不動産投資の始め方

誰でも年収1000万円を達成する方法! 会社員+不動産投資のススメ

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

『将来、お金に不自由せずに生活したい!』

こんな風に考えている会社員の方は多いと思います。

ところで、お金に不自由しないためには、いくらの年収が必要でしょうか?

僕の経験からすれば年収1000万円が一つの目安になると思います。

年収1000万円あれば、毎月の住宅ローンを支払いつつも、家族で年に1,2回の国内旅行に行けるくらいの余裕が出てきます。

食費だって過度に節約せずに、自分の好きなものが食べれます(自炊すればの前提ですが)。

もちろん、中には1000万円じゃ足りないよ!という方もいると思いますが、そういう方はだいたい不必要な出費がありますね。

例えば高級外車を3年に一回買い替えたりとか、夏休みや年末年始は必ずハワイの別荘で過ごすとか。

こういう過度な贅沢をしなければ、年収1000万円で十分に経済的に豊かな生活が送れると思います。

実際に我が家の生活費は月50万円くらいですが、十分満足しています。

JOJO家の毎月家計簿(家族4人、東京在住)

住宅ローン 10万円
食費 10万円
子供の教育費 10万円
衣服代 5万円
光熱費・通信費 3万円
お小遣い(外食、旅行) 10万円
その他(バッファ) 2万円
合計 50万円

年間でいうと600万円くらいでしょうか。

現金600万円を手に入れるためには、年収800万円程度あれば十分です(200万円くらいは税金や社会保険料で取られます)。

正直、これ以上手元に使える現金があっても僕の場合は使い道がないと思います。

これで年収1000万円あれば年間手取り額は700万円になり、もう100万円自由に使えるお金が増えます。

こう考えると、年収1000万円分使い切って良いのであれば、かなり豊かな生活が送れるはずです。

ただ、実際は会社員で年収1000万円を目指すのは結構大変です。

年収1000万円以上稼いでいる会社員は全体の5%しかいないのです!

年収 割合
1,000万円未満 95%
1,000万円以上 5%

出典:国税庁 平成30年分 民間給与実態統計調査

会社員で年収1000万円プレーヤーを目指すのであれば、相当熾烈な競争を覚悟しないといけません。

なにせ年収1,000万円プレーヤーは20人に1人しかなれないのですから。

『今いる会社で年収1000万円なんて絶対ムリだよ。。』

このように感じる方も多いと思います。

ただ、誰でも年収1,000万円に到達できる方法があるのです。

それは、会社員をやりながら、不動産投資を行う方法です。

ぶっちゃけ、会社の中で出世競争に勝ちながら給料を上げるよりも、収益不動産を購入して家賃収入を上げるほうが全然簡単です。

今回は、会社員+不動産投資の組み合わせて年収1000万円を突破するための超具体的な方法を解説したいと思います。

給与年収1000万円を目指さないほうが良い理由

とは言っても、『会社員の給料だけで年収1,000万円行くんだったら、そのほうがいいんじゃね? 借金のリスクもないし』と思う方もいるかもしれません。

ただ、会社員で年収1,000万円は目指さないほうが良いです

まず会社員で年収1,000万円を得るということは、ほぼ確実に大企業で管理職になることを意味します。

大企業の管理職は基本的に忙しいです。

働き方改革で大企業の職場は急速にホワイト化しています。

残業は抑制され、テレワークが導入されれば自宅から仕事も可能です。

以前と比べて働きやすくなったと感じている人も多いのではないでしょうか?

管理職を除いては

働き方改革で一般社員の残業や休日出勤が減ってはいますが、会社のノルマまでは減りません。

つまり、会社のメッセージは『勤務時間を短くしても良いけど、パフォーマンスはしっかり出してね』ということです。

この働き方改革はチーム全体のパフォーマンスを出すことを求められる管理職にとっては厳しい制度です。

管理職の立場になってみれば、部下に好きなだけ残業させ、毎日顔を合わせて何かあればすぐに話しかけられる旧態依然の職場環境の方が仕事がしやすいのです。

僕も管理職の経験がありますが、どうしても急な仕事が入り、部下に残業を命じないといけない時があります。

そんな時に、部下に残業させられない場合は、自ら仕事を引き受けないといけません。

また、部下がテレワーク勤務を採用した場合も管理に困難が生じます。

自宅でもサボらずにきちんと成果を上げて、更に連絡したい時にすぐにつながる部下は問題ありません。

ただ、僕の経験上、テレワークを選択した部下の多くが仕事上のパフォーマンスが落ちます。

同じ職場で毎日顔を合わせていれば、部下の顔色を見て、仕事で困っていることをすぐに察知することができます。

また気軽に話しかけることができるので、コミュニケーションも円滑です。

ところがテレワーク勤務ですとどうしても部下とのコミュニケーションの効率が下がります。

そのため、働き方改革が始まってから、管理職の残業や休日出勤は増えているのが実態ではないでしょうか

『そのぶん管理職は高い給料もらっているから、いいじゃん』

こう考える人もいるかもしれません。

ただ、日本の企業では管理職に上がったとしてもそんなに給料が増えません。

僕の実感として月収で+10%、ボーナスで+30%というところでしょうか。

管理職一歩手前の係長で年収650万円の人が、管理職になると年収800万円になるという感じです。

給料が増える分、仕事量と責任も増えます。

しかも仕事の質がかわって、部下のマネージメントが加わります。

部下をお持ちの方は理解できると思いますが、人のマネージメントはとても疲れます。

何も文句を言わずひたすら仕事してくれる部下だけなら良いのですが、大抵の人は上司に色んな要望・文句をつけます。

そんな部下の不平不満に全て対処しないといけないわけです。

また、仕事へのモチベーションが低い部下を鼓舞するのも管理職の仕事です。

マネージメントこそが生きがいという人は良いですが、僕も含めて大抵の人にとって面倒くさいだけじゃないでしょうか。

なので、年収が100~200万円くらい上がったくらいでは、管理職は割に合わないというのが僕の感想です。

年収を100~200万円上げたいのであれば、自分の好きなことを副業にして稼いだほうが簡単に稼げますし、ストレスは圧倒的に少ないです。

夫婦共働きで世帯年収1,000万円は不安定

『でも、夫婦共働きなら世帯年収1,000万円はわりと簡単じゃね?』

こう考える人もいると思います。

確かに共働きであれば世帯年収1,000万円を達成するのはそんなに難しくありません。

旦那:年収600万円、妻:年収400万円くらいのペアは結構見かけます。

ただ、共働きをずーっとできる前提で人生設計するのはやめた方が良いと思います。

まずお子さんがいる、もしくは将来お子さんが欲しいと考えているご夫婦。

最近では保育園や時短勤務も充実しているので、お子さんを預けてママが働きに出る家庭も増えています。

ただ、全員が全員共働きが可能かと言うと、そうじゃないと思います。

まず、お子様が健康で、嫌がらずに学校に行けるというのが大前提となります。

お子様の中には病気がちな子もいるでしょう。

基本的にお子様の体調が悪い場合は、保育園も小学校もお子様を預かってくれません。

親が会社を休んで面倒を診る必要があります。

病気がちなお子様を抱えながらフルタイムで勤務をするというのは非常にハードです。

僕の同僚のママにもいますが、お子様が体調を崩しやすいため週に1回くらいの頻度で休みを取ります。

その分は周りのメンバーがサポートするのですが、さすがに週に1回の頻度で休みを取られると仕事が回りません。

それはママ本人も良く分かっているようで、休みがちで他のメンバーに迷惑をかけている状態に非常にストレスを感じているそうです。

また、お子様が学校や保育園に行きたがらないというケースもありえます。

最近、不登校の子供は珍しくありません。

小学校では、クラスに一人の割合で不登校の子がいます。

お子様が不登校になれば、親は会社を休んで面倒を看ないといけません。

小学生を一人で家に残していくわけにいかないですからね。

不登校の理由は様々で、別にいじめられた訳ではなくても学校に行きたがらない子供はいます。

そのため、万が一、自分の子供が不登校になってしまうと、片方の親は会社を辞めざるを得ません。

また、上記以外にも共働きができなくなる要因は沢山あります。

両親のどちらかに介護が必要になったり、旦那さんが転勤になるかもしれません。

そう考えると引退するまでずーっと共働きで稼ぎ続けるのはかなり無理ゲーだということがわかると思います。

おそらくほとんどの人は、子育てが落ち着き、親の介護が始まる一時期はフルタイムで働くけど、それ以外はパートタイムもしくは専業主婦というのが現実的なのではないでしょうか。

このように考えると、夫婦共働きで年収1,000万円を維持し続けるのは難しいと思います。

不動産投資なら簡単に年収を上げることができる

『管理職に出世するのもダメ、夫婦共働きも難しいんなら、どうすりゃいいんだよ!』

こう思うかもしれません。

大丈夫です。

会社員をしながら不動産投資を行えば簡単に年収1,000万円の壁を突破することができます。

給与年収が600万円の人であれば、不動産投資で年間400万円を稼げば良いことになります。

初心者が年間400万円を不動産投資で稼ぐ方法は次の2パターンあります。

  1. 区分マンション ✕ 5部屋
  2. 中古一棟アパート(6部屋) ✕ 1棟

それぞれ具体的にどのように実現すれば良いのか見ていきます。

区分マンション ✕ 5部屋

『いきなり大きな物件を買うのはリスクが高すぎるな・・・』

という方は、東京の中古区分マンションから始めると良いと思います。

立地に東京を選ぶ理由は、東京は今後2030年まで世帯数が上昇し続けますし、若者の流入が続く街だからです。

賃貸需要は一年中旺盛ですから、初心者であっても家賃設定さえ間違えなければ満室を維持することは難しくありません。

新築ではなく、中古を選ぶ理由は、中古の方が圧倒的に価格が安いからです。

新築には不動産ディベロッパーの利益がたっぷり載せられています。最低でも販売価格の20%はディベロッパーの利益です。

そのため、ディベロッパーの利益が載っていない割安な中古をオススメしています。

具体的にシミュレーションしてみましょう。

収益不動産ポータルサイトの健美家さんから次のモデル物件を見つけてきました。

価格 1,200万円
所在地 東京都豊島区 JR山手線 巣鴨駅 徒歩10分
構造 鉄筋コンクリート(RC)造の1K 区分マンション
専有面積 20.5㎡
築年数 築25年
利回り 7%
家賃(月収) 7万円
満室時年収 84万円
管理費/修繕積立 0.8万円 / 0.4万円

東京中古区分マンションの平均利回りが6.0%程度なので、相場より少し利回りが良いですね。

健美家のようなポータルサイトでも探せばこのような良い条件の物件を探すことができます。

次に、融資条件を考えます。

ここでは、区分マンション向けの融資を積極的に手がけているオリックス銀行を使うことにします。

まず、融資期間を算定します。

基本的に融資期間=建物の残存耐用年数となります。

RC(鉄筋コンクリート)造で築25年ですから、残存耐用年数は22年(47 - 25 = 22)となります。

つまり融資期間は22年となります。

ただし、オリックス銀行の場合は、独自の融資期間を設定しています。

55年 - 築年数25年 = 30年

そのため、この物件の場合は融資期間は最大で30年取れることになります。

さらにオリックス銀行の場合は区分マンションに対して購入時の諸費用も含めたオーバーローンを組むことが可能です。

ただ、オーバーローンだと毎月のキャッシュフローがほとんどでないので、僕は1割以上の頭金を入れることを推奨しています。

融資金額 1,090万円(物件価格の9割)
融資期間 30年
金利 1.85%

頭金1割と諸経費(物件価格の約5%)を合わせて180万円の現金を投入します。

年間のキャッシュフローは次の通りとなります。

家賃収入 84万円
借入金返済 ▲47万円
管理費・修繕積立金(マンション管理組合用) ▲14万円
管理費(賃貸管理を委託する不動産会社用) ▲1.5万円(管理費は家賃の2%)
退去時の原状回復費用 ▲2.5万円(1部屋あたり10万円。4年に一回退去前提)
固都税 ▲3万円
年間キャッシュフロー 16万円
月額キャッシュフロー 1.3万円

固定資産税と原状回復費用を支払っても毎月のキャッシュフローが1.3万円のプラスになりました。

これでしたらよほどのことがない限り持ち出しはなくなります。

その後は、同じようなスペックの物件を買い増していきます。

年収600万円の方であれば毎年100万円ほどの貯金をすることが可能だと思います。

つまり2年貯金すれば頭金が200万円貯まることになります。

こうして2年に一部屋のペースで買い進めていけば、8年間で合計5部屋の区分マンションオーナーになることができます。

その時の家賃年収は420万円(84万円 ✕ 5部屋)となります。

会社員の年収600万円と合わせると合計年収は1,020万円となります。

5部屋所有していれば、年間のキャッシュフローは合計で80万円になります。

月額キャッシュフローは6.6万円。

給料の他に6.6万円自由に使えるお金があれば、随分と豊かになりますよね。

その後は、貯金とキャッシュフローを合わせて物件を買い増して行っても良いですし、繰り上げ返済を進めて借金を減らしても良いです。

8年間と少し時間はかかりますが、一度に大きな借金を背負うことなくコツコツと資産を増やしていくことができます。

中古一棟アパート(6部屋) ✕ 1棟

『8年間も待ってられないよ…』という方は最初から一棟アパートに挑戦することも可能です。

『一棟アパートを購入するための大きな資金はないよ…』と思うかもしれません。

確かに金融機関の融資は閉まっていますが、一部の金融機関は未だにフルローンを出しています。

そのため、初心者だからといって一棟アパートを諦める必要はありません!

具体的に物件を例にあげて、初心者が一棟アパートを購入する場合のシミュレーションをしたいと思います。

収益不動産ポータルサイトの健美家さんから次のモデル物件を見つけてきました。

価格 7,400万円
所在地 東京都板橋区 都営三田線 西高島平駅 徒歩3分
構造 木造アパート(1K ✕ 8部屋)
土地面積 167.57m²
建物面積 160.12m²
築年数 築12年
利回り 8%
家賃(月収) 49.5万円
満室時年収 594万円

東京中古アパートの平均利回りが6.5%程度なので、相場より利回りが良いですね。

というか、東京23区の築浅アパートが利回り8%ってかなり良いです。

僕が初めて収益物件を購入した2011年当時、巣鴨徒歩10分の築浅アパートの利回りが同じく8%でした。

確実に物件の価格が下落してきましたね!チャンスです。

次に、融資条件を考えます。

初心者にも積極的に融資を出しているオリックス銀行を利用します。

オリックス銀行は年収600万円以上の会社員という条件があるのですが、金利、融資期間ともに好条件です。

しかも、フルローンが可能です(ドドン!)。

先程の区分では利回りが低いのでフルローンは推奨しませんでしたが、この中古アパートで利回りが8%もあればフルローンしてもキャッシュフローが出ると思います。

融資条件は以下の通りです。

融資金額 7,400万円(フルローン!)
融資期間 28年
金利 2.3%

オリックス銀行は木造アパートの場合、次の計算式で融資期間を設定してくれます。

40年 ー 築年数12年 = 28年

金利は区分マンションよりも少し高いですが、それでも2.3%と低い金利となっています。

頭金は諸経費(物件価格の約5%)として現金400万円を投入します。

年間のキャッシュフローは次の通りとなります。

家賃収入 594万円
借入金返済 ▲360万円
管理費 ▲18万円(管理費は家賃の3%)
退去時の原状回復費用 ▲20万円(1部屋あたり10万円。年に2部屋退去予定)
固都税 ▲20万円
年間キャッシュフロー 176万円
月額キャッシュフロー 14.6万円

固定資産税と原状回復費用を支払っても年間キャッシュフローが176万円です。

月額のキャッシュフローは14.6万円。

やっぱり一棟アパートの威力は桁違いですね。

立地も都営地下鉄徒歩3分と好立地ですので、入居付けも苦労しないでしょう。

この物件が購入できると、いきなり目標の年収1,000万円を軽々突破できます。

会社員年収600万円 + 家賃年収594万円 = 1,194万円

400万円の頭金を用意し、7400万円という高額な借金を背負う必要はあるのですが、リスクを負ってでもキャッシュフローをガンガン稼ぎたい!という方にはオススメです。

将来的に不動産投資でセミリタイヤしたい方は一棟もの一択ですね。

まとめ

このように会社員の給料に不動産投資の家賃収入を合わせれば年収1,000万円を達成するのは比較的簡単です。

上司の顔色を伺いながら管理職に出世するよりも、圧倒的に楽に年収1,000万円を達成できると思います。

また、家賃収入は安定しています。

会社でリストラされようが、体調を崩して仕事を休もうが、収益物件は毎日確実に稼いでくれます。

不動産投資を始めるためには少しの勇気と頭金が必要ですが、家賃収入は皆様の生活をより豊かに・安定したものにしてくれると思います。

一緒に頑張りましょう!

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