新築アパートと同じくTATERUも建物竣工後の賃貸管理も請け負ってくれる。管理費は家賃収入の5%。

他の新築アパート会社が10%以上管理手数料を取ることを考えると良心的な価格設定だと思います。5%だと普通に街の不動産屋さんに管理委託するのと変わらないですね。

入居付けの際にはオーナーからは広告料1ヶ月分を徴収しますが、全て仲介会社に渡す仕組みになっているようです。なんとも大家さんに優しい仕組みですね。

そのため、仲介会社は広告料が1ヶ月分まるまる手に入る。通常だと、元付けの不動産会社が広告料を自分のものにしてしまうことが多いのと対照的。

仲介会社は入居者からは仲介手数料がもらえ、更にオーナーからは広告料が入ることになるため、儲けが厚くなる。

その結果、TATERUの部屋を優先的紹介してくれる。よく考えられた仕組みだと思います。

注意点

と、ここまで良いことづくめのTATERUだが、少し注意点もあるので紹介しますね。

原状回復費用はオーナー負担

TATERUは入居者の負担を減らすために敷金・礼金はゼロゼロで募集。また、クリーニング費用や鍵交換費用も一切入居者から取らない。

そのため、オーナーは原状回復費用を全て負担する必要があります。原状回復リフォームについてはTATERUの提携会社で行ってくれるようですが、相場よりも安いとのことです。

もちろんオーナーは自分で他のリフォーム会社に発注することもできますが、ほとんどがインベスターズクラウドに任せる方が多いようです。それだけ良心的ってことですね。

礼金ゼロ、フリーレントも

礼金はゼロで、フリーレント物件も50%くらいあるとのこと。これだけ新築アパートが乱立すると多少の初期費用は仕方ないのかもしれない。

当然その分、客付け時のオーナーの負担金額は上がる。ただ、これくらいは優先的に入居付できる代償として許容範囲ですね。

プロパンガス

多くの新築アパートメーカーが導入しているように、TATERUもプロパンガスを標準装備。

理由は簡単で、プロパンガス会社がエアコンや給湯器といった設備を無償貸与してくれるので、建物価格を低く抑えらられるからです。

その代わり都市ガスに比べてプロパンガスはガス代が高い。

他の新築アパートメーカーの中にはプロパンガスを子会社化して、高いプロパンガス料金を徴収して収益源としているところも多い。

TATERUの場合、プロパンガス会社は資本関係の無い提携会社とのことです。

そのため、プロパンガス会社とガス料金を交渉し、そこまで高いプロパンガス料金にはならないように調整しているという。だいたい都市ガスの1.2-1.5倍くらい。

一人暮らしであまりガスを使わないのであれば、許容範囲ではないか。

今後は重要事項説明で、プロパンガス会社から設備の無償貸与を受けていることを入居者に説明することが義務付けられます。

その場合は、料金水準まで説明が求められる。そのため、適正な価格に抑えられるようにプロパンガス会社と交渉を継続しているとのことです。

総合評価

メリット、デメリットがそれぞれありますが、結論としてはかなりオススメといえます。特に初心者には向いているんじゃないかな。

新築アパート会社はたくさんあるけど、正直TATERUは1,2を争う地位だと思う。価格、建物のスペック、管理等のサポート体制等全てがバランス良い。

そして何よりもスマート。

他の新築アパート会社だと、高い建物を売りつけるだけでなく、その後の運営フェーズになってもオーナーからがっぽり儲けようとするところが多い。

一方で、TATERUはオーナーにもしっかり儲けてもらうという意識が強い。

オーナーにもしっかり儲けてもらい、その分次の物件の購入資金にしてもらう。

その結果、TATERUも竣工数を増やすことができて、更に儲けることができる。

オーナーとTATERUの両方がWIN・WINの関係になるようにうまくバランスを取っているなと感じます。商売の王道ですね。

また、アプリでの賃貸経営サポートが非常にしっかりしているので、初めて賃貸経営を行う投資家にとっては安心して任せることができると思う。

新築アパートを検討している方は、一度は話を聞いてみる価値はありますね。

ちなみに、TATERUの魅力をコンパクトにまとめたDVDを無料で貰うことができます。

収支シミュレーションのやり方や、賃貸経営に必要な諸経費といった不動産経営に必要な知識が分かりやすくまとまっています。

初心者の方は一度観てみることをオススメします。

後日談

この記事を書いた2016年当時は、TATERUから提案される立地も駅近でしたり、利回りもそこそこ高かったです。

そのため、皆さんにオススメできるアパート販売会社だと思ったからこの記事を書きました。

その後、TATERUの不正融資問題が発覚しました。

どうやら、立地が良くないにも関わらず、相場より高い値段で無理矢理販売されていたようですね。

僕がヒアリングした2016年時点では、建物のスペック、立地、利回りのバランスが取れていました。

そのため、このニュースを聞いた時はとても残念でした。

経営陣には、しっかりと問題を究明し、再発防止することをお願いします。

そして、もともとTATERUが持っていた素晴らしい点を活かしたアパート販売会社として再スタートすることを祈ります。

関連記事

初心者が区分マンション投資をする際の注意点をわかりやすく説明しています。

区分マンション投資で失敗しない方法 初心者が抑えておくべき最重要ポイント5つこんにちはJOJOです! 不動産投資といっても、一棟もののアパート・マンション投資から、区分所有のマンション、戸建、REITまで様...

融資が厳しい今でもできる不動産投資手法を解説しています。

融資が厳しい今、初心者が不動産投資を始めるならどの手法が有効?【有名大家さんに聞きました】こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。 『成功している大家さんが今不動産投資を始めるとしたら...

初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。

不動産投資初心者の方へ:最初に読んでほしい記事はじめまして! 不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。 僕は東京都内で4棟32部屋のアパートを経営している現役の...

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


error: Content is protected !!