こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
今回は、不動産仲介会社で賃貸仲介担当をしている現役OLの飯島さんに入居者が決まりやすい部屋の特徴を詳しく解説して頂きました！
飯島さんは大手不動産会社のフランチャイズ店で賃貸仲介・管理を4年経験されている現役の営業マンです。
大家にはなかなか言えない賃貸仲介担当の本音や、女性の営業ならではの細やかな気付きも解説してくれています。
賃貸仲介担当が思わず優先して入居付けしたくなるような物件にする方法を知りたい大家さんにオススメです！
飯島さん
大学卒業後、大手不動産会社のフランチャイズ店で賃貸仲介・管理を4年経験。
お部屋を紹介する立場とお部屋を紹介してもらう立場の両方経験しました。
その後家賃保証会社を経て現在不動産賃貸仲介・管理会社で働きながらライターとして活動をしています。
はじめまして飯島と申します。
購入された投資物件の賃貸募集をしていて、『空室がなかなか埋まらない、けど原因がわからない』と悩んでいませんか？
この記事で紹介する『入居者が決まりやすい部屋、決まりにくい部屋』を参考にすると、空室期間が短くなり、気づいたら入居者候補を逃していた・・なんていう状況を事前に防ぐことができます。
なぜなら、不動産業界7年目の現役不動産会社勤務である宅地建物取引士が自らの体験をもとに、実際の生の顧客の声をご紹介できるからです。
この記事では、決まりにくい理由・決まりやすい理由を3つポイントを絞ってご紹介します。
現在空室で困っている部屋が改善されたり、新規募集をかけるときに参考にできるように記事を執筆しました。
空室で困っている方はぜひご覧ください！
気をつけるべきは外装！見た目はやっぱり大事
「人は見た目が9割」と言いますが、物件にしても同じことが言えます。
賃貸物件を決める上で「場所」「家賃」「物件」の大きな3つの項目がありますが、図面や写真の情報では良いかもと思って内見に行ったのに実際の物件を見たら覆された・・なんてこともしばしば。
それは設備や内装リフォームをするべきだ！というものではなく、少し手をかければ済むお話でもあるのです。
例えば、物件周りの植栽の伸び具合や落ち葉・ごみ、共用部の照明が切れていたりしませんか。
いくら立派な門構えだとしても、入り口が少し暗かったり、ゴミが散乱していたり。最初の印象が下がった状態とお部屋の中身がよっぽど良くないと逆転することは難しいことが多いです。
定期的に清掃を入れたり、共用部の照明が切れているのがないかをチェックする。これだけでも見た目の印象が良くなり「手入れが行き届いているな」という好印象に変わります。
定期清掃などは、シルバー人材などを活用するとコストも抑えることができます。
室内でありがちなイメージダウンポイント
内装を綺麗に保つのはもちろんなのですが、長期空室期間の物件で見落としがちなのが次の点です。
虫（コバエ）の死骸が浴槽やトイレに！
外観や共用部の綺麗さからテンションが上がっていた入居者も、これから住むかもというお部屋に虫の死骸があったら一気に気持ちがげんなりしてしまいます。
これはトイレや浴室、キッチンの排水口の水が乾いてしまうことで発生します。
退去後のクリーニングをする際に排水口の口にラップをしておくことで防げるのですが、お部屋に定期的に行って水を流してあげると効果的です。
電気が切れていて、真っ暗な中内見・・
空室期間中、電気の契約は継続されていますか？
それとも退去後のクリーニングが終わったら電気代節約のため契約を停止していますか？
午前中や日中の内見だったら見えるので良いですが、例えば単身物件でお仕事終わりに内見希望のお客様がいた場合、せっかくお部屋に行っても暗すぎて何もわからない・・なんてことも。
スマホの電灯機能があるとはいえ心もとないので、空室期間中も電気の契約はオーナー様名義で契約されることをお勧めします。
内見者と仲介業者への配慮を目に見える形で！ 指差しポップで特徴をアピール
決まりやすい物件の特徴の一つとして、「おもてなし感を感じる」物件であることが挙げられます。
以前ご案内したお部屋には「ここからスカイツリーが見えるんです！」という指さしのポップが窓側に貼ってあったり「TVインターホンがあることで、訪問者が来ても顔が見えるから安心ですよね！」という吹き出しが貼ってあったりしました。
お部屋のおすすめを手間をかけているなぁという印象を受け、ご案内したお客様にも良い印象を与えていたのを覚えています。
また、案内用にスリッパや採寸が書き込める用図面、バインダー、ペン、メジャーが丁寧に置いてあったお部屋は、仲介業者からみてもとても嬉しくなる気遣いでした。
そのお客様で決まらなくても、次回もこのお部屋をぜひ紹介したい！という意欲を掻き立てられるようなお部屋だったことを今でも覚えています。
モデルルーム仕様にした場合、図面に「入居時には撤去します」の一言を
- 初期投資をしても良いからこの物件は決めたい。
- 写真が映えるような、差別化をしたい。
そんなお悩みがあるオーナー様には、実際の家具を置いたりダンボールでできた家具を置くのもとても有効的です。
新築マンションやオープンハウスなどでやっている、モデルルーム形式です。
引っ越しに慣れていない方は特に、家具の大きさがいまいちピンとこない方が多いので、実際に使うような家具（ベッド、ソファ、テレビ台など）を設置することで入居したあとのイメージがぐっと上がります。
また「荷物を入れたら思ったより狭くなった」と言った入居後のミスマッチを防ぐことができるのでオススメです。
ただ設置するのに購入費用がかかったり、入居者が決まったらそのままプレゼントしない場合は不動産会社かオーナー様の方で撤去しなければいけません。
そう言った家具を置くスペースを確保できる方でしたらとても有効的な方法です。
あと募集図面に『モデルルームとして設置している家具は入居前に撤去します』と一言説明しておきましょう。
そうしないと「もらえると思っていた」なんていうクレームにつながりかねませんので。
もしあなたが不動産会社に管理を委託している場合は、入居時には撤去するのか、残置物としてそのままプレゼントするのか、設備としてそのまま利用していただくのかを必ず決めた上できちんと入居者や仲介業者に伝わるような広告をしてもらいましょう。
その物件の募集賃料は適正価格ですか？不動産会社に賃料査定依頼をしよう
物件環境を良くしても決まらない場合、「募集賃料」が適正かを今一度調査しましょう。
これは委託している管理会社にすると良いですね。
せっかく室内の環境を整えても、相場賃料から外れていると見向きもされません。
とは言え大事な資産である不動産です。
不動産会社に相場賃料を出してもらう際は担当者の経験値での判断ではなくエビデンスも一緒に出してもらいなしょう。
例えば同じエリアの、同じような広さ・築年数で比べた現在空室の情報と、実際の成約事例を出した上で判断すれば大幅に外れることはないです。
管理会社を味方につけて、色々探ってみましょう。
『どの物件でも早く入居者をつけて、家賃が入るようにしたい』
これは賃貸物件を持っているオーナーさんであればみなさん思うことだと思います。
空室期間が長いといっても、事情は様々です。
- 内見は入るけど決まらない のか
- 問い合わせ（反響）はあるけど内見まで結びつかない のか
- そもそも問い合わせすら入らない のか
どれくらいの期間でどれくらいの反響があるかは、募集をしている不動産会社だったら少なからず把握しているはずです。
上記の3つのタイプによって、アプローチ方法が変わってきます。
- 内見は入るけど決まらない場合
内見した現地の状態や最寄駅から建物までの道のりで気になることがあるから決まらないケースが多いです。
- 問い合わせ（反響）はあるけど内見まで結びつかない場合
他物件と比べた時に、初期費用の高さや内装・設備で他に差別化となっていることがないから決まらないケースが多いです。そもそも効果的な広告（図面）になっているかもチェックしましょう。
- そもそも問い合わせすら入らない場合
賃料設定が適正じゃないため検索に引っかかってこない可能性が高いです。もしくは写真など建物の情報がわかるものを全く載せていないことも。Webの賃貸募集ページを確認しましょう。
募集状況については、月に1回でも、2週に一回でも管理会社に聞いてみてください。
そこで何も答えられない、もしくはこちらが突っつかないとなかなか動かない管理会社はオーナーさんに寄り添っているとは言えないので、管理会社を変更をすることを検討した方が良いです。
それくらい管理会社の役割は重要なのです。
まとめ
今回は、決まりやすい物件と決まりにくい物件の特徴をご紹介しました。いかがでしたでしょか？
決まりやすい物件は、
- 内装、外装ともに清潔に保っている。
- 内見者と仲介会社に向けての気遣いが感じられる。
- 家具を置いてイメージさせるのも効果的。
- 適正賃料である。
と行ったところがポイントでした。
そして何より空室期間をいかに短くするかを考えてくれる管理会社とお付き合いをすることで、より効果的に資産価値をあげることができます。
空室に困っている方はぜひ取り入れてみてください。
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