不動産市況

基準地価の最新トレンドを不動産投資家が徹底解説! 地方の土地価格も上昇へ

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

国交省が2019年7月度の基準地価を公表しました。

バブル以降初めて地方の商業地が前年の価格を上回りました!

なんと28年ぶりの快挙です。

もちろん東京、大阪、名古屋の3都市圏の土地もグングン上昇しています。

このニュースを受けて不動産関係者の間では、ちょっとしたお祭り騒ぎです。

もちろん東京に不動産を所有する僕も浮かれています。

昨日は調子に乗って焼酎を飲みすぎて気持ち悪いです

色っぽいスナックのママに勧められるがまま鏡月のボトル(3,000円)を入れてしまいました。不甲斐ない。

さて、基準地価の発表を受けて主要不動産株は軒並み急上昇しています。

三菱地所は2%上昇して、約2年振りの高値をつけました。

2017年はスルガ不正融資やレオパレス違法建築等の様々な不動産投資に関する問題が噴出しました。

そのため、いよいよ不動産価格が下がると噂されていましたが、実際は着実に上昇を続けていたのでした。

今回の地価上昇のポイントは、地方圏の土地まで上昇を始めたということ。

2018年までも土地価格が上昇を続けていましたが、東京、大阪、名古屋の3大都市圏が主体でした。

それが今回は、3大都市圏だけではなく、地方にまで土地価格の上昇が波及しています。

今回は、国交省が発表した基準地価の最新トレンドを現役不動産投資家の視点からわかりやすく解説したいと思います。

土地価格の上昇は全国に広がってきた

全国の基準地価の上昇率を表にまとめました。

商業地がどこも上昇中

まず特筆すべきなのは全てのエリアで商業地が上昇を始めたことです。

3大都市圏(東京、大阪、名古屋)を除く地方圏でも商業地は前年比0.3%増えています。

これは商業地=都心エリアの土地価格がグイグイ上昇していることを指します。

一方で住宅地については、全国平均及び地方圏において前年度比マイナスになっています。

つまり、全国で都心回帰が進んでいることを指します。

商業地があるような都市部エリアの土地や不動産を求める人が増えている一方で、都市部から離れた郊外エリアでは着実に土地の価格が下がっています。

都市部と郊外で二極化が進行していることが理解できます。

地方中核4市の上昇率がNo.1

札幌、仙台、広島、福岡は地方中核4市と呼ばれています。

今回、上昇率が最も高かったのがこの地方中核4市でした。

この地方中核4市には共通点があります。

それは、どのエリアも訪日外国人客が急増していることです。

日本を訪れる訪日外国人客数は毎年増えています。

2018年度は3,000万人を突破しました。

このまま行けば2019年度は4,000万人近くに上昇する予定です。

訪日外国人観光客は最初は東京、京都といったメジャーな観光地を訪れます。

ただ、最近では日本に何度も観光に来ているベテラン外国人観光客も増加しています。

彼らは東京、京都以外の地方の観光地にも出かけるようになりました。

その受け皿になっているのが地方中核4市(札幌、仙台、広島、福岡)です。

今回の調査で最大の地価上昇率を記録したのが北海道のニセコ地区です。

なんと前年比+66.7%も土地が上昇しています。

ニセコ地区では、外資系高級ホテルの建設ラッシュが起こっています。

2019年にはパークハイアットとリッツカールトンがオープン予定です。

ホテルだけではなく、外国人観光客をターゲットにしたドラッグストアや飲食店も多く進出しています。

また、それらの施設で働く従業員用の住宅を確保するために、リゾート地から離れた駅近の住宅地の価格も急上昇しています。

地方中核4市は訪日外国人観光客需要によって土地価格が牽引(けんいん)されていると言えそうです。

東京23区はやはり強い

東京全体で見ると住宅地は+1.1%、商業地は+4.9%となり、2018年の調査に比べて上昇率が鈍化しました。

この数字を見ていよいよ東京の地価上昇にも陰りが見えてきたと言う不動産関係者もいますが、実態は違います。

実は東京の中でも23区とその他エリアでは上昇率が大きく異なっています。

例えば東京全体の住宅地は+1.1%の上昇でしたが、23区だけでみると4.6%の上昇です。

また23区の中でも外国人観光客に人気の港区(六本木)、台東区(浅草)の上昇率は23区平均を大きく上回っています(それぞれ住宅地の上昇率は6.0%と7.6%)。

一方で23区以外の東京エリアでは地価上昇は微々たるものです。

東京都下で比較的人口が多い八王子や町田ですら住宅地の上昇率は0.1~0.3%程度です。

そのため、同じ東京と言えども地価が上昇しているエリアは23区に集中していると言えます。

八王子とか町田は23区に比べると物件価格が安く、利回りもそこそこ高いので不動産投資家にも人気です。

ただ、不動産価格の上昇率を比較すると23区とはかなり差が開いてますね。

八王子とか町田は立地的に23区に近いため、今後も23区に人口が流入するでしょう。

八王子とか町田の利回りは23区に比べて1-2%程度高いだけです。

それくらいの差なら23区の不動産を所有して、値上がり益を享受したほうが良いと思います。

地価上昇の3大要因

今年地価が大きく上昇した理由は次の3つだと考えています。

  1. 超低金利による投資マネーの流入
  2. 訪日外国人観光客の増加
  3. 都心回帰トレンド

超低金利は続く

2013年に日銀が金融緩和を開始してから早6年が経とうとしています。

世界に目を向ければ、アメリカのFRB(連邦中央銀行)もヨーロッパのECB(欧州中央銀行)も同時に金融緩和を開始しました。

つまり、世界中で低金利政策が推進されたのでした。

そのおかげもあって、世界中の株価はグングン上昇しました。

アメリカのダウ平均株価は過去最高を更新し続けています。

出典:ヤフーファイナンス

日本の日経平均も2万円の大台を超えて上昇しています。

そんな低金利は不動産投資にとっては追い風です。

不動産投資は基本的に『借り入れ』で行いますから、調達金利が低ければ低いほど儲けが大きくなります。

そのため、低金利の恩恵を受けて株価だけでなく不動産価格もグングン上昇してきました。

それが今回の基準地価の上昇にも現れています。

2017~2018年まではアメリカの景気が良くなったため、一時的にアメリカの中央銀行であるFRBは利上げを継続していました。

それがトランプさんが中国と貿易戦争を始めちゃったおかげで、景気に少し陰りが見えてきました。

そのため、FRBは再び利下げを行っています。

FRBにつられて欧州の中央銀行であるECBも利下げを決定しました。

そのため、今後も低金利の世の中はしばらく継続すると思います。

すると投資マネーが不動産に流入してきますから、不動産価格も高値を維持するでしょう。

訪日外国人観光客の増加

訪日外国人観光客の増加は大きく不動産価格を押し上げてきました。

中核4市の土地価格が上昇した箇所でも述べましたが、訪日外国人観光客が増加すると、様々な施設が必要になります。

まず宿泊施設であるホテル需要が増えます。

賃貸マンションとホテルでは収益性がまったく異なります。

例えば東京都心の単身者用マンションは家賃はせいぜい月10万円程度です。

そのマンションを民泊で運用すれば月30万円は固いです。

収益性で比較すると、ホテル(民泊)はマンションの3~4倍あります。

そのため、今までならマンションが建設されていたような駅近の立地にどんどんとホテルが建設されています。

同じ土地活用するなら、収益性が高いほうが良いですからね。

その結果、何が起きているかというと土地価格の急上昇です。

ホテルはマンションの3~4倍の収益を上げられるのですから、多少土地が高くても収支が合います。

そのため、駅前の良い立地はホテル業者が高い値段で買い占めてしまうことになりました。

マンション用地よりも高値で買い取っていくため、それに釣られてその周辺の土地価格も上昇をはじめました。

例えば東京スカイツリーの最寄り駅である押上駅。

10年くらいまでは駅前の商業地でも坪単価は300万円くらいでした。

それが、今では坪単価800万円で取引されています。

さすがに高すぎです。

このようにホテル需要は駅前の一等地の値段を釣り上げてきました。

また、訪日外国人観光客が来れば飲食店やお土産物屋さんの売り上げも増えます。

そのため、商業ビルに出店したいと考えるテナント需要も急増しました。

10年ほど前までは駅前と言えどもテナントを探すのが大変でしたが、今では観光地近くの駅ビルには観光客目当ての飲食店、ドラッグストア、お土産物屋さんが争うように出店しています。

そのため、ホテルだけでなく、近隣の商業ビルの不動産価格も上昇しています。

更にそれらの施設で働く従業員の住まいも必要ですから、周辺の住宅地の価格も上昇することになります。

都心回帰トレンド

今回の基準地価では都心回帰トレンドもはっきりと確認できました。

全国の商業地(つまり駅近立地)は上昇(+1.1%)しましたが、住宅地は下落(-0.1%)しています。

東京に関して言えば、中心地に近い23区の土地価格は大きく上昇しましたが、八王子や町田といったベッドタウンはほとんど変化していません。

日本中で街の中心部への住み替え需要が高まっていることがその理由です。

中心部への住替え需要が高まっている要因としては次の2つがあります。

  1. 職住近接を求める現役世代
  2. 車を手放したい高齢者世代

職住近接を求める現役世代

共働き世帯がどんどんと急増しています。

今では専業主婦世帯よりも共働き世帯の数のほうが多くなっています。

出典:内閣府男女共同参画局

共働きが増えている要因としては、終身雇用が崩壊したことが上げられます。

バブルが崩壊するまでは会社員の終身雇用が約束されていたため、旦那さん一人の給料に頼って生活することが可能でした。

それが終身雇用が崩壊した今では旦那さん一人の給料にだけ依存するのはリスクです。

そのため、奥さんも働きに出る家庭が増えています。

また、結婚しても経済的に自立していたいと考える女性が増えているのも、共働き世帯が増えている要因です。

旦那さんだけの給料だけだと、お洒落したり旅行に出かける余裕はあまりないですよね。

まあ分かりやすくいうと、男の甲斐性がなくなってきたということです。

僕も奥さんから毎日、『ブログ書いてる暇があったら、もっと外で稼いでこんかいっ!』と罵られております。

世の中の男性の皆様、一緒にがんばりましょう。

さて、共働きが増えてくると当然職住近接を求める声が増えてきます。

今までは旦那さんだけが長い通勤時間に我慢していれば良かったのですが、奥さんも同じように我慢しなければいけません。

二人とも通勤するのだったら職場に近いほうが便利じゃね?』と考えるのももっともです。

職場が集中しているのは街の中心部です。

東京で言えば東京駅近辺、新宿、渋谷、品川あたりでしょうか。

街の中心部に住みたいという人が多くなれば、中心部の土地価格も上昇します。

東京23区の土地価格が上昇しているのはこのせいです。

車を手放したい高齢者世代

地方では車がないと生活できません。

スーパーに買い物に行くのも、病院に行くのも移動手段は車です。

ただ、高齢になってくると自分で車を運転するのが不安になってきます。

本人だけじゃなくて、周りの家族も心配です。

僕には地方に住む70歳の母親がいます。

まだ自分で車の運転をしているので一人暮らしが可能ですが、80代になって車の運転ができなくなれば地方での一人暮らしは不可能です。

そうなると公共の交通機関が利用できる都市部に引っ越しをせざるを得ません。

我が家の場合はそのタイミングで、母親に東京のマンションに引っ越してもらおうかと考えています。

このような僕の母親のケースは日本全国でおきています。

つまり日本中の高齢者が都心部への引っ越しを行う可能性があるのです。

そうすると当然都市部の土地価格は上昇しますよね。

全国の商業地が上昇した理由の一つには、この高齢者の住替え需要の高まりがあると考えています。

今後狙うべき投資エリアはここだ!

今後、土地価格の上昇を狙えるエリアのキーワードは次の2つです。

観光地 ✕ 都市部

観光地に近いエリアを狙え

景気が良くなるのか、悪化するのかは分かりませんが、外国人観光客が増え続けることだけは自信を持って予測できます。

最近だと日韓関係が悪化して韓国人観光客が減少していますが、一過性のものでしょう。

なぜならば日本には世界中の観光客を虜(とりこ)にする観光資源が豊富にあるからです。

2018年の訪日外国人観光客数は3,000万人を超えました。

政府の推計では2030年に6,000万人を超えるそうです。

日本の人口(1.2億人)の半分も外国人が来るの? さすがにサバ読みすぎでしょ

と突っ込みたくなるかもしれません。

いいえ、大丈夫です。

フランスの人口は6,700万人しかいませんが、フランスを訪れる外国人観光客数は年間9,000万人です。

日本はフランスに負けず劣らず歴史・文化・自然といった観光資源を豊富に持っています。

しかも、日本の近くには世界最大の人口を抱える中国があります。

中国の人口は13.8億人です。

日本の10倍以上も人が住んでいるのです。

中国が今後も経済発展して豊かになるのは確実ですから、ますますたくさんの中国人が日本に観光に来ることになります。

そう考えると日本を訪れる外国人観光客数は6,000人なんて程度じゃなく、1億人を超えるのも全然夢じゃないと思います。

先程述べたように訪日外国人客数が増えれば、観光地に近い商業地の人気は一層高まります。

都市部を狙え

女性の社会進出は今後ますます進んでいく予定です。

日本で共働きが増えたといっても、まだまだ他の先進国に比べれば少ないです。

それに会社員の平均給料は下がり続けています。

2000年には会社員の平均年収は460万円ありましたが、2017年は432万円まで下がっています。

そのため、残念ながら夫婦共働きでないと生活が成り立たない家庭が増えてくるのではないかと思います。

我が家も妻が子供の学費を稼ぐために毎日せっせと会社に通っております。

また、日本の高齢化は今後ますます進行していきます。

車が運転できなくなった高齢者の方の都市部への移住も増えてくるでしょうね。

そう考えると、今後都市部の人気はますます高くなり、郊外の人気はどんどん下がると思います。

つまり、不動産を買うなら都市部に限るとなります。

観光地に近い都市はどこがオススメ?

次に観光地に近い都市を比較してみたいと思います。

日本の大都市のほとんどは観光地の近くにあります。

というより、日本の大都市自身が巨大な観光地なんですね。

であれば、残るは観光以外の要素で比較する必要があります。

僕は不動産投資を行うのであれば、次の2点で比較するのが良いと考えています。

  • 利回りが高い
  • 土地の上昇率が高い

各大都市の一等地における収益不動産の利回りと住宅地の土地上昇率を比較したのが次の表です。

利回り 住宅地上昇率
東京 3% 5%
京都 4% 6%
大阪 5% 4%
福岡 5% 6%
名古屋 5% 3%
札幌 6% 5%
仙台 7% 7%

一等地とは例えば東京であれば港区とか新宿区のエリアのことです。

関西で言えば大阪の難波や心斎橋がある中央区とか京都の四条がある下京区です。

収益不動産ポータルサイトの健美家でせっせと検索して利回りを計算しました。

利回りも高く、住宅地の上昇率も高いエリアは福岡、札幌、仙台となります。

ただ、仙台についてはメジャーな観光資源が少ないので、訪日外国人観光客による地価上昇が続くかと言うとちょっと微妙ですね。

となると福岡と札幌です。

この両方の都市には僕が住みたいくらいです。

どちらも食事は美味しいし、遊ぶところもたくさんありますからね。

ただ、札幌は賃貸激戦区ですので、入居者を紹介してもらうために仲介会社に家賃3ヶ月分以上の広告料を支払わないといけません。

また札幌の冬は厳しく除雪費用や、水道管凍結を防ぐための暖房費が必要になります。

そう考えると不動産投資しやすいのは福岡でしょうね。

福岡はアジアに最も近い政令指定都市です。

韓国、中国、台湾、香港といったたくさんの国から直行便が出ています。

しかも福岡は空港から地下鉄一本で天神といった街の中心地にすぐアクセス可能です。

東京と比べて福岡の収益不動産は価格も手頃なので、書いやすいです。

福岡に通っても全然OK~という人は利回りもそこそこ高く、将来性もある福岡で不動産投資をするのはアリだと思いますよ。

僕も将来的に福岡でホテル(民泊)運営したいな~と妄想しています。

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