今日は不動産投資では人気の「フルローン」について、ちょっと考えてみたいと思います。
不動産投資に興味を持つ方々の中には、きっと「フルローンで物件を購入して投資を加速させたい」と考えている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、本当にフルローンは初心者にとって良い選択なのでしょうか？
僕は、フルローンは経験豊富で、資産規模も大きい玄人投資家向けだと考えています。
むしろ、初心者はフルローンに拘り過ぎない方がよいと考えています。
今回は、この理由について解説していきます。
フルローンは魅力的
不動産投資仲間たちと会話を交わす中で、フルローンにこだわる人が多いことに気づきます。
確かに、不動産投資を加速させるためには融資は大切。
多くの融資を引くためには、フルローンが効率的ですよね。
頭金を入れて物件を買うと、手元現金がすぐになくなってしまいます。
そうなると、次の物件を買う資金がなくなり、規模拡大に時間がかかる…。
だから、フルローンにこだわる方々の気持ち、僕にもよくわかるんです。
ただ、フルローンで物件を買うのは、初心者向けではなく、あくまで玄人向けの投資手法と理解しておいてほしいんです。
初心者のフルローンへの取り組み
初心者の頃は手元現金が少ない。
そのため、フルローンで物件を購入することにこだわる人が多いのは事実です。
ただ、初心者がフルローンにこだわりすぎるのは危険です。
初心者にフルローンを出す金融機関はあまり多くありません。
フルローンが出るとしても、それはアパートローンを専門に扱う一部の金融機関に限られます。
代表的なところはオリックス銀行ですね。
よくあるパターンとしては、都市部のそこそこの立地の新築もしくは築浅アパートに対してフルローンを出すと言うものです。
ただ、そのような築浅物件は積算価値が低いものがほとんどです。
そのため、一般の信金地銀といった銀行はそのような物件に融資をしません。
ではなぜオリックスの銀行のような不動産投資専門の金融機関が融資を行うかというと、それはサラリーマンの属性に対して融資をするからなんです。
そのため、最初の1棟2棟は自分のサラリーマンの属性を生かしながら借金をすることができます。
ただ、そのようなやり方をしていると、いずれ融資が出なくなります。
属性を使い切ってしまうからです。
そして、フルローンで2棟ほど買った後は、貸借対照表が債務超過の状態になっています。
この債務超過が解消されるまでは、次の融資が引けません。
フルローンで購入しているため、返済比率も高く、キャッシュフローにも余裕がないでしょう。
繰り上げ返済しようにも原資が貯まりません。
また、借入期間も30-35年と目一杯長く設定していると思います。
そのため、元本返済額が少なく、残債がなかなか減りません。債務超過を脱出するまでに時間がかかるのです。
継続して融資を受けるためには
継続して融資を引くためには、どこかのタイミングで信用金庫や地方銀行からプロパーローンが引けるようになる必要があります。
そして、そのためには物件の担保評価が重視されます。
オリックス銀行ようのな不動産投資専門のアパートローンと違って、サラリーマンの属性はそこまで重視されません。
その代わり、購入価格よりも担保評価が高い物件なら、信用金庫や地方銀行でもフルローンやオーバーローンが出ます。
ただ、そういった物件は少ないでしょう。
そのため、信金地銀でプロパーローンを組むためには、担保不足を補うために２－３割の頭金を入れることが求められます。
逆にいえば、頭金を入れることができさえすれば、信金地銀で継続して融資を受け続けることができます。
信金地銀にはオリックス銀行のように『サラリーマン年収の20倍まで』といった融資上限もありません。
金利も1-2%と低くなります。
継続して融資をひいて、規模拡大を目指すならば、信金地銀との取引を目指すべきでしょう。
初心者におすすめする物件の買い方
だからこそ、初心者のみなさんには、フルローンではなく、しっかりと頭金を入れて物件購入することをおすすめします。
最初は融資が出やすいアパートローンを使って、相場価格の物件を買うことになると思います。
ただ、最初はあえてフルローンを使わずに、頭金を入れることで、債務超過を回避することが大切です。
頭金を入れれば、返済比率も下がり、キャッシュフローが増えて経営も安定するでしょう。
そして、キャッシュフローを貯めて次の物件の頭金にします。
そして、頭金が貯まったら、物件購入価格の2割ほど現金を入れて物件を買い増します。
頭金があれば、信金地銀から融資も受けられるようになるでしょう。
そうすれば、規模拡大への道が開けます。
フルローンの誤解を解く
不動産を購入するために、頭金を入れるのは当然のことです。
あなたがもし銀行員だとして、実績も資産もない初心者に全額融資するでしょうか？
怖くて融資できないですよね。
これは他の事業でも同じです。
例えばあなたが飲食店を開業するとして、銀行が開業資金を全額融資してくれるでしょうか。
そんな金融機関は公庫も含めてゼロです。
銀行は基本的に頭金がない方に対しては、融資を行いません。
頭金は借り手の覚悟を表しています。
金融機関は３割の頭金をコツコツと貯める覚悟と蓄財できる実績がある人なら、しっかりと返済してくれるだろうと考えます。
それは不動産としても同じです。
実績があったり明らかに相場よりも安い不動産を見つけられる玄人投資家に対してだけ、フルローンが出ると言うことになります。
フルローンで物件を買うと、返済比率が高まり、経営リスクが増します。
空室が続いたり、大規模修繕費用が必要になると、資金が枯渇する可能性が出てきます。
このように、フルローンで物件を購入することは、その分賃貸経営の難易度が高まることを意味します。
その観点からも、フルローンは実績も手持ち資金も十分な玄人投資家向けといえます。
あくまでフルローンはレアケース。
初心者の方には、フルローンにこだわらず、頭金をしっかり入れて物件を買うことをおススメします。
最初は時間はかかるかもしれませんが、規模拡大への確実な道だと僕は信じています。
まとめ
不動産投資の王道は、まず頭金をしっかり貯め、それを元に物件を購入することです。
フルローンは例外です。
最初からフルローンにこだわりると、物件が買えなくなります。
買えたとしても、返済比率が高くなり賃貸経営のリスクが高くなります。
貸借対照表も債務超過に陥ってしまうでしょう。
頭金をしっかり貯めて、最初の物件には2-3割の頭金を入れて物件を購入する。
そして、余裕のあるキャッシュフローを実現する。
キャッシュフローを貯めて再度頭金が貯まり、賃貸経営の実績もあれば、信用金庫や地方銀行からプロパーローンを受けることもできます。
プロパーローンには融資上限はありませんし、金利も低いです。
そして、手元資金も実績も十分になったら、信金地銀からフルローンを受けることができるようになります。
地道に頑張りましょう！
不動産投資コンサルティングのご紹介
『これから本格的に不動産投資を始めたいので、先輩大家に相談したい』
『不動産投資を始めたけど上手くいかなくて困っている。専門家に相談したい』
こんな風に感じている方には、JOJOが不動産投資コンサルティングを提供しております。
プロのコンサルティングを受けることで、不動産投資を加速したい方におススメです！
不動産コンサルティングメニューを詳しく見てみる＞＞こちら
収支計算ツールのご紹介
不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。
ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。
例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。
ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。
儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。
ただ、初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。
また日本の税制は複雑なので、収益不動産を購入することによってどれだけ税金が増えるのかを計算するのは至難の技です。
そのため、税金を考慮せずに収益不動産を購入した結果、想像以上の税金を支払うハメになり期待していたキャッシュフローが得られないことも多々あります。
そこで、初心者の方でもカンタンに税引き後のキャッシュフローを計算できるツールを作りました！
Excelを使うことができる方であれば誰でもOKです。
不動産業者から手に入れる販売図面から必要な項目をExcelにインプットするだけで、35年分の税引き後キャッシュフロー及び、売却後の手残り金額が自動計算されます。
印刷すればそのまま銀行に提出できる事業計画書にもなります。
手間をかけずに本格的な事業計画書を作りたいという方にオススメです！
JOJO収支計算ツールを詳しく見てみる＞＞こちら
オススメnote（記事）
融資を制するものは不動産投資を制するといっても過言ではありません。首都圏にある金融機関の最新の融資条件を記事（23,500文字）にまとめました。
金融機関ごとに「借り手の属性、融資金額、金利、融資期間、相性の良い投資手法」を具体的に記載しています。
僕は今まで30行以上の金融機関で融資審査を申し込み、10行以上の金融機関から融資承諾を得てきました。その全ての経験と知識を記事に詰め込みました。
自信作ですので、ぜひ読んでみてください！
noteを読む>> 【首都圏】不動産投資向け金融機関 攻略マニュアル
関連記事
銀行からの評価が高い物件の特徴を解説しています。
年収は低くても不動産投資向け融資を引く方法を解説しています。
初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。
」ナポレオン・ヒル著