ここが変だよ不動産投資

過剰融資から生まれた一法人、一物件スキーム。 大きな時限爆弾だってことに気がついた方が良いよ

こんにちはJOJOです!

最近、不動産投資用の融資について、スルガ銀行もエビデンスの改ざんに関与していたことが明らかになっています。

かぼちゃの馬車に代表されるシェアハウス向けの融資だけでなく、普通の一棟モノのマンションへの融資の際にもエビデンスの改ざんがされていたことが判明。

この改ざん問題が、スルガ銀行が得意としてきた、通常の不動産投資向け融資にまで波及しています。

シェアハウスだけの融資額なら2,000億円程度でしたけど、普通の不動産投資向け融資もいれると1兆円以上あるようです。

まだ事件の落とし所が見えていませんが、不動産投資向け融資に対する風当たりは強くなるのは確実でしょう。

でも、不動産投資の世界では、もう一つ大きな時限爆弾があるんですね。

それは、一法人、一物件スキームと言われるもの。

そして、スルガ銀行の改ざん問題以上に、不動産投資業界に与えるインパクトが大きいと思っています。

今回は、こちらを掘り下げていきましょう。

一法人、一物件スキームって何?

普通のサラリーマンが不動産投資向けの融資を受ける場合は、銀行は物件の担保価値だけでなくて、サラリーマンの属性も評価した上で融資額を決定します。

なぜならば、物件の価格が高騰した昨今では、担保評価価格よりも、実際の購入金額のほうが高いケースがほとんどだからです。

当然、物件単体で見る場合は担保割れしていますから、購入価格と同じだけのフルローンは出せません。

ただ、今までは多くの銀行がこの物件の担保価値に加えて、借り主であるサラリーマンの属性(給与水準、勤務先の企業規模)を評価して、フルローンないしは、購入金額のほとんどを融資してくれていたのです。

これは、サラリーマンが設立した資産管理法人で融資を受ける場合も同じです。

でなければ、銀行は何の実績もない法人にいきなり融資したりしません。

最初の一棟はサラリーマンの属性が評価されるので、担保割れしていても購入できます。

ですが、2棟目、3棟目に進もうとすると、自分のサラリーマン属性の評価分は使い切っているので、購入することができません。

年収1,000万円くらいのサラリーマンでも、せいぜい2億円の物件を購入したら融資枠は無くなります。

普通はこれで融資はストップするはずなんですけど、まだまだ物件を買い増したい高属性のサラリーマン投資家と、彼らにまだまだ物件を売りつけたい不動産業者が共謀してある融資の抜け穴を編み出しました。

それが、一法人、一物件スキームです。

そのやり方は、2棟目、3棟目と物件を買い増しする度に、別の法人を新設して、その法人で融資を申し込むわけです。

融資を申し込む銀行は1棟目の融資を受けた銀行とは別のところにします。

個人で物件を購入した場合は、金融機関間で共有される信用情報に借入実績が記載されますが、法人で購入する場合は、個人の名前は記載されません。

そのため、2棟目の融資を申し込まれた銀行は、既に1棟目の融資がされていることを知らないため、サラリーマン投資家の属性を評価して融資を出すのです。

こうして、新しい物件を購入する度に、新しい法人を作り、過去の取引を知らない新しい銀行に融資を申し込む。

こうやって、短期間に何億円も購入するやり方が、一部の投資家の間で流行りました。

ここ2,3年で10億円近くフルローンで物件を取得し、セミリタイヤした投資家さんはまずこのスキームを使っていると考えた方が良いです。

もちろん、本来ならば借り主の資産状況は正確に銀行に伝えなければなりません。

それをあえて伏せていたわけですから、完全にブラックなやり方です。

一法人、一物件スキームの問題点

実は、この一法人、一物件スキームには、スルガ銀行は関与していません。

スルガ銀行は、法人には一切融資をせず、個人にしか融資をしません。

恐らく、個人であれば、最終的に自宅や給料を差し押さえすることができるからでしょう。

そのため、この一法人、一物件スキームに関与していたのは、スルガ銀行以外の地銀です。

そして、一法人、一物件スキームを利用して、不動産投資を行っていたサラリーマン投資家はかぼちゃの馬車の投資家よりも数が多いと言われています。

そんな一法人、一物件スキームを使って物件を購入した投資家が、ここに来て賃貸経営的に厳しくなってきています。

このスキームを利用した投資家のほとんどはフルローンで物件を購入しています。

その多くは、地方のRC物件と言われています。

規模を急拡大してきた投資家の中には、十分な賃貸経営ノウハウを持っていない投資家もいます。

そんな中、彼らの購入した地方RC物件は、客付けが難しいエリアです。

購入から半年程度は不動産業者から家賃保証を付けてもらっているケースが多いですが、その家賃保証期間が終わりを迎えています。

そして、家賃保証期間が終了した投資家の中から、空室が埋まらずに、賃貸経営に困難をきたしている投資家が増えているのです。

そんな中、融資情勢も変化しました。

金融庁の不動産投資向け融資の審査厳格化、そして、かぼちゃの馬車における改ざん問題が発覚し、どの金融機関も一斉に不動産投資向け融資を引き締め始めました。

2,3年前までは、フルローンを出していた地銀も、今や頭金3割を求めるところが多くなりました。

その結果として、新しく物件を購入できる投資家の数が激減しています。

つまり、賃貸経営が厳しくなって、物件を手放そうと思っても、買い主が見つからないのです。

つまり一法人、一物件スキームで規模を拡大してきた投資家の中には、賃貸経営に行き詰まりつつある方が相当数いるわけです。

一法人、一物件問題が表面化するのは、もう少し後

ただ、一法人、一物件スキームを利用してきた投資家のほとんどは高属性な方です。

高属性だからこそ、銀行も融資を出していたわけですからね。

そのため、多少賃貸経営で行き詰まっても、本業のサラリーマン収入の中から赤字補てんする体力のある方が大勢います。

そのため、彼らがすぐに経営破綻して、物件の投げ売りが始まるかと言うと、そうではないと思います。

実際に、不動産融資が厳しくなった割には、物件の売却価格はまだ大きく下がっていません。

ただ、いくら高属性のサラリーマンとは言っても、赤字補てんをし続けられる期間には限りがあります。

しかも、購入して数年経てば、建物の大規模修繕の時期もやってくるでしょうから、急に大きな現金が必要になります。

そのため、早くて半年、遅くても2,3年のうちには、一法人、一物件スキームを利用した投資家の方が手持ちの物件を投げ売りしてくる時期がやってくると思います。

今は景気が良いですが、景気が悪くなり、本業のサラリーマン収入が減少するようなことがあれば、その時期はもっと早まるでしょう。

不動産投資業界に与える影響は大きい

そして、そのような投資家が物件の投げ売りを始めれば、本格的に収益用不動産価格が下落すると思われます。

そして、売りが売りを呼び、一法人、一物件スキームを利用していない普通の投資家もダメージを受けることが想定できます。

そうなってしまっては、誰も得しませんよね。

今はまだ、一法人、一物件スキームの問題は顕在化していません。

ただ、時限爆弾であることは確かです。

そして、爆弾が弾ける時には、不動産投資業界に大きなインパクトを与えるでしょう。

そのため、今はいたずらに規模を増やす時期ではないと思います。

それよりは、キャッシュフローに余裕がある今のうちに、大規模修繕を前倒して行うとか、繰り上げ返済を行い返済比率を下げておくことを優先したほうが良いでしょう。

不動産投資は、あくまで長期戦です。

そして、生き残ることが何よりも大切です。

今のうちに、どんな環境の変化にも耐え得るだけの体力を身につけておきましょう。

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