不動産投資

都内新築狭小アパート 竣工後入居率10%の衝撃 安易な参入は危険

こんにちはJOJOです!

先月にようやく近所の新築アパートが竣工しました。

いわゆる狭小アパートです。最近の賃貸マーケットを占う意味でも、どのくらい入居付ができるのか興味がありましたので、レポートいたします。

スペックは以下の通りです。

  • 東急目黒線某駅(品川区)徒歩7分
  • 木造アパート2階建て
  • 1R×10部屋
  • 間取り:11㎡+ロフト
  • 設備:シャワー・トイレ別、ミニキッチン、備え付けミニ冷蔵庫、鏡付きシューズボックス、インターネット無料
  • 家賃66,000円~73,000円
  • 施工会社:大手アパートメーカーS社

狭い土地に無理くり10部屋詰め込んでいます。

おそらく青色申告の事業規模(10戸以上)を狙ってだと思います。事業規模になれば、65万円の特別控除が可能なので、その分節税できるからです。

見た目

いわゆるありきたりの木造アパートです。

S社のホームページを見ると全てデザイナーズアパートだと書いてありますが、正直デザイナーズとは思えません。

これなら競合のインベスターズクラウドのアパートのほうが全然デザイナーズっぽいです。あまり外観や見た目だけで入居付けができるとは思えません。

まあ、ごく普通のデザインですね。

あとは、ロフトがあるせいか2階建ての割には建物は高い印象があります。

場所は一種低層住宅専用地域なんですが、建ぺい率・容積率ともにめいいっぱい使ったという感じです。ちょっと圧迫感ありますね。

室内

ちょうど不動産仲介業者が物件周りをウロウロしていたので(笑)、チャンスだと思って内見させてもらいました。

部屋の広さ

部屋の中ですが、11㎡という狭さは伊達ではありません。

居室には恐らくちゃぶ台を置いたら、他には何も置けません。一人入るのがやっとなので、友達すら呼べないと思います。

ただ、ロフトは結構広めで、セミダブルベッドくらいの大きさがあります。

高さも1mくらいあるので、寝転んでスマホをいじったりするくらいなら問題なさそうでした。

ただ、ロフトって夏がめちゃくちゃ暑いんですよね。僕もロフトつきの物件を持っていますが、入居者の方に聞くと夏はロフトで寝ていないって言います。

特に2階のロフトは屋根の熱がダイレクトに来るので蒸し風呂状態です。エアコンを最強にしても効かないくらい暑いです。

僕の物件は居室に布団が敷ける広さがあるので、逃げ場があります。

でも、この物件の場合居室には布団を敷くスペースは無いので、ロフトで寝ざるを得ないでしょう。2階の人が熱中症にならないことを祈るばかりです。

シャワー・トイレ

この物件はバスではなくてシャワールームです。シャワーヘッドは金属でできていて高級感があります。若者は湯船に浸かることが少ないでしょうからシャワーで良いかもですね。

僕も一人暮らしのときは湯船は数えるほどしか使ったことがありません。

トイレは普通です。ウォッシュレットもついてます。部屋が狭いせいか、トイレスペースが広く感じます。

階段下収納

この物件で一番良いところは階段下が全て収納になっていることです。

ちょっとしたクローゼットがあるので、そこにコートとかスーツはかけられるようになっています。ただ、せいぜい2着までですね。

不動産仲介業者の説明

まず、不動産業者も狭いですよ!と正直にアドバイスしてくれました(笑)。確かに想像以上に狭い。。

どんな方がターゲットになるのかと聞くと、若い女性だと言っていました。

男性は広さを求める傾向があるため、このような狭小アパートは意外と人気がないようです。

一方で、女性は狭くても新築の小奇麗な物件を求める傾向があるため、女性ニーズのほうが高いようです。

ただ、収納がほとんど無いので、女性の服をどのように収納できるかは不明です。服装をたくさん持つ女子には向かなさそうですね。

実際の入居率

さて、竣工から1ヶ月時点で入居している人は10部屋中1部屋のみ。入居率10%です。

うーん、新築物件で竣工後入居率10%とはかなり苦戦していますね。

一昔前までは新築アパートは竣工後すぐに満室が当たり前でしたから、隔世の感がありますね。

このアパート会社S社は「初回満室保証」を約束しています。そのため、入居率が10%でも、オーナーは満室相当の家賃を受け取れるはずです。

ただ、竣工後入居率10%ということは、今後退去があれば、相当入居付けには苦戦するはずです。

しかもこのような狭小アパートの強みは「新築プレミアム」だけです。二回目以降の入居付けの際には大幅に家賃を下げないと決まらないでしょう。

ちなみにS社は築20年以上の物件も含めた入居率が98.9%だと公表しています。

どのような計算で入居率98.9%を算出しているのか謎ですが、このような入居率10%の現状を見てしまうと、アパート建築会社の入居率実績は眉唾ものではないのかと疑ってしまいます。

まとめ

最近増えている新築狭小アパート。都心に立地しているため、狭くても入居者ニーズはあると宣伝して、最近沢山竣工しています。

ただ、いくら都心だからといって、極端な狭小間取りでは入居付が難しいということがこれではっきりしました。

新築でこの状態ですから、中古になった瞬間空室率は跳ね上がると思われます。

新築アパートを建てる場合は、業者のオイシイ話を安易に信じず、自分の目と足でしっかりと現実を調べることが大事だなと感じました。

これから新築アパート建築を目指している方の参考になれば幸いです。

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POSTED COMMENT

  1. satoryuh より:

    こんにちは。
    しばらく更新がなかったので心配してたよ。

    エントリ、興味深く読みました。
    たしかに、これだけの狭小アパートだと入居はためらわれるよね、ターゲットがわからない。
    関西に住んでいる者からすると、この家賃でこの内容は考えられないね。
    何の冗談? という感じです。

    あと、細かいことだけど、
    「60万円の損金算入が可能」は「65万円の特別控除が可能」だよ。

    • asoburo より:

      サンキューsatoryuh
      ちょっともろもろ忙しくて更新さぼってましたw。
      確かに東京以外の人から見ると、この家賃設定はおかしいよね。僕も関西から東京に出てきて一人暮らしで7万円出しても便利なところに住めないと知った時は衝撃的だったな。あと、青色申告の間違い訂正ありがとう! 早速記事修正しますね。

  2. Citygal より:

    極小アパートって入居率低いんですね。そして夏が暑んですね。
    あと10部屋あると減税になるのですね。参考になりました。
    実は今、都心の民泊可能な極小ロフト付きアパートの購入を真剣に考え中です。
    3畳くらいでロフトついて、トイレバス別で洗濯機が置いてある家具付きの部屋6部屋です。
    旅行者相手に短期貸しで利回りを高く書いてありましたが。郊外の1DK20m2
    くらいの6部屋の新築も同じくらいの値段ですが、どうしようかな?

    • asoburo より:

      コメントありがとうございます!
      狭小だと長く住むのは難しいですが、民泊のような短期滞在なら問題ないかもですね。
      実際、カプセルホテルの需要は伸びているわけですから。
      また、色々と教えてください!

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