こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
『住宅ローンの返済額が減れば家計も楽になるんだけどな～』
最近はマンションの価格も高騰しているので、それに伴って住宅ローンの借入額も増加傾向です。
住宅ローンの返済に苦労している方も多いのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンの返済金額を下げる裏技を紹介したいと思います。
その裏技とはズバリ、住宅ローンの金利引下げ交渉です！
『え、住宅ローンの金利って引き下げられるの？』
実は住宅ローンの契約を締結した後でも、交渉の仕方次第では金利を下げることができます。
金融機関と交渉すれば住宅ローンの金利が下がることを知らない人が意外と多いんですよね。
実は僕は金利交渉を繰り返して住宅ローン固定金利1.5%→0.8%にまで下げています。
今回は、僕の体験を紹介しながら、住宅ローン金利交渉のやり方を解説していきたいと思います。
金利交渉のチャンスはある日突然にやってきた
僕は住宅ローンを関東を地盤としているT地銀から借りています。
最初の住宅ローンは大手都市銀行であるR銀行から借りていましたが、T地銀に借り換えています。
R銀行では変動金利で借りていたのですが、変動金利は将来の金利上昇リスクがあります。
そのため、金利よりも安心感を得るためにT地銀の固定金利に借り換えていたのでした。
その時の体験談は以下の記事にまとめています。
T地銀に借り換えを実施してから約１年ほどが経ちました。
世の中の景気は相変わらず低迷していたため、日銀のゼロ金利政策もずーっと続いていました。
そんな時、面識のないT地銀の営業担当者が我が家を訪れてきました。
僕が不在だったので、奥さんが対応してくれました。
どうやら住宅ローン借り換えの提案を持ってきたらしいです。
『はて？、我が家は既にT地銀から住宅ローンを借りているのだけど』
よくよく聞いてみると、この営業マンは我が家が既にT地銀で住宅ローンを借りていることを知らずに飛び込み営業をしてきたようです。
なんとも間抜けな、いや、ありがたい営業マンです！
というのも、営業マンが何も知らずに妻に提案した金利条件は、僕が借りている条件よりも良い条件だったからです。
その提案内容は、次の通り。
- 35年全期間固定（これは変更なし）
- 当初10年間：固定1.2%（▲0.3%）
- 11年目以降～ローン終了まで：固定2.0%（▲0.3%）
僕の奥さんは営業マンに既にT地銀から住宅ローンを借りていることを伝えました。
その上で、この提案された好条件の金利に下げてもらうように交渉してくれました！
ナイス、奥さん！
ちなみに、僕の奥さんの実家は不動産会社を経営していました。
僕の奥さんも小さい頃からマイソクの裏にお絵かきしてきたという筋金入りの不動産マニアです。
そのため、住宅ローンの金利交渉のチャンスを逃さずに交渉してくれたのでした。
T地銀の営業マンはこの奥さんからの提案を受けて一瞬顔を曇くもらせたようですが、一度持ち帰って検討してくれることになりました。
新規開拓しに来たのに、金利交渉されたのでは営業マンもたまったものじゃないですね(＾-＾；)。
金融機関の営業マンの方は新規開拓する前に自分の顧客かどうかを事前確認したほうが良いですよ(*^-^)
初めての金利交渉に成功！
その後、２週間ほどたってからT地銀から金利引き下げ可能との連絡がありました！
ヤッタ―！！
ただし、R銀行から住宅ローン借換を実施した時と同じように、条件を一つ求めてきました。
それは、T地銀窓口にて、奥さんが医療保険に加入する事
自分の顧客だと知らずに訪問してきたお間抜けな営業マンですが、一応営業マンらしく追加条件を交渉してきました。
ちょうど、奥さんも医療保険の加入を検討していたこともあったので、この条件を快諾。
ちなみに、この医療保険は１年ほど加入した後に解約しました(*^-^)
銀行としては、加入時の手数料さえ稼げれば良いみたいで、解約するときには何も言われませんでした。
こうして、僕たちは無事に人生初めての金利交渉を成功させることに成功しました！
ローン返済額（月額）は次のように減少しました。
- 金利引下げ前：14.5万円
- 金利引下げ後：13.7万円
大よそ毎月8,000円ほど支払い額が減りました！
奥さんの医療保険が毎月3,000円増えることになりましたが、それでもトータルで5,000円の支出を減らすことができました。
何も知らずに訪問してくれた営業マンに感謝です！(*^-^)
こうして、僕はひょんなことから銀行との金利引下げ交渉を成功させることができました。
金利って引き下げることできるんだって初めて知りました。
これをキッカケに、僕は金利引下げマニアとして成長することになります(*^-^)。
住宅ローンだけでなく、不動産投資用の融資も次々に金利交渉を成功させました。
だって、金利交渉はコスパ最高ですね。交渉するのはタダですから(*^-^)
日銀の金融緩和拡大によって、住宅ローン競争激化
T地銀からの金利引き下げから約１年が経過した頃、またまた日銀が金融緩和を行いました。
前回よりも大掛かりな金融緩和だったため、銀行各社はこぞって住宅ローン金利を引き下げ始めました。
安定した貸し出し先を求める金融機関の住宅ローン競争は激しさを増し、その中でも大手M銀行が以下の破格の住宅ローン条件を打ち出しました。
- 当初１０年固定 0.8%
固定金利で0.8%とは正直聞いたことのない金利水準です。
ただ、11年後から変動金利になり金利が上昇するようです。
変動金利移行後は、1.5%くらいの水準。
そのため、11年後からは返済金額が高くなります。
住宅ローン破たんが約１０年後から急増することを考えると、少しリスクの高いローンですね。
ただ、当初１０年固定0.8%のインパクトはすごいです。
住宅ローン控除が借入額の1%なので、金利0.8%であれば借金をしていたほうがお金がもらえるという状態になります。
借金していたほうが儲かるなんて不思議ですね(＾-＾；)。
２回めの金利交渉にチャレンジ！
僕は真剣にM銀行に借り換えることを検討しました。
ただ、M銀行は11年後は固定から変動金利に切り替わります。
それでは変動金利を避けるために、わざわざT地銀の全期間固定に切り替えた意味が薄れます。
T地銀の全期間固定という安定性はやっぱり捨てがたいですから。
熟慮の末、ダメ元でT地銀担当者に２度目の金利引下げをお願いすることにしました！
ただ、前回引き下げをしてもらってから１年程度しかたっていないので、交渉は難しいと予想していました。
そのため、できる限りT地銀が受け入れ易いストーリを作って、交渉にあたることにしました。
交渉に使った説得ストーリー
僕が交渉に使った説得ストーリーは以下の通りです。
- 長男が小学生になり教育資金の必要性を感じている。将来の学資のためにT地銀で積み立てを開始したい。
- 積み立てをするためには原資が必要。そのために住宅ローンの返済を少し下げてほしい。
- M銀行が破格の金利条件で借換を提案してきている。参考にM銀行の住宅ローン金利が記載してあるWebページを印刷して担当者に手渡し。
M銀行から借り換え提案を受けたことについては、極力申し訳無さそうに話しました。
こういう時は、他社の例を引き合いに出して鬼の首を取ったように上から目線で交渉してはいけません。
営業マンだって人間です。
上から目線で言われたら腹が立ちます。
あくまで、営業マンの立場に立って話すことが大切です。
また、こちらからのお願いばかりではなく、教育資金の積立というT地銀へのメリットも合わせて提示しました。
２回めの金利引き下げに成功！
T地銀の営業マンは僕の提案を聞いて、最初は困惑した様子でしたが、最終的には本店に掛け合ってみると言ってくれました。
その後、約１か月後にT地銀の担当者から連絡があり、２回めの金利引下げに成功することになりました！
結果は以下の通りです。
- 35年全期間固定
- 当初10年間：1.0%（▲0.2%）
- 11年目以降：1.65%（▲0.35%）
当初10年間の固定金利を引き下げてくれただけでなく、11年目以降の金利まで下げてくれました。
大ラッキー！！
ただし、今回も追加の条件を逆提案されました。
- T地銀で毎月３万円の定期積立を実施すること
- 電気料金の振込口座をT地銀に切り替えること
- 事務手数料として50,000円支払うこと
定期預金については、もともと長男の教育資金用に積立しようと考えていたので、問題なし。
電気料金も、アパートの電気料金を丁度口座引き落としにしようと思っていたので、問題なし。
事務手数料も5万円くらいなら安いもの。
というわけで、上記全ての条件を飲み、無事に２回目の金利引き下げを成功させることができました！
毎月の返済金額は約▲6,000円下がりました！
家族そろって大衆居酒屋に１回行ける金額。うれしい！
T地銀には本当に感謝です(*^-^)。
全期間固定で1.0%という破格の金利条件。
こんなディールをまとめることができて、僕は非常に満足でした。
この金利条件は他行に見せても、絶対にありえないとどの銀行も言います。
僕の自慢の住宅ローンです(*^-^)。
さすがに、もうこれ以上の好条件は無いだろうと、当時の僕は考えていました。
ただし、日銀がマイナス金利を導入すると、また状況は動き出します。
３回目の金利交渉のトリガーを引いたのは、やはり日銀だった
住宅ローン35年固定 1.0%の金利を勝ち取った僕はとっても満足してました。
絶対にこれ以上金利が下がるなんて想像すらしていませんでした。
だって、固定金利で1%ですよ。
住宅ローン控除も1%あるので、10年間は実質的に無利子で借りれていることになります。
すごい世の中だなあと感心していました。
実際に、アパートのローンの取引のある銀行から住宅ローン借り換えの提案を何度か頂きましたが、どの銀行もT地銀の条件の前には顔を真っ青にして帰っていきました(＾-＾；)。
まさに、僕の自慢の住宅ローン(*^-^)。
そんな２回目の金利引き下げから１年たった頃、事態が急変しました。
なんと日銀が欧州に続いてマイナス金利を導入したのです！
マイナス金利のインパクトはすさまじく、発表の翌週にはネット銀行であるS銀行は早くも住宅ローンの金利引き下げを発表。
その翌週には大手都銀も追随し、次々と住宅ローンの金利引き下げが発表されました。
その後、住宅ローンの中でも最大手であるM銀行まで住宅ローン金利値下げを発表。
なんと驚きの金利条件は次の通り。
10年固定0.5%（それ以降は変動）
えっっ、10年間固定で金利がたったの0.5%なの？
僕の自慢の住宅ローン金利よりも0.5%も低い。
これには正直驚きました。
支店窓口の人件費や、住宅ローンを借りた人の貸し倒れリスクを考えたらひょっとしたら収益マイナスじゃないかといらぬ心配をしてました。
実は、この僕の心配はあたっていて、現在では大手都市銀行が次々と住宅ローンから撤退を発表しています。
0.5%の金利なんかじゃ、収益は上がりませんよね。やっぱり。
それを見透かしたかのように、株式市場では、銀行株は大幅に値を下げ始めました。
マイナス金利は銀行にとっては悪夢でしかないですね。
ただ、債務者の僕にとっては千載一遇のチャンスだったのです！
3度目の金利交渉に挑戦！
大手都市銀行も軒並み金利値下げに動いたので、僕はこう考えました。
「ひょっとしたらT地銀は更なる金利低減に応じてくれるかも？」
T銀行にとっては気の毒だと思いながら、僕はすぐに行動に移しました。
次の交渉ストーリーを考えて、T銀行の営業マンに交渉を始めました。
- 昨今のマイナス金利導入の後、大手都市銀行は住宅ローンの引き下げを相次いで発表している。
- 僕は投資用不動産の購入を検討している。できれば投資用不動産のローンをT銀行にお願いしたいと考えている。
- 引き続きT銀行とは住宅ローンでお付き合いを継続したい。
- 投資用不動産の購入資金を貯めるために住宅ローンの金利を下げたい。
- 他行と同じように、金利を見直す余地はあるのかどうか教えて欲しい。
T地銀の担当者に電話を発信。
とても気の毒そうに上記のポイントを丁寧に説明しました。
電話口からでも先方の担当者の落胆ぶりが直（じか）に伝わってきました。
このような自分の実績にマイナスにしかならないお願いは営業マンにとって苦痛でしかありません。
僕も営業経験があるのでよくわかります。
T地銀の営業マンからは「正直これ以上の金利引き下げは難しい」と言われました。
ただ、これで引き下がるわけにはいかないので、僕は更なる交渉を試みました。
- 今後も投資用不動産購入の強い意欲がある
- その証拠として現在のアパート経営に関する決算資料を提出する
そうすると、T地銀の担当者はとにかく決算資料だけでも見せて欲しいと言ってきました。
そのため、一旦電話を切ると、僕は急いで個人と法人の両方の決算資料をプリントアウトしました。
そして、その日の夕方にはT地銀を訪れて決算資料一式を手渡ししました。
ここ数年は黒字決算でたっぷり税金も払っているので、銀行の評価は問題ないはずです。
こういう時はやる気を見せるために、すぐに行動することが大切です。
３度目の金利引き下げに成功！
その後、何事も無いまま1.5ヶ月が過ぎました。
さすがに３回目は無理だったのだろうなと諦めていたところ、T地銀担当者から着信あり。
なんと、金利引き下げが実施できるという回答をもらいました！
金利条件は以下の通りです。
- 35年全期間固定
- 当初10年間：0.8%（前回比▲0.2%）
- 11年目以降：1.65%（変更無し）
金利はM銀行の0.5%よりは高いですが、11年目以降もずーっとT地銀は固定金利。
やっぱり全期間固定の安心感は素晴らしいですね。
何より借り換えじゃないので、抵当権設定費用や保証料が不要です。
借り換える場合は、抵当権設定費用や保証料でだいたい100万円くらい必要になりますからね。
その代り下記の条件を提示されました。
- 満期になった積立金36万円を１年定期に切り替え
- 毎月3万円の定期積立を継続
たいした条件でも無かったので、どちらもその場で快諾しました。
その後１週間ほどで無事に金利変更契約を締結。
その結果、毎月の返済金額は▲6,000円下がりました！
トータルでは、毎月2.3万円も返済金額が減少！
その結果、金利交渉を始める前と後では返済金額が次のように減りました。
| 金利交渉前 | 14.5万円 |
|---|---|
| 金利交渉後 | 12.5万円 |
最初の返済金額から比べると2万円/月も返済金額を減らすことができました！
本当にT地銀には頭が上がりません。
T地銀に恩返しをするために次の収益不動産取得の際には真っ先にローンをお願いしたいと心に固く誓いました。
ただ、このT地銀、耐用年数以内の返済期間しか設定してくれないので、新築物件じゃないと融資厳しいです。
そのため、未だに収益不動産で融資OKが出ておりません(＾-＾；)。
以上が僕が体験した住宅ローン金利引き下げの全ストーリーです。
最初の借換をしてから、足掛け３年ほどかかりました。
でも、３年で返済金額を2万円も下げることができたので、自分としてはとても満足です。
マイナス金利が適用されている現在、住宅ローンを借りている人にとっては金利引き下げのチャンスです。
借り換えには、諸経費がかかりますし、手間も結構かかります。
でも、現在借りている金融機関に金利交渉するのはタダです。
自分の借りている住宅ローンの金利が他行に比べて高いなと感じているひとは、ぜひ金利交渉してみましょう。
皆様の金利引き下げ交渉の参考になれば幸いです。
ちなみに、金利交渉をしたけどもどうしても金利が下がらない場合は他行への借り換えも有効です。
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