不動産投資

新築狭小アパートは高利回りだけど、儲からない3つの理由を説明します!

こんにちはJOJOです!

最近、僕の物件の近くに新築アパートが建設中です。

建設概要が書いてある立て看板を見ると大手アパート建築メーカーのようです。

が、しかし、どうみても普通の一軒家くらいの大きさの建物なんですが、窓が10戸もついている!

よく見てみるとどうやら10部屋もあるらしい。

気になったので、賃貸ポータルサイトで調べてみました。

新築ではあるが、ワンルームあたりの広さは10㎡程度とのこと。

気になったので、実際に、知り合いの仲介業者さんにお願いして、部屋の中を見せてもらいました。

一応バス・トイレ別と記載はあるが、風呂ではなく、シャワーブース。

ロフトはついているが居住スペースは限りなく狭いです。

布団を敷くスペースはないので、食事用に小さなテーブルを置いたらいっぱいかな。

しかも、そんな狭い居住スペースなのに、1/3はロフトのハシゴで埋まっていますw

これで家賃設定は6.5-7万円。

結構しますよね~

ちなみに、立地は、東急目黒線の某駅(東京側)徒歩7分。

閑静な住宅街なので、賃貸ニーズは間違いなくあります。

ただ、ここまで狭小だとどうなんだろうか?とちょっと疑問ですね。

狭小ワンルームの需要は意外と高い

見せてもらった仲介業者に聞くと、都心であればこのような狭小ワンルームの需要はそこそこあるようです。

住居は寝るスペースがあれば良いやと割り切っていて、それでも新しい物件のほうが良いという方に人気だという。

最近の一人暮らしの人は、テレビもパソコンも持たない人が増えてます。

文字通りスマホ片手でサクッと入居する感じ。

洋服も、メルカリで売ってしまうので、大きな衣装ケースは必要ないんですって。

近くにコンビニがあれば、冷蔵庫すら持たない人も多いみたいです。

『所有』より『使用』へと価値観が変化してきているんですね。

このような狭小新築物件は意外にも、入居希望者の多くは女性なんですって。

男性は、古くても、広い間取りを好む傾向にあるのですが、女性は狭くても新築を好む傾向があるようです。

女性のほうがお化粧するスペースとか必要なんじゃないかな~?と思っていたのですが。

奥さんに聞くと、『やる気になれば電車の中でだって化粧できるんだから、ミニキッチンで化粧なんて楽勝にできるわよ。女子なめんなよ』と怒られましたw

何事も思い込みはダメですね~。

ただ、この種の狭小物件はアパート竣工後、半年間くらい空室が続くことも珍しくないようです。

そこそこ家賃しますから、募集は厳しいんでしょう。

なので、こういう狭小物件を扱っているアパート建築会社は広告料を3ヶ月分とかはずんで、無理矢理高い家賃で埋めるみたいです。

そして、満室の状態で、何も知らない投資家に販売するというのがお決まりのパターン。

築古になっても、入居付けができるかどうかは不透明

このような狭小アパートは、新築の間はそれなりに入居付けできるでしょうけど、築年数が古くなったらかなり苦戦するんじゃないでしょうか?

実際に、現在は、バブル期に建てられた3点ユニットバスの人気が急落して、空室だらけになっています。

古い3点ユニットバスつきの18㎡くらいのワンルーム物件の家賃は、こういった10㎡くらいの新築狭小ワンルームと同じくらいなんです。

つまり、家賃を少し抑えて都心に住みたいという方は、こういう新築狭小ワンルームに移行しているんでしょうね。

ただ、狭小ワンルームもニーズがあるのは新築の間だけな気がします。

築古になったら、ニーズはあるのでしょうか?

仲介会社の方も言っていましたけど、狭小ワンルームが世の中に出てきてからまだ3,4年しか経っていないため、将来的にどうなるかは誰もわからないとのこと。

リスク大きいですね~

そもそも日本では人口が減り続けています。

東京だって、2025年には人口が頭打ちになるそうです。

そうなると次第に人口密度も緩和して、一部屋あたりもっと広いスペースが取れるようになるんじゃないでしょうか?

そうなると、こういう狭小ワンルームのニーズが長期的にあるかどうかは不透明ですよね。

いずれにせよ、こういう無理のある間取りは、長い間住むには不便です。

それでも、こういう狭小ワンルームが増え続けているのは、少しでも利回りを上げるためです。

1戸あたりの面積を狭くすれば、その分、戸数を増やすことができます。

でも、ぶっちゃけ僕はこういう狭小物件はあまり好きじゃないんですね。

なんか、不動産投資家のエゴ丸出しって感じがしませんか?

同じ不動産投資家として、あまりカッコいいと思えないんですよね。

狭小ワンルーム物件で利益を上げるのは難しい

狭小ワンルーム物件は表面利回りは高いのですが、実際はたいして儲かりません。

というより、赤字で運営している投資家の方も結構多いです。

なぜかと言うと、狭小ワンルームには次の弱点があるからです。

  • 入居者の入れ替わりが激しい
  • 家賃に対してリフォーム費用が高い

それぞれ見ていきますね。

入居者の入れ替わりが激しい

こういう狭小ワンルーム物件の平均入居期間は2年間程度だそうです。

こういう狭小ワンルームには、机を置くスペースがないので学生はターゲットになりません。

それよりは、お金に余裕のないアルバイトの方や、社会人になりたての方が多いようです。

お金のないうちは、ガマンしてこういう狭小物件に住みます。

でも、給料が上がっていくにつれて、『もっと広いところに住みたい!』と思うようになるんですね。

居住スペース10㎡じゃ、やっぱり心理的にもリラックスできないでしょうし、何よりロフトは夏暑いです。

特に、最近の日本の夏は異常に暑いので、ロフトの人気は下がるでしょうね。

そのため、なんだかんだいって、2年もしないうちに引っ越してしまう方が多いです。

当然、一回空室になれば原状回復工事も必要ですし、新たな入居付けのために広告料・仲介手数料が必要になります。

しかも、狭小物件は入居付けが難しいので、空室期間も長引いてしまうでしょう。

家賃に対してリフォーム費用が高い

狭小物件はいがいと原状回復費用(リフォーム費用)が高いです。

狭小と言っても、設備的には普通のワンルームと変わりません。

バス、トイレ、キッチンといった水回りは一通りありますから。

なので、原状回復工事で絶対に必要なクリーニング費用は狭いからと言って安くなりません。

またほとんどの物件にはロフトがついていますが、ロフトはクロスを張り替えたり、クリーニングするのが大変なので、余分にコストがかかることが多いです。

しかも、エアコンとか給湯器といった設備の値段も同じです。

つまり、狭小ワンルームは通常の物件よりも家賃が低いけれども、かかる経費は変わらないのです。

経費率が高いんですね。

数年経つと、バーゲンセールが始まる予感

このような狭小ワンルームは世の中に出てきてからまだ3,4年しか経っていません。

なので、オーナーの方は、まだそれほど賃貸経営が難しいことを実感していないかもしれません。

でも、退去が増えて、賃貸経営が難しいことを理解するのは時間の問題です。

しかも、こういう狭小ワンルーム物件は、ほとんどの投資家さんはフルローンで購入しているんですね。

スルガ銀行の不正融資問題があったので今は融資が厳しいですが、その前までは普通に新築でもフルローンが出ていました。

特に、TVコマーシャルをバンバン出していた大手建売アパート会社の業績はうなぎのぼりでしたから、銀行も安心してフルローンだしてたんですね。

このように、フルローンで購入した投資家の方はキャッシュフローに余裕がありません。

1億円の物件を購入して、毎月のキャッシュフローが5万円程度という方も少なくありません。

1,2部屋空けば確実に赤字になります。

しばらくの間は、サラリーマンの給料から補填ができるかもしれませんが、何年も補填をし続ける音は無理でしょう。

そうすると売るしかなくなる。

あと数年したら、このような物件が大量に売却され、バーゲンセールされるんじゃないかと考えてます。

でも、その頃には、このような狭小アパートは賃貸経営が難しいことが有名になっているだろうから、売れないだろうなあ。

購入した投資家さんは大変でしょう。

誰も幸せにならない狭小アパート

退去の度に家賃が下落していく現実を知っている、経験のある大家さんはまず、このような物件に手を出さないでしょう。

新規参入する素人投資家の方が運悪く?建売アパート業者のカモになっていると思われます。

僕はこのような狭小アパートは世の中に必要とされている資産だとは思えないんですね。

近江商人が三方良しと言う言葉を残しています。

「売り手良し」「買い手良し」「世間良し」の三つの「良し」。

売り手と買い手がともに満足し、また社会貢献もできるのがよい商売であるということです。

狭小アパートは利回りが高いので「売り手良し」かもしれませんが、入居者「買い手」は不自由な生活を余儀なくされるし、「世間」である近所は属性のよろしくない入居者のゴミのマナーに悩まされるかもしれません。

第一、街の景観があまりよくないですよね。

こういうすし詰めのアパートって。

過去にもバブル時代やリーマンショック前のミニバブル期にこの種の狭小アパートは大量に供給されました。

でも、リーマンショックが起こると、どの銀行もこの種の狭小アパートへの融資から手を引いたのですね。

収益物件に対しては積極的なオリックス銀行ですら融資出してなかったですから。

そう考えると、今後仮に景気が悪くなって、入居率が厳しくなると、こういう狭小アパートは融資でなくなるでしょうね。

つまり、売れなくなって出口が取れない。うーむ、厳しい。

これから不動産投資を始める方は、購入する物件が永続的に収益を上げられる物件なのかどうかをしっかり見極めましょうね。

投資は自己責任ですから、しっかりと勉強しましょう。

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