こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
不動産投資を始めたばかりの初心者大家さんの大きな悩みの一つが、入居者の退去と客付けではないでしょうか。
自分が所有する物件で退去が発生した場合、「どうやって空室を埋めれば良いのか」「ずっと空室が続いたらどうしよう」と、悩む初心者大家さんは大勢います。
特にオーナーチェンジ物件を購入していた場合、購入時点で入居者がいたため、客付けの経験が一切ないケースもあるでしょう。
空室が続いたままになると、ローン返済に支障をきたし、最悪の場合、物件を手放さざるを得ない事態にも発展します。
そこで、入居者の退去が発生した場合の客付けの方法について、不動産投資初心者の方が知っておくべき知識をイチから分かりやすく説明します！
退去の連絡が入居者からあったときの対応
退去が発生すると、最初に管理を任せている不動産会社から連絡が来ます。
「何号室の方が何月何日で退去します」と伝えられるので、退去関係の処理をしなければいけません。
退去に伴う契約の手続きは不動産会社が行いますので、大家さんはその確認だけで問題ありません。
退去の立会いと状態の確認
退去の当日は物件入居者と不動産会社、希望すれば大家さんの三者が立ち会います。
残置物がないことを確認し、床の傷や壁の汚れ、その他物件の破損などを確認します。
汚れや破損が経年劣化によるものなのか、それとも入居者の過失のよるものなのかで、原状回復費用を負担する人間が決まります。
中立的な立場である不動産管理会社の立会いのもと、判断しましょう。
大家さんが現場に立ち会わない場合は、不動産会社の人間から連絡を受け、部屋の状態とその責任を確認するだけです。
ちなみに、僕は時間の許す限り退去の立ち会いを行います。
部屋の汚れの程度と必要なリフォーム項目を確認するのが主目的ですが、それ以外に退去の理由と入居中に不満に感じていたことがないかをヒアリングすることにしています。
すると、『実は、２Fのロフトは夏は暑すぎてエアコンが効かなかった。そのため、ロフトを結局使わずに荷物置き場になっていた』というような、入居者さんが不満に思っていたポイントを聞き出すことができます。
この『不満ポイント』は大家さんにとって、お宝情報です。
なぜならこの不満ポイントを改善することで、次の入居者獲得につながったり、退去が予防できるからです。
このような不満を聞いた僕は、早速2Fのロフト付きの部屋にはワンサイズ大きなエアコンを新たに設置することにしました。
パワーが強力であれば夏場にエアコンが効かないなんてことは避けることができます。
このように、退去立会いは、大家さんにとって有益な情報を引き出すことができる貴重なタイミングと言えるでしょう。
原状回復やクリーニングについての決定
物件の状態を確認した後、原状回復やクリーニングをどの程度行うのかを不動産会社と相談し、決定します。
基本的にはクリーニングは必須です。
クリーニングをしなければ、次の入居者を入れることができません。
部屋全体のクリーニングを行い、オプションとして脱臭や殺菌処理、エアコンのクリーニングといった、細かなクリーニングを行っていくのかについても検討します。
クリーニング費用の相場は単身者用の1Kで3-4万円。2DKのようなファミリータイプで5-6万円です。
エアコンのクリーニングは別項目になっていることが多く、だいたい1.5万円程度になります。
壁紙や床に破損があった場合、その部分は交換が必要です。
入居者の過失であれば、入居者に交換費用を負担してもらいます。
経年劣化など、自然に使っていて色あせやシミが出た場合、大家の負担で交換します。
敷金や残金の返金
賃貸契約にもよりますが、クリーニングにかかる費用は、入居者負担が一般的です。
入居者さんから預かった敷金から支払いましょう。大家さんは費用負担する必要はありません。
敷金からクリーニング費用を捻出し、残金を元入居者に返金します。
敷金を不動産管理会社が預かっている場合は、入居者への返金作業は管理会社が行ってくれます。
ただし、支払いや返金などの処理が実行されているのか、念のためチェックしておきましょう。
たまに、管理会社からの敷金の返還作業が遅れて、元入居者の方からクレームが来るなんてことがありますので。
新規入居者の募集
一番重要なのが新規入居者の募集です！
新規入居者の募集において、大家は何をしなくてはいけないのでしょうか？
順番に説明していきますね。
不動産会社と募集家賃や条件を決定する
空室を埋めるには、不動産会社経由で入居者の募集を行います。
新しく入居者を募集する時、家賃の額や入居の条件などを設定しなければいけません。
賃貸物件の家賃は、基本的には時間た経つに連れて下がると考えておいたほうがよいでしょう。
新築時が一番家賃が高く、その後徐々に下落するイメージです。
例えば前の入居者さんが新築時から5年間住んでいて、5万円の家賃だったとします。
この場合、同じ5万円で新規募集するのは難しいでしょう。
立地にもよりますが、5年経てば家賃を5%くらい下げたほうがよいとおもいます。
新築の物件と築5年の物件では、家賃の相場が違います。
また、家賃を決める際には、近隣の競合物件と自分の物件を比較し、家賃が適切かどうかをチェックしましょう。
築年数、面積、駅からの距離、構造などを踏まえてSUUMO（スーモ）とかHOME’Sといった大手不動産賃貸サイトで比較します。
その上で、入居者にとって、他の物件よりも魅力的な物件にするための差別化を図ります。
同じスペックの物件でも家賃を1,000円安くする、他の物件にはない防犯カメラを導入する、インターネット無料サービスを導入するなど、独自の工夫をすることで入居付けを有利に展開することができます。
ちなみに、僕が考える最もコスパが良い入居対策はインターネット無料だと思います。
アパート一棟あたり毎月1万円程度の費用で、家賃を3,000円程度上げることができます。
次の記事もあわせてご確認くださいね。
新たな設備を導入する際には、入居者さんの立場に立って考えてみることが大事です。
自分の頭の中で、『大学生だったら、学校の課題でレポート作成が必要だろう。レポートの調べ物にインターネットは必須だから、インターネット無料を導入してあげると喜ばれるだろうな』と入居者さんの生活を思い描けるようにしておきましょう。
そして、エリア毎の賃貸用物件情報に精通している不動産会社の意見も聞いておけば、ニーズのない設備を導入する危険性は少なくなると思います。
募集タイミングに応じてフリーレントや広告費などを検討する
募集のタイミングによっては、値引きなどを考慮しなければいけないこともあります。
賃貸物件の繁忙期は、年度の切り替わりである1月から3月です。
この時期は新入学や新社会人の引っ越しが多く、退去も多いですが、部屋探しをする人も同様です。
このタイミングで空室が発生しても、3月末までには埋まる可能性が高いです。
問題は、それ以外のタイミングで退去が発生した場合です。
春先の次に新居への入居や退去が多いのは、半年後の10月前後です。
5月～8月ぐらいまでは部屋探しをする人が少なく、一度空室が発生すると、数ヶ月決まらないこともあります。
特に入居者の大半を学生に頼っている場合、新入学シーズンまで全く空室が埋まらないこともあるでしょう。
そこで、入居者にとって得になる特典を色々と考えてみます。
一つはフリーレントの導入です。
フリーレントとは、新規の契約から1～2ヶ月間は家賃が発生しないというサービスです。
これにより、入居者の初期費用を抑えることができます。
ただ、無料期間が終わってすぐに退去されては、大家としてはたまったものではありません。
『フリーレントを利用した場合、最低でも1年間の入居を必須とする』などの短期解約違約条項を契約に盛り込みましょう。
期間内での退去が発生した場合、家賃2ヶ月分の違約金を設定することが一般的ですね。
その他にも、年度が切り替わるまで通常の家賃を1万円割引するなどのサービスもあります。
また、不動産会社に客付け用の広告費として1～2ヶ月分の家賃を支払い、それを成果報酬とする方法もあります。
ターミナル駅に近接するなど、1年間を通じて賃貸需要が旺盛なエリアに物件があるのであれば、繁忙期を逃しても苦労なく入居者が獲得できるかもしれません。
ただ、全ての物件がこのように恵まれた立地とは限りませんよね。
もし繁忙期以外では入居が決まりにくい場所に賃貸物件を持っているのであれば、工夫を凝らして空室期間を短くしましょう。
不動産会社に客付けの依頼をする
募集条件が決まったら、不動産会社に客付けを依頼します。
マイソク（募集案内）の作成
まず、不動産会社は物件に関する案内書を作成します。
これは不動産業界用語で『マイソク』と呼ばれるものです。
皆さんも不動産屋で賃貸物件を紹介してもらう時に、A4一枚の紙を見せてもらった経験があると思います。
そこには築年数や面積、住所などの基本的な情報に加え、物件の間取りや写真が入ります。
不動産会社に自分の物件の室内と外観を撮影してもらい、マイソクをつくります。
写真撮影に自信がある人は自分で撮影しても良いでしょう。
3-2.不動産情報サイトへの掲載
マイソクだけでは、物件情報が不特定多数の人々の目に留まりません。
SUUMO（スーモ）やアットホームなどの多くの人がチェックする不動産賃貸サイトに、不動産会社を通じて物件情報を掲載します。
現在、部屋探しをする人の大半は、まずインターネットで物件をチェックし、気になった物件を不動産屋に問い合わせます。
そのため、インターネットによる情報公開は必須と言えるでしょう。
募集を開始したら、大家さん自ら必ずインターネット上で、自分の物件がどのように掲載されているかをチェックしましょう。
意外と募集条件が間違っていることも多いです。
例えば僕の物件はすべてインターネット無料がついているのですが、不動産賃貸サイトに掲載されている募集案内には『インターネット無料』と記載されていないことがよくあります。
長年管理を頼んでいる管理会社ですら、毎回このようなミスをします。
不動産管理会社は毎日たくさんの募集案件を登録するので、どうしてもミスがでてしまいます。
念のため大家さん自らの目でチェックするようにしましょう。
個人でできる客付け施策
不動産会社に依頼すれば、物件情報の掲載は無料です（正確には不動産会社に支払う仲介手数料に含まれています）。
しかし、掲載には、一週間から10日ほどのロスがどうしても発生してしまいます。
その場合、自分でインターネットの不動産情報サイトに物件情報を掲載してみましょう。
最短で1日ですから、空室の発生直後から物件情報の掲載も可能です。
ジモティーやウチコミなどのサイトには、大家自身が物件情報を掲載できます。
しかも自分でアピールポイントを記載することができるので、漏れなく盛り込むことができます。
最近では仲介手数料が無料のジモティーやウチコミを使って賃貸物件を探す入居者も増えています。
そのため、自分で物件を撮影し、基本情報やアピールポイントを掲載する手間さえかければ、こういったサイトを経由しても十分な数の入居者を集めることができます。
まとめ
最後に、退去が発生した場合の流れをまとめておきます。
- 退去時の契約手続き
- 原状回復工事（リフォーム）指示
- 新規募集条件の決定
- 募集手続き
募集条件は賃貸物件の繁忙期と閑散期で異なります。
費用対効果が高い方法を選びつつ、できるだけ空室期間を短くできるように努力しましょう。
時には入居率を上げる設備投資も必要です。
家賃5万円の物件が一度空室になり、3カ月その状態が続くと、5万円×3カ月＋仲介手数料、清掃費、広告費などの費用が発生します。
しかし、10万円を掛けて宅配ボックスのような新たな設備を導入すれば、1ヶ月で空室が埋まることもあります。
空室を埋めるためには常に最新の人気設備を勉強しておく必要があると言えます。
設備導入の費用対効果を見極めながら、上手に空室期間を短くしましょう！
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