体験談

ローリスクで区分マンション投資を始める方法 住んでいるマンションの別の部屋を購入しよう

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

今回は、不動産会社で戸建・マンションの販売を担当している現役営業マンのTOKIさん(50代、男性)に『自分が住んでいるマンションの別の部屋を購入』して不動産投資を始められた体験談を語って頂きました!

『自分が住んでいるマンションの別の部屋を購入して賃貸に出す』やり方は、物件のことを熟知した上で購入できるためリスクが低く初心者の方にオススメです。

この記事の執筆者プロフィール

TOKIさん

メーカーに勤務していましたが、40歳の時に本社移転を機に不動産業界へ転身。

不動産業界では賃貸仲介、賃貸管理、戸建・マンションの売買等、10年のキャリアがあります。現在は自分自身でも投資用区分マンションを購入し、不動産投資家として活躍しています。

アラフィフ会社員が不動産投資を始めた理由

私は、不動産会社で勤務するアラフィフ会社員です。妻と中3と中1の娘がいます。

子供の教育費も必要な時期ですが中々給料も上がらず、何か給料以外の収入を得ないといけないと考えていました。

仕事で投資用不動産を取扱い、賃貸管理も経験していたため、副業をやるなら不動産投資だろうなと思っていました。

ただ、銀行に融資を申し込んだのですが、中々融資を受けることが出来ず悶々としておりました。

不動産会社は離職率が高く、給料もインセンティブが占める割合が高いので年収が安定しません。金融機関からの評価が予想以上に低くてびっくりしました。

そんな時、自宅のマンションの役員をやっている妻が同じマンションの6階の部屋が売りに出ると言う情報をゲットしました。

妻も『6階は眺めもいいし、入居者もすぐ決まりそうじゃない?』とすっかり乗り気です。

物件も貯金で何とか買える価格だし、このチャンスを逃すまいと不動産投資を始める決意をしました。

最初の物件は自分が一番よく知っている同じマンションを選択

融資が使えないので、いきなりアパートや複数の物件を買うことは難しく、現金でコツコツと1戸ずつ買うことしかできません。

ただ、家庭のお金を自分の判断だけで使うのは難しく、失敗したら生活にも影響が出ます。

そのため、最初の1件は確実に収益の上がる物件を買いたいと考えていたので、慎重になっていたこともあり、中々購入できませんでした。

そんな時、同じマンションの別の階が売りに出るという情報を得たのですが、自分も住んで切るので勝手もわかるし、妻の理解が得やすかったのも大きかったですね。

今回購入した物件は下記の通りです。

種別 中古区分マンション
所在地 神戸市兵庫区 駅徒歩10分
構造 RC7階建て(84戸)
築年数 築36年
物件価格 600万円
表面利回り 12.7%
家賃収入(月額) 6.7万円

物件購入は現金で行いました。

部屋は6階で3LDK、55㎡のファミリータイプ。

最寄り駅から10分ですが、最寄り駅も小さな駅でターミナル駅までは20分と利便性が良いというわけではありません。

マンションの建物自体は大規模修繕もきちんと行われており、見た目は古いですが管理は行き届いています。

マンション内にはいくつか賃貸に出されている部屋があるのですが、中学校に隣接していることもあって空室になってもすぐに入居者が決まっているようでした。

不動産投資をする上で心配なのは空室ですが、今回は自分が住んでいるマンションということで、事前に賃貸需要が高いことがわかっていました。

そのため、家賃設定さえ間違えなければ入居者に困ることはないだろうと確信を持てました。

管理組合の役員をしていたことで売却の情報を早期にゲット

妻が管理組合の役員をしていたこともあり、物件の情報を不動産会社が不動産ポータルサイトに登録する前に入手することができました。

いわゆる水面下情報というやつです。

売主は当初の売り出しは650万くらいを想定していたようですが、妻が売主と顔見知りであったため、最終的には600万に下げてくれました。

最初は私が自分自身で売買契約書を作成して、売主と個人間取引を行うことを考えていました。

不動産会社に勤務して売買の仲介を担当していたため、契約書を作ること自体は簡単だったからです。

ただ、売主は前回購入時に不動産会社を通さずに取引をして揉めた経験があることから、不動産会社を通して正式に契約したいということでした。

そのため、売主さんが販売を依頼していた不動産会社に契約実務は任せることにしました。

ただ仲介手数料については通常なら購入価格の3%+6万円(税別)で24万円(税別)かかるところを交渉して10万円(税込)に値下げしてもらいました。

契約実務を任せた不動産会社は自分で購入者を見つけたわけではないので、快く仲介手数料の値下げに応じてくれました。

仲介手数料は大きな出費なので、購入金額が大きな収益物件の場合は不動産会社に交渉してみると良いと思います。意外と半分くらいに下げてくれる業者も多いです。

リフォームは費用対効果の高いものだけを厳選して実施

リフォームの失敗で多いのは、自分が住むことをイメージして、必要以上に設備や仕様のグレードを上げてしまうことです。

多額のリフォーム費用をかけたとしても、家賃を上げられるとは限りません。

地域には入居者が求める相場家賃というものがあるため、いくら設備を最新にしたとしても相場以上の家賃に値上げしてしまうとなかなか入居者が決まりません。

そのため、私も必要最低限のリフォームだけするつもりでした。

物件を見てみると、売主が3年前に購入した際に200万ほどかけて洗面台、トイレ、バスをリフォームしてくれていることがわかりました。

多少の汚れはありましたがルームクリーニングで十分に綺麗になるレベルだったので水回りに関しては追加リフォームを一切行いませんでした。

私が行ったリフォームは、リビングの床の張替え、壁紙の一部補修、電気ブレーカーの容量アップ(20Aから30A)、キッチンパネルの設置です。

今までの賃貸管理の経験上、築年数が古い物件は電気容量が不足して電気ブレーカーが落ちることが多いことが分かっていました。

エアコン、食器乾燥機、スマホの充電など、昔と比べると一家族が利用する家電製品が増えているからです。

ファミリータイプだと30Aにしておいた方が良いでしょう。

キッチンパネルは施工費込で2万円程度とそんなに高くはないのですが、キッチンの見栄えを大きくアップさせることができます。

入居者の印象が良くなるのでリフォームする際にはオススメです。

物件の入居者募集は管理会社に専任媒介契約で委託

物件の入居者募集に当たり、賃貸管理も含めて任せられる不動産会社はないかと思い、大手不動産会社数社に電話で条件を確認しました。

区分マンションの場合は、仲介会社によって管理手数料は1戸3000円だったり、賃料の5%だったりとマチマチ。

そんな中、専任で任せてくれれば管理手数料はいらないという仲介会社があったので、そこに決めました。

最初は一般媒介で数社に入居者募集を任せる方が良いかと思ったのですが、対応してくれた支店長の人柄がよく、自信もあるということでしたので、専任で1か月任せてみることにしました。

狙い通り子育て中のファミリー入居者を獲得

このエリアは、小学校も徒歩10分圏内にあり、中学校は目の前なので、小中学生のお子様がいるファミリー層がターゲットになります。

敷金・礼金それぞれ1か月、家賃7万円で募集開始しました。

仲介会社がポータルサイトに載せてくれた翌週には内覧希望者が数組現れました。

購入したのが3月6日で繁忙期は過ぎていましたが、最後の駆け込み需要にはギリギリ間に合うタイミングでした。

不動産仲介会社には家賃3000円までは下げても良いから、とにかく3月末までには決めたいと伝えました。

ファミリー物件の場合は、この繁忙期を逃すと空室が長期化しがちです。

特に区分マンションの場合は、空室であってもオーナーが管理費・修繕積立金を負担しないといけません。

現金購入だったのでローン返済が無い分、すぐに支払いが厳しくなるということはありませんが、それでも無駄な出費はしたくありません。

そう考えていた矢先、内見希望者の一人から入居申し込みをいただくことができました。

ただ、その希望者は約束の日付までに手付金を振り込んでくれませんでした。

入金期限から1週間が経ち諦めかけていたところ、その入居希望者から入金がありました。

3月末ギリギリで入居者を獲得することができました。

入居者は狙い通り小学生と幼稚園のお子様がいる4人家族でした。

IHコンロを使いたいので電気ブレーカーの容量アップを希望されていたため、容量アップを済ませた私の物件が魅力的に映ったそうです。

購入した物件と同じマンションに住んでいたからこそ、電気ブレーカーの容量不足に気がつくことができました。

自分が住んでいて不便だなと思っている点を改善することができるため、同じマンション内の他の部屋を投資用に購入するやり方は勝てる可能性が高いと思いました。

区分マンションは自主管理もオススメ

区分マンションの場合は管理手数料として1戸3000円または賃料の5%の費用がかかるのが一般的です。

私の購入したマンションだと年間3~4万円くらい掛かる計算になります。

私の場合は専任媒介契約と引き換えに管理会社が管理手数料を無料にしてくれましたが、そうでないと結構な負担になります。

その場合は、自主管理を行って管理手数料を節約する方法があります。

区分マンションの場合は、設備のトラブルも少なく、家賃の滞納は家賃保証会社を使えば、自主管理でもそれほど負担はありません。

エレベーター等の共用設備のトラブルはマンション管理組合が委託している管理会社が対応してくれますしね。

戸数が増えてくると管理会社に任せる方が楽だと思いますが、戸数の少ないうちは自主管理で収益を残し、次の物件購入費用を貯めるのも有効だと思います。

まとめ

初めての不動産投資でビクビクしていたのですが、予想以上にスムーズに入居者が決まってほっとしました。

自分の住んでいるマンションということで、家賃の相場もある程度把握できていましたし、ターゲットを絞ってリフォームを行ったことも早期で入居者を決めることができた要因だと思います。

また、妻が管理組合の役員をしていたおかげで、同じマンションの売り物件情報をいち早く知ることができました。

物件が不動産ポータルサイトに掲載される前に買付を入れることができたため、相場よりも安く購入することができました。

表面利回りも12%以上確保できています。

同じマンション内の部屋であれば長所も短所も熟知しているため、下手な物件を掴むリスクはほとんどありません。

自分が住んでいるのと同じマンションの他の部屋を購入し賃貸に出すのは不動産投資初心者の方にオススメの方法だと思います。

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