こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
賃貸経営の一番大切なパートナーといえば、不動産管理会社です。
優秀な管理会社と良い関係が築ければ、入居者も早く決まりますし、問い合わせやクレームにも適切に対応してくれるため入居者の満足度が向上します。
その結果、退去防止につながります。
ただ、意外と優秀な管理会社を見つけるのに苦労している大家さんが多いです。
『今度、収益不動産を購入するのだけれども、管理会社の選び方が分からない。』
『今頼んでいる管理会社だと空室が埋まらない。入居者募集に強い管理会社に切り替えたい。』
僕も読者の皆様から、このような沢山の問い合わせを頂きます。
そこで、今回は、新たに管理会社を探したい！と考えている方に、優秀な管理会社の探し方を説明します。
特に始めて不動産投資を始める方にもイメージしやすいように、実例を上げて説明していきます。
- 管理会社の業務内容がわかります
- 管理会社の種類がわかります
- 管理会社を選ぶ時のポイントがわかります
- 入居付けに強い管理会社の探し方がわかります
- 実例を上げて、管理会社を探してみます
管理会社の業務内容
アパートやマンションの管理を委託する不動産管理会社には次の２つの仕事があります。
- 通常稼働時の運営管理
- 空室が出た際の、入居者募集
1. 通常稼働時の運営管理
入居者がいる状態（＝通常稼働時）の運営管理全般を引き受けてくれます。
代表的な業務内容は次の通りです。
- 家賃の集金代行
- 入居者からの問い合わせ・クレーム対応
- 修繕が発生した場合の、専門業者手配
- 近隣からのクレーム対応
- 清掃
ただ、上記に限らず賃貸運営の中で生じる様々なトラブルにも対応してくれます。
不動産投資初心者の方は、『賃貸管理なんて、そんなに忙しい仕事じゃないでしょ？』と思うかもしれません。
でも、賃貸物件の運営管理は想像以上に大変です。
というのも、僕は過去に一度だけ自主管理に挑戦したことがあります。
新築で購入した物件でしたので、運営管理にはほとんど手間がかからないだろうと思ったからです。
ほとんど手間がかからないのに、賃料の5%近くの管理費を支払うのはもったいないですからね。
ただ、実際は自主管理は3ヶ月でギブアップしました。
想像以上に手間がかかったからです。
管理会社は大家さんが想像する以上に細かく、様々な問い合わせを処理してくれています。
『夏場にエアコンが故障した』という代表的なものから、『指輪を間違えて排水口の中に落としてしまった』みたいなものまで千差万別です。
僕はたった4部屋の新築アパートの管理を3ヶ月しただけですが、その間に入居者から10件以上も問い合わせを受けました。
しかも、そのうち1/3は夜中寝ている間に電話がかかってきました。
正直、賃料の5%程度の管理費で全てのトラブル対応をおこなってもらえるのなら安いものだと思いました。
他に本業があるサラリーマン大家には自主管理は無理でしたね。
2. 空室が出た際の、入居者募集
管理会社のもう一つの仕事が入居者募集。
空室が出ると、通常は管理会社が入居者募集業務を行ってくれます。
賃貸ポータルサイトに広告を掲載してくれたり、自社の店舗で入居希望者の方に物件を紹介してくれたりします。
管理会社を選ぶ時のポイント
『運営管理』と『入居者募集』の2つの業務が管理会社にはあるのですが、圧倒的に重要で、差がつくのが『入居者募集』業務です。
正直、運営管理はよほど対応がひどい管理会社でない限り、そんなに差がありません。
僕も複数の管理会社とお付き合いがありますが、運営管理についてはほとんど違いがありません。
運営管理自体は手間と時間がかかる仕事ですが、そんなに複雑なノウハウが必要な仕事ではありません。
入居者や近隣住民の方からの問い合わせやクレームに丁寧に対応する接客スキルがあればほぼOKです。
エアコンが故障したり、漏水したりといったトラブルに対しても管理会社が自分で復旧工事を行うわけではありません。
地元の工務店、電気屋さん、水道屋さんにトラブル内容を伝えて、対応を手配するのが管理会社の仕事です。
そのため、それぞれの専門業者とのパイプさえ持っておけば、管理会社自身に専門的な原状回復ノウハウを蓄積する必要はありません。
一方で、『入居者募集』業務については、管理会社の能力の差が大きく現れます。
1年以上空室が続いていた物件で管理会社を変えたところ、退去から1ヶ月も立たないうちに新しい入居者が決まり、満室になったなんていう話は珍しくありません。
空室が早く埋まるかどうかで、賃貸経営の成否は決まるといっても過言ではありません。
そのため、管理会社を選ぶ際には、『入居者募集に強い』というポイントが大事になってきます。
いくら丁寧に運営管理してくれても、空室が埋まらなければ家賃収入が入ってきませんからね。
入居者募集に強い管理会社とは
では、入居者募集に強い管理会社とはどのような不動産会社のことでしょうか？
- テレビCMをバンバン打ち、全国に沢山の店舗を持っている大手会社
- 優秀な営業マンを多数抱えている会社
- 駅前の一等地に店舗を構えている会社
皆様からもいろんな意見が出てきそうですね。
実は、入居者募集に強い管理会社とは、上記のいずれでもありません。
答えは、インターネットでの集客に強い会社です。
テレビCMをたくさん打ち、全国的に知名度が高い不動産会社だからといって、入居者募集に強いかどうかはあまり関係がありません。
それよりも、インターネットを積極的に活用して入居者募集を行っている会社のほうが早く入居者を決めてくれます。
なぜならば、賃貸物件の主要ターゲットである20代～30代の若い世代はインターネットだけで部屋探しを完結している人がほとんどだからです。
一昔前までは、『入居者募集に強い会社』＝『駅前の立地の良い場所に店舗を構えている大手不動産会社』でした。
スマホが普及する前は、部屋探しをしている人は、とりあえず住みたい町の不動産屋さんに足を運ぶのが当たり前だったからです。
ところが、現在の若者は不動産会社に足を運ぶことはしません。
スマホで賃貸ポータルサイトにアクセスして、自分の好きな条件で検索します。
その中で、気に入った物件を見つけると、その物件を掲載している不動産会社に問い合わせます。
そして不動産会社の営業マンと物件の眼の前で待ち合わせをして内見をします。
不動産会社の店舗に行くような無駄なことはしません。
そして、内見して気に入った場合にだけ、不動産会社の店舗に立ち寄って申込書の記入を行うのです。
つまり、不動産会社がいくら駅前の一等地に店舗を構えていてもあまり意味がないということです。
実際に僕のお願いしている管理会社に聞いても今はフラリと初めて店舗を訪ねてくるお客さんはほとんどいないようです。
そのため、必ずしも駅前の一等地に店舗がなくても、インターネットでの集客に強ければ、十分に入居者を獲得することができます。
インターネット集客に強い管理会社の探し方
では、インターネット集客に強い管理会社とはどのような不動産会社のことでしょうか？
僕は次の2つの点を押さえている会社だと考えています。
- インターネットでの掲載物件数が多い
- 複数の大手賃貸ポータルサイトに掲載している
インターネットでの掲載物件数が多い会社を選ぶ
スーモ（SUUMO）とかホームズ（HOME’S）といった大手賃貸ポータルサイトを調べると沢山の賃貸物件が掲載されています。
でも、不動産会社が全ての物件を掲載するかというと、そうではありません。
スーモ（SUUMO）を代表とするほとんどの賃貸ポータルサイトでは、物件を掲載する度に広告料が必要となります。
そして、この広告料は不動産会社が賃貸ポータルサイトに支払います。
広告を掲載しても入居者が獲得できなければ管理会社は損をします。
掲載に必要な広告料は1ヶ月あたり掲載する物件の数に応じて高くなります。
一番高いスーモ（SUUMO）だと、賃貸物件を1ヶ月10件掲載するごとに約5万円以上の広告料が必要になります。
また、この広告料は掲載するポータルサイトごとに発生します。
スーモ（SUUMO）、ホームズ（HOME’S）、アットホーム（at home）の3媒体に物件を掲載しようとすると、3社にそれぞれ広告料を支払う必要があるわけです。
そのため、多くの不動産会社は賃貸ポータルサイトに掲載する物件数の上限を決めています。
特に昔ながらの駅前の一等地に店舗を構えている不動産会社だとインターネットでの広告出稿に消極的なところが多いです。
一等地に店舗を構えているということは店舗の賃料だけで毎月大きな固定費になっているわけです。
店舗があれば、常に営業マンも常駐させないといけないため、人件費もかかります。
そのため、インターネット広告に多額の宣伝費をかける余裕がないのです。
ただ、冒頭で申し上げた通り賃貸のメインターゲットである20代、30代は部屋探しをスマホの中で完結する傾向にあります。
つまり、インターネット広告の重要性に気が付き、積極的に掲載数を増やしている管理会社が入居者を大量に獲得できるようになっています。
そのため、管理会社を選定する際には、自分の物件があるエリアで積極的に多くの物件を賃貸ポータルサイトに掲載している会社を見つけることが重要になります。
実は、入居希望者からの問い合わせの数は掲載している物件の数に比例します。
例えば、自分の物件1つしかインターネットに掲載していない管理会社Aの場合は、自分の物件に問い合わせが来たお客様としか商談をすることができません。
一つの物件に対して問い合わせ数が1件/月だとすると、毎月の問い合わせ数は1件です。
一方で、自分の物件以外にも、合計100件の物件をネットに掲載している管理会社Bの場合、100件の物件全部に対して問い合わせが来ます。
すると、管理会社Bは全体で100件/月の問い合わせ（＝見込み客）を獲得することができます。
お客様は気になる物件をネットで問い合わせてきますが、その物件を気に入るとは限りません。
そのため、ほとんどの営業マンはお客様が問い合わせてきた物件以外にも他のいくつかのオススメ物件を準備します。
そして、お客様が問い合わせてきた物件を気に入らない場合には、他のオススメ物件もついでに内見させることがほとんどです。
つまり、他の物件を目当てに問い合わせてきたお客様であっても、営業マンが自分の物件を優先的に紹介してくれれば、成約できる可能性が出てくるわけです。
管理会社Bの場合には、毎月100人の見込み客に対して自分の物件を勧めてもらえる可能性があります。
これで毎月1件の見込み客しかいない管理会社AよりもBのほうが入居募集に強いことがわかって頂けたと思います。
そのため、管理会社を探す時には、とにかくインターネットでの物件掲載数が多い会社を優先的に選びましょう！
複数のポータルサイトに広告掲載している会社を選ぶ
そして、物件掲載数が多いだけでなく、複数の大手賃貸ポータルサイトに広告出稿しているかどうかも大切なポイントです。
お客様はどの賃貸ポータルサイト経由で問い合わせをしてくるかわかりません。
そう考えると、google等の検索サイトで上位表示される大手賃貸ポータルサイト全てに掲載されていることが理想的ですね。
ただ、実際には賃貸ポータルサイト1社にだけしか掲載されていない物件も多いです。
そのため、管理会社を選定する際には、しっかりと複数の賃貸ポータルサイトへの掲載実績があるかどうかを調べることが大切です。
ちなみに、大手賃貸ポータルサイトは複数存在しますが、スーモ（SUUMO）、ホームズ（HOME’S）が2強です。
両者ともにテレビCMをバンバン放映して、知名度が高いですし、物件の掲載数も多いです。
実際にgoogleで『賃貸 巣鴨』で検索してみたのですが、スーモ（SUUMO）、ホームズ（HOME’S）が上位を独占していました。
webサイトの格付け機関であるGomezでも、賃貸不動産情報アプリランキングで1位 ホームズ（HOME’S）、2位 スーモ（SUUMO）となっています。
そのため、少なくともスーモ（SUUMO）、ホームズ（HOME’S）の両方には広告掲載してくれる管理会社を選ぶと良いでしょう。
実際に管理会社を選んでみよう！
次に、実際に具体的な条件を指定して、入居付けに強い管理会社を選んでみましょう。
例えば、東京のJR山手線 巣鴨駅にあるアパートの入居付けに強い管理会社を選ぶとします。
スーモ（SUUMO）を使って、実際に物件掲載数の多い会社を探してみましょう。
まず、スーモ（SUUMO）の賃貸トップから、『不動産会社を探す』をクリックします。
次に、エリアでJR山手線の巣鴨駅を選択すると、巣鴨駅で物件を掲載している不動産会社一覧が表示されます。
そして、その不動産会社一覧を『物件数が多い順』で並び替えます。
上位5社の結果は次の通りです。
| 不動産会社名 | 物件掲載数 |
|---|---|
| ハウスコム(株)駒込店 | 2,352 件 |
| ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス(株)巣鴨店 | 1,994件 |
| (株)サークルフォーレント | 997件 |
| アエラス巣鴨店 (株)アエラス.PR | 764件 |
| i-Room(株)ルーク不動産 | 500件 |
次に、ホームズ（HOME’S）を調べてみます。
ホームズ（HOME’S）の賃貸トップから、『不動産会社を探す』をクリックします。
次に、エリアでJR山手線の巣鴨駅を選択すると、巣鴨駅で物件を掲載している不動産会社一覧が表示されます。
そして、その不動産会社一覧を『物件数が多い順』で並び替えます。
上位5社の結果は次の通りです。
| 不動産会社名 | 物件掲載数 |
|---|---|
| ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス(株)巣鴨店 | 4,927 件 |
| アエラス巣鴨店 (株)アエラス.PR | 775件 |
| ピタットハウス 駒込店 株式会社レンタルハウス | 357件 |
| 株式会社ミニミニ中央 大塚店 | 293件 |
| 株式会社ニチワ 巣鴨営業所 | 200件 |
この２つのポータルサイト両方に物件が掲載されていたのは『ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス(株)巣鴨店』と『アエラス巣鴨店 (株)アエラス.PR』の2社になります。
そして、物件掲載数が一番多いのは、『ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス(株)巣鴨店』となります。
つまり、インターネットでの集客に一番強いのは『ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス(株)巣鴨店』だと言えます。
僕が巣鴨で管理会社を探す場合は、まず『ハウス・トゥ・ハウス・ネットサービス(株)巣鴨店』に声をかけると思います。
まとめ
最後に本記事のポイントをまとめておきます。
- 管理会社の業務には、運営管理と入居者募集があるが、重要なのは入居者募集能力
- 入居者募集に強い管理会社とはインターネットでの集客に強い会社のこと
- インターネット集客に強い管理会社を探すポイントは2つ。物件掲載数が多いことと、複数の大手賃貸ポータルサイトに掲載していること
優秀な管理会社を見極めて、満室経営ライフを送りましょうね！
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