こんにちはJOJOです！
最近、不動産の価格が上がる一方で、利回りはどんどん下がってますね。
そんな中、不動産投資家の皆様の中には、少しでも物件の利回りを上げるため、色々と工夫している人も増えています。
利回りを上げる方法は様々。
外観をカッコよく仕上げてデザイナー物件とする人もいれば、インターネット無料や宅配ボックス等の設備を充実させる人もいる。
その中でも、１戸あたりの間取りを小さくするというのが一番確実に利回りを上げる方法なんじゃないでしょうか。
そのため、最近では、狭小ワンルームアパートが増えてきたなーと感じています。
気になるワンルーム物件を発見！
そんな中、ネットを検索していると、驚くほど狭い間取りの新築ワンルームアパートの募集を発見しました。
気になるスペックは次の通り。
- 東京都 田園都市線某人気駅（都心寄り） 徒歩12分
- 新築
- 間取り：ワンルーム
- 家賃：6.1万円（管理費込）
- バス・トイレ別（シャワーブース）
- 室内洗濯機置場
- エアコン完備
- キッチン完備
- ロフト無し
- 一部屋あたりの専有面積：9㎡
え、9㎡？ それって畳3枚もおけないスペースじゃん。
というか、人が住むための部屋じゃなくて、トランクルームの間違いじゃないか？
よく調べて見たのですが、トランクルームではなく、確かに居住用のワンルームのよう。
実際の間取り図
うーん、確かにバス、シャワー、洗濯機置場等、生活に必要な設備は一通り揃っています。
でも、本当に人が住むことはできるのでしょうかね？
どうしても実際の広さ（狭さ？）を体感したいと思った僕は、ウズウズしながら不動産仲介会社に問い合わせをしましたw
JOJO『あのう、＊＊＊という物件ですが、内見することはできますでしょうか？』
不動産会社『はい、＊＊＊はまだご案内可能です。こちらの物件は玄関にキーボックスが設置されているため、お客様ご自身で内見できるようになっております。内見されますか？』
お客様ご自身で内見できる？
つまり、不動産会社の営業マンは内見に付き添わないみたいです。
何度も不動産会社に賃貸物件を紹介してもらったが、お客様一人で勝手に内見するスタイルは初めて。
実に怪しい。。
でも、『不動産屋さんがいないほうがじっくりと見学できるし、ラッキー！』と、内見を申し込みました。
いざ、実際の物件を訪問！
何本か電車を乗り継ぎ、目的の物件にたどり着きました。
外観は普通の新築アパートであり、むしろ洒落たデザインだという気がします。
敷地はいわゆる旗竿地。間口が狭いので、アパートしか建たない土地ですね。
ただ、アパートにしてはそんなに日当たりは悪くないようです。
ただ、異様なのが、物件の大きさに比べて明らかにポストの数が多いこと。
建物の大きさから察するに、10戸くらいかなと思いましたが、実際には20戸もあります。
うーん、この建物に20人も人が住むのか。あまり想像できないですね。
不動産会社の言う通りに玄関脇に備えられたキーボックスから鍵を取り出し、いざ室内にGO！。
玄関から眺めた室内。
廊下が中央に走っているように見えるが、居住スペースらしい。
つきあたりには小さな窓があります。
窓を開けても、すぐに隣の建物に隣接しているため、日当たりは良くないようです。
キッチン。
よくあるワンルームタイプ。小さな冷蔵庫がコンロの下に内蔵されている。
とりあえず冷蔵庫は持ち込まなくて良さそう。
シャワーブース。
大人一人が入るのがやっとの広さ。
でも、二人でシャワーを浴びることがないから十分な広さかも。
トイレ。
ウォッシュレット付き。
部屋全体が狭いせいか、トイレスペースが贅沢なほど広く感じます。
実際は普通のトイレと広さは変わらないのだけど。
居住スペース
実際に寝転んでみたw。
一応大人一人が寝転ぶスペースはあるようです。
でも、寝転んだら全ての居住スペースを占領してしまいます。
横幅が狭いので、シングルベッドもおけないんじゃないかな。
布団を置くか、それとも寝袋？ まさかねw
感想：意外といけるかも？
はっきり言って狭いっす。
でも、絶対に生活できないかと言えば、「なんとか生活できる」というのが僕の実感。
確かに大人一人が横になるスペースしか無いのですけど、逆を言えば寝に帰るだけと割り切れば十分なスペースなのかもしれない。
最近の若者はテレビやPCを所有せず、スマホだけで生活する方も多いです。
食事も外食で済ませる。
だとすると、衣類を置くカラーボックスと布団さえ置ければ生活できるのではないでしょうか。
意外かもしれないが、これもアリだなと思ってしまいした。
都心には住みたいけど、少しでも家賃を抑えたい学生や、新社会人には良いのかも。
入居付けはなかなか難しいみたい
ただ、不動産会社によると、数ヶ月前に竣工し、繁忙期を迎えているというのに20戸中4戸が空室のままのようです。
狭さの割に家賃が高いというのが、決まらない理由らしい。
この物件と同じ家賃6万円であれば、もう少し広い間取りの築古のアパートに住むことができます。
いくら新築と言えども、やっぱり家賃6万円は高すぎますね。
不動産会社からすると、お客様を案内しても、決まらないことが多いのでしょう。
その結果、不動産会社も内見に立ち会わず、希望者自身が勝手に内見するというスタイルを採用しているみたいです。
しかし、このような物件はなんとか入居者が獲得できたとしても、長い間の入居は期待できないかもしれません。
実際に体験してみたのですが、やっぱり閉塞感はハンパないです。
僕なら1ヶ月くらいで音を上げてしまいそう。
いくら表面利回りが高く設定できるとしても、空室期間が長かったり、退去が頻繁に発生すれば実質収益が大きく低下してしまいます。
利回りは大事ですが、あまり欲張りすぎるのも良くないですね。
関連記事
初心者が区分マンション投資をする際の注意点をわかりやすく説明しています。
融資が厳しい今でもできる不動産投資手法を解説しています。
初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。
」ナポレオン・ヒル著