こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
不動産ポータルサイトをチェックしていると『新築アパートなのに利回りが中古よりも高い物件』を見かけることがあります。
基本的に不動産というのは新築時が一番価格が高く設定されています。
家賃に対して物件価格が高くなるため利回りは低くなります。
それが、新築のほうが中古よりも利回りが高い物件が世の中に存在するのです。
それも結構な数が見つかります。
何かが変ですよね。
実は、このような利回りが高い新築アパートのほとんどがアパート業者が売り出している物件です。
そして、アパート業者はあの手この手を使って新築アパートの利回りを高く見せかけています。
今回は、新築アパートの利回りを高くするためにアパート業者が使っている裏技（テクニック）を紹介したいと思います。
- 利回りを高く見せかける業者のテクニック
- 高めの家賃でも満室にする業者のテクニック
新築物件の利回りはあくまで想定利回り
僕がターゲットとしている東京23区の城南エリア（世田谷、目黒、品川、大田区）ですと中古のアパートの平均利回りは5-6%程度です。
一方で、新築アパートの利回りは6%を超えているものが増えてきました。
中には7%以上のものもあります。
このように中古よりも新築のほうが利回りが高い理由は、新築の場合は自由に想定家賃を上げることができるからです。
利回りとは、家賃年収を物件価格で割り戻して計算します。
例えば家賃年収500万円、物件価格5,000万円だとすると、利回りは次のように求められます。
利回り ＝ 500万円 ÷ 5,000万円 ＝ 10%
実は中古と新築物件では、利回りの意味が異なります。
中古物件の場合は、既に賃貸経営実積があるため、利回りは『確定利回り』です。
つまり、実際に賃貸に出して入居者がついている家賃をベースに利回りが計算されます。
売主がわざと家賃を高くあげて利回りを高く見せることはできません。
一方で新築物件の場合、利回りは『想定利回り』です。
一般的な感覚で言うと、中古よりも新築のほうが利回りが低いはずですよね。
新築物件は基本的に建物が竣工する前に販売を開始します。
販売する際には利回りを記載するのですが、この利回りはあくまで業者の想定でしかありません。
なぜならば実際に入居者がついていないので、家賃を自由に設定できるからです。
利回りが高くなれば買いたいと思う投資家が多くなるので、アパート業者の多くはできるだけ利回りを高く上げようとします。
つまり、想定家賃を大幅にアップさせるのです。
実際に不動産ポータルサイトで販売されている新築物件の販売図面を見てみると、小さな字で『利回りは想定利回りです』と小さな字で書いてあります(＾-＾；)。
もちろんアパート業者の中には実際に複数の賃貸仲介会社にヒアリングして相場並の家賃設定をしているところも沢山あります。
ただ、残念ながら明らかに相場よりも高い家賃設定をしている業者も沢山あります。
そのため、新築物件を購入する場合は、投資家自らが業者の設定している家賃が妥当かどうかをチェックする必要があります。
このチェックを怠り、業者の想定家賃を鵜呑みにしてしまうと、いざ建物が竣工し賃貸募集開始しても入居者が集まらないなんてことになりかねません。
初回満室引き渡しを保証している物件に注意
アパート業者の中には、引き渡し時の満室を保証しているところもあります。
もしも新築アパートを引き渡してから最初の半年間に空室が埋まらない場合は、業者が家賃を補填するというものです。
『引き渡し時の満室を保証しているアパート業者なら安心じゃないかな。満室にできないと業者が損するから家賃も適正だろう』
このように考えるかもしれません。
ただ、実際には引き渡し時の満室保証がついている新築アパートの中には、相場よりも高い家賃設定をしている物件は沢山あります。
では、業者はどうやって高い家賃で入居者を決めるのでしょうか？
アパート業者が行っている入居促進施策は次の３つです。
- 広告料（他の仲介業者に支払う成果報酬）を２倍、３倍に増やす
- フリーレント（家賃無料の期間）を数ヶ月分つける
- 初期費用をゼロゼロ（敷金とか礼金）にする
もちろんこれらの入居促進施策には費用がかかります。
ただ、新築アパート・マンションを販売して得られる利益に比べれば、これらの入居促進費用はわずかなものです。
そのため、アパート業者はお金にものを言わせて割高な家賃にも関わらず入居者を獲得していきます。
問題はこのような無理矢理高い家賃設定で満室にしていることを知らずに新築アパートを購入した投資家です。
最初の引き渡し時は満室ですが、1年くらい経つとポツポツと空室が出てきます。
そして同じ家賃で募集しても入居希望者が現れません。
もともとの家賃設定が相場よりも割高だからです。
その結果、初回満室保証がついているからと安心して購入した投資家は、一度空室を迎えると大きく家賃を減額しないといけなくなります。
満室保証があるからと言って業者の想定家賃を鵜呑みにするのは危険です。
業者の家賃設定が正しいかどうかを自分の目でチェックしましょう。
家賃水準が正しいかどうかを調べるために一番確実な方法は、物件の近くに存在する不動産管理会社に家賃査定をお願いすることです。
管理をお願いする前提で家賃査定を依頼すれば、ほとんどの管理会社が快く引き受けてくれるでしょう。
スーモのような不動産賃貸ポータルサイトで競合物件の募集家賃を調べることもできますが、参考程度にしておいた方が良いでしょう。
ポータルサイトで募集されている物件は基本的に売れ残っているものです。
つまり割高な家賃設定で募集されている可能性があります。
相場並の良い条件で募集される物件はすぐに入居者が決まることが多いので、ポータルサイトからはすぐに姿を消します。
そのため、確実に家賃相場を知るためには、近隣の不動産管理会社に家賃査定をお願いするのがベストと言えます。
まとめ
今回は、新築アパートの利回りを高くするためにアパート業者が使っている裏技（テクニック）を紹介してきました。
- 新築アパートの想定家賃は業者が好きに決める。割高に設定されていることも多い。
- 割高な家賃でも業者は様々なテクニックを使って無理矢理、満室にすることが多い。空室が出た場合、投資家が同じ家賃で入居者を獲得することは難しい。
これから新築物件を購入しようと考えている方は、割高な家賃設定になっていないかどうかチェックしましょうね。
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