戦略

団地投資で高利回りを実現する方法! 資金の少ない初心者にもオススメ

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

『区分マンション投資でも高利回りを狙いたい!』

一棟アパートやマンションへの融資が厳しくなったため、比較的融資が出やすい区分マンション投資に人気が集まっています。

ただ、ぶっちゃけ区分マンション投資は利回りがあまり高くありません。

初心者でも取り組みやすい都内築浅の区分マンションですと高くても利回りは6~7%くらいが普通です。

立地が良く、築浅なので賃貸経営に失敗するリスクは少ないのですが、この利回りだと物足りないと感じる人がいるのも事実です。

高利回りを求めて地方都市の区分マンションに手を出す人もいますが、賃貸ニーズが低く空室に悩む人も少なくありません。

このように利回りは賃貸経営の難易度に比例するのが一般的です。

JOJO
JOJO
利回りが高くなれば難易度も高くなりますし、利回りが低くなれば難易度は下がります

ただ、区分マンション投資の中には、賃貸経営の難易度は低いにも関わらず高利回りを実現できる方法があります。

それが、団地投資です。

団地投資は投資家の中では知名度が低いですが、やっている人は着実に利益を上げています。

今回は区分マンション投資に興味がある方向けに団地投資をわかりやすく解説していきます。

団地とは

団地とは、1ヶ所にまとめて建設するために計画的に開発した住宅のことです。

その多くはUR都市機構の前身である日本住宅公団が開発した公団住宅もしくは、自治体が開発した公営住宅になっています。

多くの団地は昭和30年代から昭和40年代の高度経済成長期にあわせて日本全国で盛んに建設されました。

当時の共同住宅(アパート)の標準的なスペックといえば、木造で風呂なし・トイレ共同でした。

それが団地は堅牢なRC造で自分の部屋の中に独立したトイレやお風呂が設置されていました。

そのため、当時20~30代の夫婦からは絶大な人気を誇り、抽選でないと入居できなかったそうです。

妻の両親もちょうど昭和40年代に結婚し、初めての新居は都内の団地だったようです。

運良く抽選に当たり、品川区にある新築の団地に入居できたらしいのですが、部屋の中に独立したトイレがあるのが自慢だったようです。

今で言うと、最新のタワーマンションに住むようなイメージだったのかもしれません。

ただ、そんな子育て世代に人気だった団地も経過年数により老朽化が目立つようになりました。

そのため、現在の団地には少し古臭い昭和のイメージを抱く人が多いかもしれません。

現在の団地の特色は次の通りです。

  • 広大な敷地に建つRC造の共同住宅
  • 築40~50年
  • 4,5階建て。エレベーター無し。
  • 間取りは2DKもしくは3DK
  • 広めの面積(45~90㎡)
  • 駅から離れた立地(バス便が多い)
  • 賃料・販売価格ともに割安な物件が多い

団地投資とは

団地投資とは、割安な団地を購入し、最低限のリフォームを施した後で賃貸に出したり、転売したりする手法です。

団地と言うと賃貸のイメージが強いかもしれませんが、分譲タイプもあります。

都内まで1時間くらいの距離にある首都圏の団地だと300~800万円くらいで販売されています。

同じようなスペックの民間の中古区分マンションと比べると半分以下の値段設定になっていることが多いです。

団地は少額なため、現金で購入することも可能です。

融資を受けて購入するとしても、少額なため比較的簡単に融資を受けることができます。

日本政策金融公庫(いわゆる公庫)が提供している無担保融資枠(マル経)の中に余裕で収まります。

マル経融資は小規模事業者(賃貸経営者を含む)が、経営改善に必要な資金を無担保・無保証人で利用できる制度です。

参考:マル経融資

資金の使いみち 運転資金、設備資金
融資限度額 2,000万円
返済期間 10年間(設備資金の場合)
利息 1.2%
保証人・担保 不要

賃貸に出す場合は、利回りはだいたい13~15%がターゲットになります。

都内の築浅区分の利回りが6%だということを考えると、2倍以上の利回りになりますね。

団地投資のメリット

団地投資には次のメリットがあります。

  1. 格安で購入できる
  2. 賃貸・購入ニーズが高い
  3. 入居期間が長い
  4. 建物が堅牢。地震に強い
  5. 将来建て替えができれば、新築マンションが手に入る

格安で購入できる

団地は相場より安い値段で購入できる可能性が高いです。

もちろんネットに出ている売り出し価格(売主の希望売却価格)は相場並ですけど、価格交渉をすることによって値下げできる可能性が高いです。

その理由は、団地は不動産に関する知識の少ない売主さんが相続によって売却されるケースが多いからです。

例えば次のようなケースが多いです。

高齢の両親が団地に住んでいたのだけど、両親が亡くなって相続した。

相続した子供は都心のマンションに住んでいるから、今更郊外にある団地には住みたくない。

誰も住んでいない団地を所有していても、管理費・修繕費はかかるし、固定資産税も支払う必要がある。

だったら、いくらでも良いから早く売ってしまいたい。

団地は世間的にもあまりイメージが良くないので、売主さんも高値で売却できるとは思っていません。

「高く売って儲けてやろう」という気持ちで売却する方は少ないです。

そのため、価格交渉すれば意外とすんなりと値下げしてくれるものです。

800万円で売りに出されている団地が500万円くらいまで下がるケースも少なくありません。

賃貸・購入ニーズが高い

『郊外にある駅から遠い団地に住みたい人なんているんだろうか』

一般的に団地のイメージはあまり良くないため、団地で不動産投資をすると言うとこのように感じる人も多いと思います。

ただ、意外にも団地に住みたいと考える人は多いです。

しかも団地に住みたいと考える若い世代が年々増えています。

それは、団地特有の住みやすさがあるからです。

首都圏の郊外に立地している大きな団地群は、それだけで街が成立しています。

団地内には生活に必要な施設が全て揃っています。

区民館、保育園、郵便局、スーパー、診療所、公園といった生活施設があります。

また、団地に住む人同士の独自のコミュニティもあり、夏祭りや花火大会などの様々な団地住民向けのイベントが催されます。

団地は駅から遠く、バス便の立地も多いのですが、普段の生活は団地内だけで完結できます。

そのため、駅からの距離はあまり関係ありません。

それよりも、同じ団地内でもバス停に近かったり、お店に近ければ好立地と評価されたりします。

団地内で暮らす人たちは団地内での利便性を優先します。

このように団地には他のマンションや戸建にはない利便性があるため、あえて団地に住みたいと考える層が一定数います。

特に多いのが、団地出戻り組です。

団地は今から40~50年くらい前に建てられたものが多く、団地が実家だったという人たちもかなり多いです。

有名なところではV6 井ノ原快彦(イノッチ)も東京都品川区にある八潮団地出身です。

八潮団地は、約1万3,000人が暮らす“マンモス団地”です。

団地内には、保育園、幼稚園、小中学校、医療機関、スーパー、ホームセンター、書店、美容院などが完備されています。

そのため、団地から1歩も出ずに生活が成り立ちます。

井ノ原さんは「小学校1年生の時から、ずっと一緒に育っていくから、本当ほぼ(全員が)幼馴染みたいだった」とテレビ番組でコメントしています。

このような団地で育った人の中には、昔から住んでいた団地に愛着を持っている方も多いです。

そして、このような人々の中には一度は団地を離れても、再び団地に戻ってくる人が大勢います。

多いパターンは次の2つです。

  1. 子育てに親の力を借りたいから、親と同じ団地に戻りたい
  2. 高齢になった親の世話をしたいから、親と同じ団地に戻りたい

特に1の「子育てに親の力を借りたいから、親と同じ団地に戻りたい」というニーズはとても大きいです。

僕の友人にも東京都江東区にある団地に住んでいる人がいます。

彼自身団地で育ったのですが、社会人になると同時に一回団地を出ます。

その後、結婚して子供が生まれたのを機会に、両親が住んでいる団地の別の部屋を購入して移り住みました。

両親も同じ団地内に住んでいるため、頻繁に子供の面倒を観てもらえるようです。

また、同居ではないのでお互いにプライバシーも確保することができます。

そのため、適度な距離感で親との関係を保てています。

この両親と同じ団地に住むという利便性は大きいため、彼だけでなく彼の兄弟家族も全員同じ団地の別の部屋に住んでいるらしいです。

そのため、休日になると一族の誰からの部屋に集まり家族団らんを楽しんでいるようです。

団地は敷地も広く、中に大きな公園もあるので、都内なのに敷地内でバーベキューもできるそうです。

また、団地内には幼馴染の同級生達も大勢住んでいるため、土日の度に昔の友人達とワイワイ楽しんでいます。

このように団地暮らしにはメリットが沢山あるために、あえて団地に住みたいと考える層が大勢いるのです。

団地といえば、建物も古く、寂れたイメージを持たれる方も多いですが、実際に住んでいる人からすればまったく違う景色があります。

また、最近では団地に育ったことのない若者も団地に移り住むのがトレンドになりつつあります。

最近、マンションの価格は高騰しています。

ただ、今でも団地はかなり安く購入できます。

そのため安い団地を買って、自分の好きなようにリフォームして住みたいと考える若い世代が増えています。

一番有名なのは、無印良品とURが組んで行っている『MUJI ✕ UR 団地リノベーションプロジェクト』ですね。

都内にあるURの団地を無印良品の家具を使ってリノベーションしているのが特徴です。

こちらの物件は大人気で空室待ちの入居希望者が大勢いるそうです。

このように団地を求める層は僕たちが想像する以上に大勢います。

そのため、団地物件については、賃貸ニーズ、購入ニーズ両方が高いと言えます。

実際に僕の知り合いにも埼玉、千葉の郊外で団地投資を行っている大家さんがいますが、入居率は95%以上だといいます。

入居率95%といえば、東京23区の築浅マンションと同じレベルなので、団地の入居ニーズが高いことを示していますね。

入居期間が長い

団地の間取りは2DKもしくは3DKがほとんどです。

専有面積も45~90㎡とゆったりしています。

入居者のほとんどがファミリー層なので、一度入居すると長い期間入居してくれます。

また、団地には独自の利便性・コミュニティがあるため、一層入居期間は長くなります。

建物が堅牢。地震にも強い

団地のほとんどは築40~50年です。

新耐震基準にも適合していない古い建物も沢山あります。

JOJO
JOJO
新耐震基準とは、建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準です。1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認が取れている建物が該当します。新耐震基準では震度6強~7程度の揺れでも建物が倒壊しないとされています。

 

そのため、築年数の古い団地を購入するのに不安を覚えるかもしれません。

ただ実際には逆で、団地の建物はとても堅牢です。

団地の建物は古いですが、UR都市機構が工事発注主です。

国の機関が作った建物ですから、民間よりも予算に余裕があるためにとても堅牢に作られています。

UR都市機構はホームページの中で、『UR賃貸住宅は耐震基準で求められている耐震性が確保されています』と明言しています。

実際にURの団地の中で、阪神・淡路大震災、東日本大震災において倒壊した建物は一つもなかったそうです。

そのため、築年数が古くても団地には安心して住むことができます。

将来建て替えができれば、新築マンションが手に入る

団地は敷地も広く、容積率にも余裕があります。

そのため、将来建て替えができる可能性が非常に高いです。

容積率に余裕があれば、建て替えの時に部屋数を大きく増やすことができます。

建て替え時に増やした部屋を売却し建築費用の支払いに充てることで、既存の住民はタダで新築のマンションを手に入れることが可能になります。

実際に、建て替え計画が具体的に進行している団地の取引価格は上昇しています。

もちろん建て替えできるかどうかは不確定な要素もありますが、もし将来的に建て替えができれば団地投資は大化けする可能性があります

このようにワンチャン狙えるのも団地投資の面白いところですね。

団地投資のデメリット

団地投資には次の2つのデメリットがあります。

  1. 管理費・修繕積立金が必要
  2. リフォームに制約がある

管理費・修繕積立金が必要

これは管理費・修繕積立金は区分マンションであれば必ず必要になります。

ただ、団地の場合は築年数が古いため、家賃収入に対して管理費・修繕積立金の割合が高くなります。

JOJO
JOJO
一般的にマンションは築年数が古くなるにつれ、管理・修繕の必要性が高まるため、管理費・修繕積立金が高くなる傾向にあります

だいたい月額家賃が7万円に対して、1.5万円の管理費・修繕積立金の支払いが発生するイメージです。

そのため、月々の返済に加え、管理費・修繕積立金を支払ってもキャッシュフローが出るような割安な物件を購入することが大切です。

リフォームに制約がある

築年数が古い団地には古い設備がついていることが多いです。

一番代表的なのがバランス釜。

新しい住宅の場合は、室外にガス給湯器が設置してあり、給湯器からお湯が供給されます。

ただ、バランス釜の場合は浴槽の隣にバランス釜が設置されており、そこでお湯を沸かします。

バランス釜は入居者のイメージが悪いので、ガス給湯器に交換することが多いです。

ただ、バランス釜をガス給湯器に変える場合、外壁に給湯器を設置することになるため、管理組合の許可が必要になります。

そのため、団地物件を購入する前には外壁に給湯器が設置できるかどうかを管理組合に事前に確認することが大切です。

また、団地の多くは壁式構造で作られています。

壁式構造とは柱ではなくて壁そのもので建物を支える構造のことを言います。

一般的に壁式構造のほうが耐震性は高いのですが、デメリットとして構造上必須となる壁(耐力壁)が多いため、自由に間取りを変更できないケースが多いです。

ただ、団地投資をする場合に間取りを変更するような大掛かりなリノベーションを行うことはほとんどありません。

間取りを変更すると多額の投資が必要になり、投資対効果が悪くなるからです。

間取りを変えなくても、エアコンや給湯器を新品に取り替えるだけで十分に入居者は付きますからそんなに心配しなくても大丈夫です。

団地物件は2階が鉄板

団地の一番人気は2階です。

団地にはエレベーターがないので、4,5階は生活が大変だというのは皆様も想像がつくと思います。

特に高齢になってくると階段での上り下りは大変ですからね。

じゃあ、階段を登る必要のない1階でもいいのではないかと思うかもしれませんが、1階は湿気が上がってきやすかったり、防犯面で不安というデメリットがあります。

そのため、団地で一番人気になるのは2階になります。

団地で一番人気である2階を売り出すと速攻買い手が見つかります。

多くの場合は、同じ団地の上の階に住んでいる高齢者の方が2階に引っ越してきます。

また小さいお子さんを抱えているご夫婦もベビーカーの上げ下げが楽な2階に引っ越してきます。

2階は幅広い年齢層に人気のため、鉄板なのです。

ちなみに団地では、階数によってこれだけ値段が変わります。

  • 1階:700万円
  • 2階:1,000万円
  • 3階:700万円
  • 4階:600万円
  • 5階:500万円

同じ団地にある部屋でも2階と5階では2倍以上も値段が違います。

なので、2階の部屋が相場より安く購入できればかなりお買い得といえます。

団地物件の探し方

団地には団地専門の不動産仲介会社が存在します。

そのような団地専門の仲介会社は団地のイベントに参加したりして団地のオーナーと日頃から人間関係を築いています。

そのため、団地で物件が売りに出される際には、顔見知りの団地専門の仲介会社が専任媒介契約を締結することが多いです。

つまり、団地専門の仲介会社は売主から直接販売を委託される元付け業者になります。

元付け業者は売主と直接つながっているため、売主との価格交渉を行ってくれる力強いパートナーです。

売主がいくらまでなら価格交渉に応じてくれるかも熟知しているため、割安な物件を購入するためには元付け業者である団地専門の仲介会社と仲良くなることが大切です。

彼らと仲良くなれば、市場に出る前にお買い得物件を紹介してもらうことも可能です。

『儲かる物件だったら、業者が自ら買い取って転売するのでは?』と思うかもしれません。

ただ、業者は全ての物件を買い取るわけではありません。

大きな利幅が取れる場合に限り買取を行います。

例えばエンド価格800万円で販売できる物件を300万円で購入できる場合です。

『500万円も利益を抜かなくても・・・』と思うかもしれませんが、社員を抱えている仲介会社はこれくらいの利幅を取らないと利益がでません。

団地物件は少額の取引になるため、一戸あたりの利幅が大きくないと儲からないからです。

そのため、100~200万円くらいの利幅しか取れない物件には業者は手を出しません。

一方で、個人投資家であれば100万円でも200万円でも利益が出れば十分オイシイですよね。

このため、割安な物件が全て業者に持っていかれるわけではないので、個人でもそこそこ割安な物件を購入することは可能です。

まずは団地専門の仲介会社に問い合わせを行い、彼らに本気で購入する情熱と資金があることをアピールしましょう。

『この投資家は本気で団地物件を購入してくれる』と彼らが思ってくれれば、市場に出回っていない割安な物件を紹介してくれることでしょう。

まとめ

世間一般では、団地にあまり良い印象を持っていない人が大半です。

だからこそ、団地投資は参入するライバルが少なく、割安な物件が購入できる可能性が高いです。

また、投資家ではなく一般の方が売主であり、ほとんどが不動産に関しては素人なので、一層安く購入できるチャンスが大きいです。

また、団地は少額から購入できます。

首都圏でも300万円くらいから購入できる団地は沢山あります。

そのため、団地投資は、少額の投資から始められて、しかも高利回りを実現できる非常にお得な投資手法と言えるでしょう。

これから不動産投資を始めたいと考えている初心者の方にも手頃な団地投資は向いていると思います。

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