こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
僕の不動産投資の戦略を一言で説明すると、ドミナント戦略です。
ドミナント戦略とは、コンビニ最大手のセブンイレブンが取り入れている『特定のエリアに集中して出店する戦略』のことを指します。
コンビニ以外にも、大手フランチャイズの飲食店やスーパーなども取り入れているところが多いです。
僕は、このドミナント戦略を不動産投資に応用することによって、少ない労力で効率的に賃貸経営をする仕組みを構築しました。
特に時間のないサラリーマン大家にとってドミナント戦略はとても大きなメリットがあると考えています。
今回は、これから不動産投資で物件を増やしていきたいと考えている方に向けて、僕が採用している賃貸経営版ドミナント戦略についてわかりやすく説明していきます。
- 賃貸経営におけるドミナント戦略とは何か
- ドミナント戦略のメリット
- ドミナント戦略のデメリット
- ドミナント戦略に向いている人
ドミナント戦略とは
ドミナント戦略は、大手チェーンがひとつの地域に集中して出店する戦略を指します。
有名な例ですと、セブンイレブンは創業当時からこのドミナント戦略を活用しています。
実はセブンイレブンは日本全国に進出しているわけではありません。
例えば青森県や鳥取県は2015年になってようやく進出しました。
それまでは、青森県や鳥取県にはセブンイレブンの店舗は一つもなかったのです。
その代りに、一度進出するエリアを決めれば、怒涛（どとう）の勢いで出店を加速します。
そして、その地域で支配的な地位を獲得するまで、新規店舗を増やし続けます。
まさにその地域を支配する（ドミナント）戦略ですね。
その出店の仕方は徹底的です。
人口密度が高い都会では、セブンイレブンの異なる店舗が道路を挟んだ真向かいにあるなんてことも珍しくありません。
ドミナント戦略を採用していないフランチャイズの場合は、カニバリ（共食い）を防ぐために一地域に一店舗しか出店しない方針を採用していることも多いです。
一方で、ドミナント戦略を採用しているセブンイレブンや富士そばは採算の見込みがあれば近所に同じチェーン店舗があってもどんどんと新規出店します。
このように同じエリアに集中して出店することによって、店舗間の配送を効率化したり、地域での圧倒的なブランドイメージを確立するのです。
賃貸経営におけるドミナント戦略
僕が採用しているのは、賃貸経営におけるドミナント戦略です。
具体的に僕の事例を説明します。
僕は東京23区に限定して収益アパートを保有しています。
具体的に言うと都内城南エリアと呼ばれる特定のエリアに集中して3棟20部屋を所有しています。
集中させているのは、収益不動産だけではありません。
僕は保有物件の管理はすべて１社の管理会社に委託しています。
また、金融機関も城南エリアを主な営業地域としている信用金庫一行とだけ取引があります。
物件を特定のエリアに集中させることで、管理会社、金融機関も絞ることができ、それぞれ濃厚な関係を築き上げることができています。
そうすることで、僕は他のライバル不動産投資家が得られないメリットを享受することができています。
次に、賃貸経営におけるドミナント戦略の具体的なメリットを見ていきます。
賃貸経営におけるドミナント戦略のメリット
賃貸経営におけるドミナント戦略のメリットは5つあります。
- 地域の賃貸ニーズを正確に反映した部屋（商品）作りができる
- 管理会社が優先的に対応してくれる
- 金融機関が優先的に融資してくれる
- 低コストでリフォームできる
- 物件の巡回・清掃がしやすい
地域の賃貸ニーズを正確に反映した部屋（商品）作りができる
僕が所有している物件はすべて東京城南エリアに立地しています。
どの物件も単身者用の1Kもしくは1DKの間取りなのですが、エリアを限定することで、その地域に住んでいる単身入居者のニーズを適切に反映した部屋作りを行っています。
僕の対象エリアでは学生よりも社会人が多いです。
家賃が比較的高い東急沿線のため、新社会人というよりは、少し給料が高くなる社会人数年目のタイミングで引っ越してくる方が多いです。
年齢で言うと20代後半から30代中盤くらいの入居者さんが多いです。
そのような中堅社会人の多くは仕事で忙しい年代です。
僕も20代後半の頃は毎日のように終電帰りでした。
そんな方が賃貸住宅に求めるニーズは以下の通りだと想像しました。
- 仕事が忙しく、家に仕事を持ち帰ることも多い
- 日中部屋にいないことが多い
- 食事は外食が多い
そして、それらのニーズに応えられる部屋作りを目指すことにしました。
家で仕事をする入居者のニーズ
まず、家に仕事を持ち帰る方にとって必須なのはインターネット環境です。
快適な通信環境がなければ、効率的に仕事を進めることができません。
そのため、僕の所有物件全てにはインターネット無料を導入しています。
しかも通信速度を重視して、各部屋に1Gbpsの光ファイバーを引き込んでいます。
1Gbpsと言えば、YouTubeの5分間の動画なら約0.52秒でダウンロードできます。
最初は200Mbpsの安いプランを採用していたのですが、webエンジニアの入居者様からもっと早い速度でないと仕事に支障が出ると聞いてスグに1Gbpsにアップグレードしました。
この光ファイバーインターネット無料のおかげで、入居者の方は引っ越してきた瞬間にインターネットを使い放題です。
しかも速度はバッチリですから、エンジニアの方でも問題なく在宅ワークを行うことが出来ます。
日中部屋にいないことが多い入居者のニーズ
中堅社会人の方は忙しいので、日中ほどんと部屋にいません。
そんな方に必要なのは、部屋で洗濯物を干せる環境だと考えました。
そのため、僕は全部屋に浴室乾燥もしくは、室内干し機を設置しました。
特にこの川口技研 室内用物干し ホスクリーン SPC-W-2P ホワイト 2本1組
食事は外食が多い
外食が多いことから、物件を探す時には、できるだけ周りに飲食店が豊富にある立地を選ぶようにしました。
僕の物件はどれも商店街に歩いて数分の場所に立地しています。
商店街には飲食店だけでなく、惣菜屋さんもあるため一人暮らしの人にとっては便利な場所です。
また、外食がメインとなるため、キッチンは思い切って必要最低限の一口コンロにしています。
このように同じ地域内に物件が集中すれば、その地域特有のニーズに精通することができます。
そしてそれらのニーズに応える部屋作りをすることによって、競争力の高い物件を作り上げることができます。
管理会社が優先的に対応してくれる
僕は城南エリアに特化した不動産管理会社一社に３つのアパート全ての管理を委託しています。
アパート一つだけの管理だと、管理会社にとっては数多い大家の一人でしかありませんが、３棟まとめて委託すると管理会社の対応が変わってきます。
まず、一番大きいのは専属の管理担当者がつくことです。
入居者の募集から、退去後のリフォームまで全てこの管理担当者が全て対応してくれます。
しかも若手ではなく、30代後半のベテラン課長さんを僕の担当としてアサインしてくれました。
この課長さんは以前は仲介店舗の支店長を歴任していた方で、とにかくこの不動産管理会社の各支店に顔がききます。
僕のことを大事なお客様（大家）だと認識してくれているようで、退去があると優先して僕の物件を紹介するように各支店長に圧力をかけてくれます(＾-＾；)
そのおかげで僕の物件は退去から１ヶ月以内にほぼ確実に入居が決まります。
仲介店舗を訪れた部屋探しをしている方に対して、営業マンは３つ物件を紹介します。
それ以上の数の物件を紹介してもお客様が迷うだけだからです。
そのため、入居者を獲得するためには、営業マンが最初に提案する３つの物件の一つに入る必要があります。
その点、管理会社の中で知名度の高い大家さんになっておけば、仲介店舗の営業マンも優先的に提案してくれます。
その結果、僕の物件は退去があってもスグに入居者が見つかる仕組みが構築できているのです。
金融機関が優先的に融資してくれる
僕は３棟の所有物件全ての融資を特定の信用金庫１行にお願いしています。
管理会社の時と同様に、全ての融資を一つの金融機関に集中させると金融機関の中での優先順位が上がります。
まず、優遇金利を受けることができます。
僕は変動金利0.9%の条件で融資を受けています。
比較的金利が高い信用金庫の中では、最低水準の金利だと思います。
これは所有物件の融資をこの信用金庫に全て借り換えした結果実現できた優遇金利です。
僕の借入金額はたかだか２億円くらいですが、信用金庫の一支店からすればかなりの上顧客になります。
そのため、このような優遇金利を提供してくれるのですね。
また、実績を積んでいくと金融機関から収益物件の紹介を受けることも増えてきます。
実際に僕はこの信用金庫からの紹介で１棟購入しています。
金融機関からの紹介の案件は、相続等、公に売りに出されていないことが多く、お得な物件である可能性が高いです。
もちろん金融機関からの紹介された物件なので、融資もばっちり通ります。
低コストでリフォームできる
物件が特定のエリアに集中していれば、そのエリアに強い工務店、家電店、ガス屋さんに繰り返し発注することができます。
同じ業者さんに繰り返し発注していれば、お得意様だと認識してもらえて、特別価格でリフォームを行って頂けます。
例えば、僕はエアコンは必ず地元の小さな電気屋さんにお願いしています。
大手家電量販店に頼むと８万円かかるエアコン交換も特別に６万円で行っていただいています。
同じように給湯器は地元のガス屋さんにお願いしています。
こちらも通常１０万円かかる給湯器交換を５万円で行っていただいています。
このように、特定の業者さんに大量に、繰り返し発注することができれば、コストを下げることが可能です。
また、自分の物件を覚えてくれるため、電話一本ですぐに工事に取り掛かってくれます。
物件の巡回・清掃がしやすい
僕は毎週、所有物件を巡回しています。
巡回の時に簡単な掃除も行っています。
大家さんの中には、所有物件には数年に一回くらいしか行かない人も多いです。
しかも、トラブルが発生しないと現地に行きません。
もちろんそれでも建物の状態が適切に管理・維持されれば良いのですが、やはり放置している物件は徐々に荒れてきます。
特に粗大ゴミの不法投棄は現地に行かないとなかなか気がつけません。
管理会社に管理を頼んでいるとはいえ、管理会社も頻繁には巡回してくれないものです。
そのため、僕は掃除をかねて毎週自分の物件を巡回するようにしています。
自分で巡回していれば、入居者さんの異変にもすぐに気がつけますし、粗大ゴミ問題も対処することができます。
それに自分で掃除ができるので、清掃代を節約することもできますしね。
清掃を外注すると一棟あたり毎月1.5万円ほど必要になります。
僕は3棟所有しているので、合計で毎月4.5万円になります。
自分で掃除すればこの毎月4.5万円を節約することができます。結構大きいですよね。
このように毎週全ての物件を巡回・清掃できるのも、物件同士が近くにあるからです。
賃貸経営におけるドミナント戦略のデメリット
そんなメリットの多いドミナント戦略ですが、デメリットもいくつか存在します。
- 災害時のダメージが大きくなる
- 物件同士で入居者の奪い合いが起きる
- 街が衰退すると、所有物件全ての資産価値が下落する
災害時のダメージが大きくなる
災害の代表例が地震です。
僕の所有物件は全て東京にあるので、東京に大地震がやってきたら大きなダメージを受けます。
そのため、僕は地震保険を多めにかけることでリスクヘッジをしています。
地震保険の補償金額は火災保険の補償金額の1/2になっています。
つまり、火災保険を多めにかけることで、地震保険の補償金額を増やすことができます。
僕の場合は、火災保険の対象となる建物に対して通常の2倍の保険金額を設定しています。
そうすれば、万が一地震で建物が倒壊しても、地震保険料だけで建物の建築費全額が賄えます。
物件同士で入居者の奪い合いが起きる
ドミナント戦略では、近所に多くの店舗を出店させるため、どうしても身内の店舗同士で顧客の奪い合いが発生してしまいます。
ただ、賃貸物件の場合は、その地域の賃貸需要の大部分を支配するほど数を増やさない限りあまり入居者の奪い合いのリスクは少ないと思います。
複数の新築物件を同じタイミングで建設した場合は、新築物件同士で入居者の奪い合いが生じるかもしれませんが、既存の物件の場合、退去するタイミングはバラバラです。
つまり、複数の部屋を所有していたとしても、同時に賃貸募集をかける可能性が低いわけです。
実際に僕は３棟同じエリアに所有していますが、２つ以上の物件で同時に退去が発生したことはありません。
また、僕の場合、物件は全て入居希望者の絶対数が多い東京23区に限定しています。
部屋探しをしている絶対数が多いため、仮に同じタイミングで複数の部屋が空いたとしても十分に入居者を獲得できると思います。
街が衰退すると、所有物件全ての資産価値が下落する
これは、企業城下町をイメージするとわかりやすいと思います。
例えば、一つの大企業の工場の雇用で成り立っているような街があるとします。
その街から大企業の工場が撤退すれば、雇用はなくなり、当然賃貸ニーズも大きく減少します。
そのようなエリアに物件を集中させていた場合は、全ての物件で賃貸ニーズがなくなり、資産価値も減少するリスクがあります。
そのため、ドミナント戦略を取る場合には、豊富なニーズが存在する立地を選定することが大事です。
僕は東京23区に限定して物件を所有していますが、東京には様々な賃貸ニーズが豊富に存在しています。
企業も山のようにありますし、大学だって数え切れないくらいあります。
そのため、特定の企業や大学が移転したとしても、急激に賃貸ニーズが落ち込むリスクは低いと考えています。
ドミナント戦略に向いている人
このようにメリットとデメリットの双方があるドミナント戦略ですが、僕は賃貸経営にかける時間が限られている人に向いていると考えています。
つまり、忙しいサラリーマン投資家の方にぴったりだと言えます。
ドミナント戦略を使うことによって、賃貸経営にかける時間を大幅に削減することができます。
大家さんの中には、日本全国の様々なエリアに物件を所有されている方もいますが、正直管理するのは大変だと思います。
管理会社に管理をお願いするとしても、トラブルがあれば現地に行かないといけないことも多いでしょう。
最初は旅行感覚で遠方の物件を訪問するのは楽しいかもしれませんが、そのうち疲れてきます。
賃貸経営は何十年も続きますからね。
それに、複数の地域の賃貸ニーズ全てに精通するには大変な勉強が必要になります。
ドミナント戦略には、災害リスクのようにデメリットもありますが、それ以上に効率化・コストダウンというメリットのほうが大きいと思います。
特に平日は会社の仕事で手一杯というサラリーマン大家の方にとっては、恩恵が大きいと思います。
時間は全ての人にとって有限です。
ドミナント戦略を活用して大切な時間を節約しながら不動産投資を行ってはいかがでしょうか。
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