不動産投資

SWOT分析を活かした不動産融資戦略 僕の事例公開

こんにちはJOJOです!

僕は現在、融資先として3つの金融機関とお付き合いさせて頂いている。

今回は、今後どのように戦略的に金融機関との関係を続けていくかを考えてみたい。

最初に融資してくれたO銀行

まず、最初に不動産融資をしてくれたO銀行である。

こちらは初めて大家になる方には非常に人気の銀行である。

僕もその例にもれず初めて豊島区の物件を購入した時には不動産仲介会社のあっせんもあり利用させて頂いた。

頭金は1割も入れることができなかったが、築5年の木造アパートに対して30年ローンを出してくれた。

金利は1.975%である。

ただ、こちらの銀行はサラリーマン向けに特化した不動産ローンである。

また、サラリーマン年収の10倍までしか融資してもらえない。

サラリーマンという属性を担保に融資をする典型だ。借入残高がオーバーしている僕はもうこれ以上O銀行から融資を引き出すことは困難だ。

そのため、今後、こちらのO銀行は借り換えを検討することにしている。

2棟目のA信用金庫

次に2,3棟目を融資してくれた近所のA信用金庫である。

こちらは、非常に営業エリアが狭い信用金庫で、支店がある都内城南地区でしか基本的に融資が出せない

。エリアが狭いというのはデメリットだが、このA信用金庫は借地であろうが、築古であろうがしっかりと担保価値さえあれば25年間のローンを出してくれる。

しかも金利は1.3%と信用金庫にしては比較的優良だ。

こちらの信用金庫さんとは今の自宅の戸建に引っ越してきてからのお付き合いである。

妻が定期積立をしたのをきっかけに、物件を紹介してくれるようになり、今ではこの金融機関からの紹介で2件物件を購入している。

僕にとってはメインバンクである。

自宅の住宅ローンをお願いしているT銀行

次に自宅(戸建)の住宅ローンを組んでいるT銀行である。

こちらは地方銀行であるが、35年固定0.8%という驚異の住宅ローン金利を提供してくれている。

不動産投資の取引は無いが、何回か物件を持ち込んで審査してもらったことはある。

こちらの銀行は基本的に耐用年数内+5年でしか融資期間が出ない。

そのため、築古の物件は取り扱うことはできない。金利については、不動産投資向けはまだ受けたことが無いので、あくまで推測にしかならないが、恐らくA信用金庫よりも低い金利だろう。

こちらは築浅もしくは新築物件で使っていきたいと考えている。

SWOT分析してみた

さて、肝心の融資戦略だが、SWOT分析を元にして考えると、自分の強みを活かした戦略を立てていくという王道にたどり着く。

僕の場合は、既に関係性の強いA信用金庫を軸に、通常では融資が出ない借地・築古といった利回りの高い木造アパートを買い増していく戦略となる。

少し前までは、新しい金融機関の開拓も考えており、幾つかの銀行に定期積立を行っていたが、今はA信用金庫集中を考えている。

不動産投資はいかに他人より有利な条件でゲームを行うかである。

僕の場合は今までの融資実績のあるA信用金庫とがっちりタッグを組んで資産規模を拡大していくことが理にかなっている。

エリアは城南4区に限定されるため、それほど大きい利回りは期待できないが、既にエリア特性を把握しているため、それほどリスクを高くしなくてもアパート経営をする自身がある。

皆さんも是非自分の強みを活かした融資戦略を立てることをお勧めしたい。

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