不動産投資

一番儲かる不動産投資 「リノベーション事業」の危険なカラクリを解説します!

こんにちはJOJOです!

今回は、難易度も高いけど、爆発的な儲けをもたらしてくれるリノベーション(不動産再生)事業についてご紹介します。

不動産価格も高騰した昨今、不動産会社の業績は全体的に堅調です。

その中でもダントツで利益率の良い事業があります。それはリノベーション(不動産再生)事業。

リノベーション(不動産再生)事業とは何か

リノベーション(不動産再生)事業とは、築古マンションやアパートを一棟丸ごと仕入れて、リノベーションを施して、物件の再生を行った上で、再販売するというビジネスモデルのこと。

不動産投資家の中でも、かなり規模が大きくなってプロ投資家レベルになると、個人でもこの再生事業を行う人がいます。

過去の会社の寮だったような全室空室の物件を一棟を格安で購入して、内装や外装を全部やり直してリノベーションするやり方です。

そして、リノベーションした後に客付けを再開し、満室になったら高値で売却します。

僕の知り合いの先輩大家さんにこの再生事業が得意な人がいますが、1億円で物件を買って、2千万円くらいリノベーションにお金をかける。そして、満室後1.5億円くらいで売却に成功しています。

だいたい売却益で3千万円。美味しい商売ですよね。

ただ、皆がこのやり方ができるわけではありません。

何故かと言うと、全空物件には基本的に銀行は融資してくれません。

そのため、相当な実績が無いと銀行から融資を受けることが難しいのです。

更にリノベーション資金は一時的に持ち出しになりますので、手持ち資金も必要です。

ただ、このやり方ができると爆発的に資金を増やしていくことができます。

一方で、大企業も最近このような不動産再生事業を手がけています。

どのくらい儲かるかについて具体的な不動産会社を例に挙げて説明します。

大手企業も参入する不動産再生事業

不動産再生事業を主力に掲げるアルデプロ(東証二部)の決算内容を(16年7月期第3四半期)元に利益率を調べてみましょう。

アルデプロは不動産再活事業を柱とし、首都圏や関西において、収益マンション、ビル、土地、ホテルを仕入れ、リノベーションを施した後に、事業法人や外国人富裕層に販売しています。

当期(15年8月1日~16年4月30日)の不動産再生事業の売上高は116億6,400万円(同206.1%増)、営業利益は21億6,700万円(同490.7%増)と増収増益。

特に、収益面では、以下の驚くべき成果を挙げています。

  • 営業利益率18.5%
  • 営業利益額は前期比約5倍の急成長

ちなみに営業利益率18%というのがものすごい数字だということは、大手製造業と比較すると分かりやすいです。

大手の日立製作所やパナソニックですら、会社目標が営業利益率5%であり、実際の利益率が2~3%程度です。

いかに不動産再生事業の利益率が高いかわかりますね。

リノベーションした費用を除いても20%近くの最終利益が出るっていうことは、恐らく仕入れ原価の2倍近い売値で販売していることになります。

特に魅力的なのは回転率

そして、収益性だけでなく、不動産再生事業はその資本回転率も素晴らしいです。

アルデプロは物件の仕入れから販売まで4ヶ月未満(業界平均は物件の仕入から建設販売まで18ヶ月から36ヶ月)という圧倒的なスピードで物件を回転させています。

つまり、一回転するごとに、販売物件の20%が利益として手に入るわけです。

しかも4ヶ月間しか在庫を持たずに売り切っているため、リスクも低いですね。

市況の変化に柔軟に対応できるビジネスモデルです。

この利益率と成長を支えているのは、不動産投資家です。

現在、新築や築浅の中古物件の利回りは歴史的に見る低下傾向にあります。

そのため、比較的高利回りを確保できるリノベーション物件の人気が高まっています。

特に自分で改修する手間を省きたい、REITや外国人投資家に人気となっているようですね。

不動産再生物件を買ってはいけない

リノベーション物件は一見利回りも高く、しばらくは修繕も不要なために投資家にとって魅力的に見えます。

でも実際には業者の利益が2割もたっぷりと載っているんですね。

それだけ高値でつかんでいる可能性が高いってこと。

建物には寿命があります。

リノベーションという化粧を施しても、根本的な耐震補強等の基礎構造の改修を行わない限り建物の寿命は延びません。

ほとんどのリノベーション業者は外装と内装のみの簡易なリノベーションで物件を再販している。

いくら外見がキレイでも、中身は傷んでいます。

そのため、購入してからすぐに配管等にトラブルが発覚して、多額の修繕費がかかることも少なくありません。

RCであろうと、木造であろうと、いつか建物は朽ちていきます。

リノベーション物件は築20-30年経過しているものが多いのですが、それから10年後に再度リノベーションして再販できるでしょうか?

僕は難しいと思います。

躯体の耐用年数は基本的に伸ばせないからです。

となると、最後に所有している物件の持ち主が解体・建替えという難しい処理を迫られます。

リノベーション物件を購入する方のほとんどは短期での転売目的と聞ききます。

いわゆるババ抜き合戦ですね。

プロの投資家はリノベーション物件は長く持ち続けるものでは無いことを理解しています

今後、市場環境が悪化し、物件価格が大幅に下落した場合、その時点で物件を所有していた投資家は、転売することができません。

そうなると、配管等を全てやり直す等の難しい工事を行うか、解体して更地にするしかなくなります。

なかなか個人の投資家でここまで大掛かりなことはできません。

リノベーション物件の高値づかみをすることのないように、最新の注意を払って物件を検討したいと思います。

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