不動産投資

不動産投資 最初は小さな物件から始めることがコツ

こんにちはJOJOです!

不動産価格は相変わらず高いですね~。僕も週一で楽待、健美家の両ポータルサイトで自分の投資エリアである城南地区の物件をチェックしていますが、どんどん利回りが下がってきていますね

挙句の果てに4月以降は売り物件も減少してきている気がします。それだけ良い条件の物件が出てこないようになってるのですかね。きっと、売らなければいけない売り主さんは昨年のうちに物件を高値で売ってしまって、今は高値で買った方がまだ保持し続けている状態な気がします。

そのうち、高値で買った人が持ちきれなくなった時に価格は崩れるでしょう。ただ、それまでにはもう少し時間がかかりそうです。

属性の高い方はいきなり高額な物件を買う傾向にある

さて、ここ数年の不動産投資バブルを見ていると、1億円以上の高額な物件(つまり、利回りが低い)を買って行くのは決まって属性の高い一部上場企業や外資系のサラリーマンや医師、弁護士のような士業の方ですね。

不動産会社や銀行もこのような属性の良い方から問い合わせや融資の打診があると、わざと高い物件を勧めるみたいです。中には5千万くらいの中古アパートを銀行に持ち込んだら、逆に2億円の新築マンションの融資を提案された事例もあるようです。

借りれる方にはめいいっぱい多く借りて欲しいというのが銀行の本音なんでしょう。また、不動産会社も値段が高くなればそれだけ仲介手数料も多く入るので、必死に売り込んできます。

そうやって、不動産会社や銀行からチヤホヤされた属性の高いサラリーマンが数億の太い物件を何本も立て続けに購入しているのでしょうね。

初心者には小ぶりな物件がオススメ

ただ、高額な物件は失敗が許されません。不動産投資経験が豊富で、満室経営できるノウハウを持ち、かつ他にも物件をお持ちでリスクヘッジができている状態であれば高額物件にチャレンジしても良いと思います。

ただ、初心者がいきなり高額物件を買ってしまって、もし空室が続き賃貸経営につまずいてしまうと、取り返しがつかない事態になってしまいます。

そのため、高額な物件でかつ、キャッシュフローの薄い物件は属性の高くて、向こう見ずな方々に任してしまいましょう

初心者の普通のサラリーマンがお試しで始めるのなら小ぶりの4戸とか6戸とかの物件からでもいいと思います。

こういう物件は首都圏でも少し郊外のほうに行けば、2千万円くらいからチャレンジできます。

たしかに駅からは多少遠くて、ボロい物件が多いかもしれませんが、そういうのでも改善の余地が見込めるものだったらチャレンジしてもいいと思います。

2千万円くらいだったら失敗しても人生そのものがつまづくほどのダメージは受けません。せいぜい持ち家を売って、賃貸に済むくらいですみます。

今、成功している大家さんを見ているとそういう物件をコツコツと工夫して満室物件に育て上げ、徐々に規模を拡大されて10年程度でリタイアされている方が多いです。

確かにスピードは遅いかもしれませんが、それだけリスクも少ないやり方です

一般的に急成長した会社は、それだけ倒産する会社も多いです。一方で、ゆっくりと地道に成長してきた会社は、長い間耐えることができます。

不動産投資を着実に成長させるコツ

僕も中古から始めましたが気を付けたことはできるだけ自己資金を投入して返済比率を60%程度になる様にしたことです。

最初は、ありったけの貯金をはたいて中古アパートを購入したので、妻からは怒られましたけど(笑)。

ただ、このやり方なら、多少空室が出てもキャッシュフローが赤字になることはありません(現に僕は月次キャッシュフローがマイナスになったことは5年間一度もありません)。

最近高値で収益物件を購入した方の中には、少しでも空室が出るとキャッシュフローのマイナス(持ち出し)が発生している人がいますが、精神衛生上よくないと思います。

僕だったら、サラリーマンの仕事が心配で手につかなくなるんじゃないかと思います。

よく、株とかFXにのめり込んだ結果、会社のトイレで、就業時間中にスマホで株価をチェックしたりしている人もいますね。こうなると、人生を株やFXにコントロールされている状態です。自分の人生をコントロールしたくて投資を始めたはずなのに、これじゃあ本末転倒ですね。

なので、自己資金は多めにいれて、安心して賃貸経営することをオススメします

これなら金融機関的にも安心ですし、稟議も通りやすいです。新築案件も含めて、土地代相当額の自己資金を入れることができれば、地主と同じ状態になります。もはや完璧ですね。

イメージとしては、2千万の物件に1千万くらい頭金を入れる形です。

そんなに自己資金はないよ!という方は、賃貸併用物件にチャレンジするのもアリです。僕の近所にも建っていますが、1階に賃貸用1Kが2部屋で、2階がオーナー住居になっている物件もあります。

これくらいだと、上手く満室経営すればほとんど毎月の賃料収入で住宅ローンが返済できます。なにせ、住宅ローンは世の中で一番金利が低く、借入期間も35年と最長ですから。まさに最強の借金と言えます

賃貸併用住宅は住宅ローン扱いにできれば、諸費用分の頭金だけで購入することができます。頭金が無くて不動産投資に踏み切れない方はチャレンジしても良いと思います。

不動産投資は多額の投資額になります。そのため、失敗のダメージはかなり大きいです。

そのため、失敗しないために、小さく始めてじっくりと賃貸経営の修行を行っていく。そして、徐々に規模を増やしていく。

最初のキャッシュフローは小さいですが、続けていると、そのうち加速度が増してきます

そして、気がつくとサラリーマン収入を超えてきているはずです。

小さく始めて大きく増やす。これは不動産投資に限らず、投資の王道だと思います。

特に不動産が高値の今は、慎重に行動したいですね。

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