こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
『東京23区の立地の良い場所に区分ワンルームマンションを保有しているけど、最近空室が埋まらない。』
最近、セミナーで講演した後にこのような相談をたくさんいただきます。
投資用マンションは入居者が賃料を払ってくれてこそ成り立つビジネス。
しかも東京は一部屋あたりの賃料が高い分、空室が続くと大家のダメージは大きい。だからこそ、一日でも早く空室を埋めたいですね。
僕も東京23区にワンルームを32部屋所有していますが、9月以降退去が3戸連続しています。
コロナの感染拡大が始まった3月から9月まで退去が1件もなかったんですけどね。
退去が出た物件は、東京都品川区のターミナル駅から徒歩5分にあります。
正直、立地は抜群です。
それにも関わらず退去が出てから次の入居者募集に苦戦しています。
コロナ前なら前の入居者が退去する前に次の入居者が決まっていたのですけどね。
僕自身の所有物件でも突然空室が増え始めましたし、都内に投資用不動産を持っている方からも『空室が埋まらない』という声を沢山いただくようになりました。
「東京23区の賃貸マーケットで何か変化が起きている」
僕の直感はこのメッセージを発信しています。
僕はこの直感を確かめるために、最新の統計データを調べ、不動産仲介会社や知り合いの大家さんへのヒアリングを行いました。
その結果、次の事実が判明しました。
「東京23区では空室率が増加し、賃料が減少している」
この記事では、東京23区で賃貸経営を行っている現役の不動産投資家である僕の経験をふまえて、東京23区で空室率が増加している理由、及び空室を埋めるための対策について説明します。
- 東京23区に投資用区分マンションを保有しているけど、最近空室が埋まらず困っている
- 最新の賃貸市場の生の声を知りたい方
- 今後の不動産価格の予測を知りたい方
東京から人が流出している
コロナの感染拡大が始まってから、人がドンドン東京から流出しています。
総務省が発表している「住民基本台帳人口移動報告」によれば、9月の東京の転入超過数は-3,638人です。3ヶ月連続のマイナスです。
人間は移動するので東京に入ってくる人（流入数）もいれば、出ていく人（流出数）もいるわけです。
この転入超過数とは、東京に流入してきている人数ー流出している人数を引いた数で求められます。つまりこの数字がマイナスになれば東京から人が流出していることを意味します。
出典：住民基本台帳人口移動報告
コロナの感染拡大の第二波がやってきたのが7月です。9月はすでに感染者数が落ち着いているにも関わらず東京からの転出は継続しています。
どうやらコロナの感染拡大とは無関係に東京からの人口流出が継続していると言えますね。
一方で、東京から流出した人たちがどこに移動したかというと、周辺の埼玉、千葉、神奈川です。
コロナ感染拡大した直後は、東京から離れた地方への移住が増えるという意見も多かったですが、実際に引っ越した人は、東京に電車で通勤できる範囲内の近隣都市へ移動したケースが多かったようです。
テレワークが普及したといっても、一部の外資系やIT企業以外は週の半分は従来どおり出社し、その半分でテレワーク勤務するという会社が多いですからね。
都心商業エリアの空室率上昇
次に都心商業エリアの空室率を見ていきましょう。
都心ビル賃貸大手の三鬼商事によれば、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）のオフィス空室率が上昇しています。
9月末時点の空室率は3.43%。
アメリカの主要都市のオフィス空室率が10%程度まで上昇していることを考えるとまだ低い方ですが、コロナ前に比べると空室率は2倍以上に上昇しています。
賃料（円/坪）も7月に今年最高値である23,014円をマークしてから下落しており、9月末では22,733円(-1.2%）となっています。
空室率がコロナ前の2倍以上に上昇していることを考えると、賃料はこれからもっと下がるでしょうね。
また、賃料だけでなく、土地の価格も下落しています。
9月に公表された「都道府県地価調査」では、ホテルや飲食店などが建ち並ぶ「商業地」の地価（7月時点）が1月と比較して全国各地で軒並み下落しています。
- 東京圏： -1.6%
- 名古屋圏： -2.7%
- 大阪圏： -2.2%
実際に日本で最も地価が高い銀座でも商業ビルの空室が増え続けています。
NHKが銀座の不動産仲介業者にインタビューしていましたが、「新型コロナになってから、まだ次のテナントが決まらないというのが増えている。リーマンショックのときより１階の店舗の空き・解約が多い。」と回答していました。
銀座といえば、誰もが羨む一等地です。人目につく1F店舗は今まで争奪戦だったことを考えると、状況は激変しています。
実は空室はまだまだ増えます。
今はコロナ対策として家賃支援給付金が支給されています。
個人事業なら最大300万円、中小企業なら最大600万円まで家賃が補填されます。
ただ家賃支援給付金も2021年1月で期限終了します。
また、オフィスを解約するためには、退去日の6ヶ月前までにオーナーに解約申し込みを行う必要があります。
そのため、退去したくても契約上しばらくは営業を続けざるを得ないテナントも多く存在します。
それらのテナントが契約期間と給付金の終了とともに一斉に退去すれば、一層空室は増えるでしょう。
先ほどの不動産仲介業者は次のように回答しています。
「コロナの状況にもよるが、これから１０月、１１月、１２月と、年内さらに解約が増えることは予想できる。」
賃貸マンションの家賃も減少傾向
次に住居系の賃貸マンションの家賃動向を見ていきましょう。
実はコロナ感染拡大が始まっても、住居系の賃貸マンション・アパートにはほとんど影響が出ませんでした。
というより、コロナで引っ越しをする人が激減して、逆に退去が減っていました。
僕の場合、3月から8月末までは32部屋中1部屋も退去がありませんでした。
飲食店やカラオケ店等の商業テナントが次々に退去していくニュースを聞きながら、「やっぱり住居系は安定しているな～。アパート経営最高！」なんて余裕こいてました。
ところが、冒頭で述べた通り東京でも住居系の退去が相次いでいます。
僕は既に所有物件の10%近くの3部屋が一斉に退去しました。
同じく東京で賃貸経営している知り合いの大家さんに聞いても、今まで満室続きだったのが嘘だったように退去が相次いでいるようです。
それを裏付けるように東京の単身用の賃貸マンションではコロナ以降賃料が下落し始めています。
出典：「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2020年9月）アットホーム株式会社
東京23区のマンション家賃はアベノミクス以降ずっと上昇を続けてきました。
この上昇トレンドがコロナによって変化したと言えます。
一方でファミリータイプ（50㎡以上）についてはまだ賃料は下落していません。
これは単身用に比べて供給が少ないため、需給バランスが崩れていないことが原因です。
ただ、僕も含めて東京23区の賃貸物件の大半は単身者用のワンルームタイプです。
単身者用の区分マンション投資を行っている人も大勢いるでしょう。
東京23区は不動産価格が高いため、利回り4-5%程度で区分マンションを購入している人も大勢いると思います。
フルローンで利回り5%程度の区分を購入している方はおそらく家賃とローンの返済額がほぼ同じで、月々のキャッシュフローはわずかでしょう。
そのような方にとって家賃の下落は死活問題になります。
街の不動産屋さんの声
次に街の不動産屋さんにヒアリングしましたので、紹介したいと思います。
東急東横線 都立大学駅にある不動産会社
東急東横線の都立大学駅（目黒区）といえば、芸能人も大勢住んでいるオシャレな街です。
渋谷まで電車で10分と利便性もバツグンです。
駅前にはオシャレな飲食店が沢山ある商店街があり、とてもにぎやかです。
そのため、駅前の商業テナントは空きが出てもすぐに次の入居者が決まるという状態でした。
それがコロナによって状況は一変します。
駅徒歩1分のところにある商業ビルを見学したのですが、いくつも空室がありびっくりしました。
通常なら人気の1F店舗用物件にも空きが目立っていました。
2階以上の事務所用物件にはエステやマッサージといった個人店舗が入店していたのですが、コロナで一斉に退去してしまい、かなりの空室がありました。
特に30㎡未満の狭い間取りの部屋では退去が急増していました。
狭い間取りだとどうしてもお店のスタッフとお客さんの距離が近くなって「密」状態になるため、お客さんが嫌がって経営が悪化したとのことです。
駅前の不動産屋の社長にヒアリングしたのですが、「リーマンショックよりも状況は悪い。コロナ以降一度退去があると次が決まらない。商業テナントだけでなく、住居系の賃貸についても最近空室が目立ってきた。まったく先が見えない」と嘆いていました。
埼玉県越谷市にある不動産会社
次にヒアリングしたのは、都心から1時間ほど離れた越谷市にある不動産会社です。
この不動産会社は主に住宅用の土地や新築戸建の分譲を行っています。
先ほどの都立大学駅前の不動産会社とは真逆で、この越谷の不動産会社の景気は良いようです。
4-6月まではコロナで家探しをするお客さんが減ったのですが、7月以降お客さんが戻ってきたとのことです。
そしてそれまでの反動のせいか10月には過去最高売上を記録するほど土地や新築戸建の販売が好調だったようです。
印象的だったのが、もともと都内に住んでいた会社員の方が越谷で戸建を購入する人が非常に増えている点です。
その大半の方が会社でテレワーク勤務が認められているそうです。
テレワーク勤務が可能になれば、毎日オフィスに出社する必要がありません。
週に1,2回出社し、その他は在宅という人も多いです。
週に1,2回程度でしたら多少通勤に時間がかかっても苦になりません。
埼玉の越谷駅から都心の大手町駅までは電車で約1時間ですから、ちょうど良いですね。
都内でファミリータイプの新築マンションを購入しようとすると8,000万円以上は必要になります。
一方で越谷でしたら新築戸建は高くても4,000万円で購入できます。都内マンションの約半額ですね。
それでいて居住面積も広いですし、戸建てなので部屋数も増やすことが可能です。
テレワーク勤務が前提であれば都内のマンションよりも越谷の戸建を選ぶ人が多いでしょう。
このように、コロナの影響は地域によって様々です。
東京から少し離れた近郊都市では居住ニーズが高まっている一方で、都内では確実に居住ニーズが減少し、空室が増えています。
中古マンションの売れ行きは好調
じゃあ、都内の不動産価格は下がってきているのかというと、残念ながらそうではありません。
東京23区の中古マンション平均価格は、コロナ感染拡大以降も上昇し続けています。
出典：首都圏における「中古マンション」の価格動向（2020年9月）アットホーム株式会社
中古マンションの価格が下がらない要因の一つに、政府と日銀が行っている大幅な給付金や金融緩和が挙げられます。
飲食店や旅行業界のように経営が苦しくなった企業も多いのですが、ITやネット関連企業を中心に過去最高の利益を上げている企業も少なくありません。
大企業の中でもリストラを行ったり、従業員の賃金カットまで踏み込んでいるのはごく一部です。
そのため、大企業勤務の会社員を中心としてマンション購入意欲は依然として高い状態が続いています。
一方で中小企業や個人事業主は「持続化給付金」を受け取り、希望すれば日本政策金融公庫や地銀・信金からコロナ融資を簡単に引くことができます。
そのため、中小企業のオーナー（不動産投資家含む）の中には、コロナ関係の給付金や緊急融資を受けて手持ちキャッシュが増えている方が大勢います。
また、日銀だけでなく世界中の中央銀行が大幅な金融緩和を行っているため、世界中のマネーが日本の不動産に流入しています。
欧米ではコロナの第二波がやってきており、ロンドンやパリなどの主要都市ではロックダウンが再開されています。
一方で日本でも感染者数は徐々に増えていますが、欧米に比べると全然少ない状態です。
そのため、比較的コロナの影響を受けていない日本の不動産に世界中の投資マネーが流入しているのです。
例えば香港の大手投資ファンドであるPAGは今後4年間で日本の不動産に最大約8,400億円を投じると発表しています。
また、不動産サービス大手JLLによれば、海外勢の旺盛な投資に支えられ、2020年1~6月の不動産取引額で東京は世界トップでした。
そのため、空室も増え、賃料が下落傾向にあるにも関わらず、東京の不動産価格は高値を維持しています。
この状況は逆の見方をすれば、『絶好の売り時』とも言えますね。
都内賃貸の空室が埋まらずに困っている方への対応策
現在僕も含めて都内に投資用不動産を所有していて、空室に困っている方も大勢いると思います。
最後にそのような方に向けて、今後の対応策を紹介したいと思います。
対応策は大きく分けると２つあります。
- 広告費を増額して満室にして、早期売却する
- 物件の付加価値を高めて長期保有する
広告費を増額して満室にして、早期売却する
先ほど説明した通り、都内でも空室率が上昇し、家賃が下落し始めています。
一方で不動産価格は高値を維持しています。
これは『売り時』だと言えるのではないでしょうか？
金融緩和に支えられて不動産価格は高値を維持していますが、この高値が今後も維持される保証はどこにもありません。
今後、空室率が更に上昇し、誰の目にも明らかに家賃が下がってくると投資用不動産の価格も下がります。
今は都内でも満室の物件が多いため、投資家は高値でも購入していきますが、一旦空室になってしまうと募集家賃を下げざるをえません。
そうすると物件の収益性が下がるため、物件の売却可能価格も下がってしまいます。
そのため、空室率の上昇が続くようであれば、遅かれ早かれ東京の不動産価格も下がると思われます。
もしお持ちの不動産の残債の返済が進んでいたり、価格の安い時期に購入していて売却益が見込めるのであれば、この機会に売却してしまう戦略は有効だと思います。
今空室の方は、不動産仲介会社に支払う広告費を増額したり、敷金礼金をゼロに設定する等のテクニックを使って早期に空室を埋めてしまいましょう。
空室がある状態だと、買い手に足元を見られて買い叩かれるリスクがあるからです。
都内のそこそこ立地の良いワンルームであれば、広告費を2ヶ月分払い、敷金礼金ゼロ、フリーレント1ヶ月つければ家賃を据え置いても空室を埋めることができると思います。
そして何とか空室を埋めてから、早急に売却します。
物件の付加価値を高めて長期保有する
短期的には価格が下がるかも知れませんが、都内の好立地の物件であれば、長期的には価格が戻ってくる可能性があります。
そのため、しばらくは苦しくても保有を選択する方もいるでしょう。
そんな方はじっくりと腰を据えて空室対策を行う必要があります。
家賃を下げてしまうと将来的に売却する際に売却価格が下がってしまうため、家賃を下げずに物件自体の付加価値を上げて空室を埋めるのが基本戦略となります。
物件自体の付加価値を上げる方法には次のようなものがあります。
- 照明をオシャレなものに交換する
- お風呂のシャワーヘッドをオシャレなものに交換する
- お風呂の鏡を大型のものに交換する
- キッチンの水栓をシャワー付きのオシャレなものに交換する
- インターネット無料を導入する
- 3点ユニットをバス・トイレ別に分離工事を行う
最後の3点ユニットのバス・トイレ分離工事以外はわりと少額の費用でできます。
僕の所有物件でも築15年以上たっている部屋は退去がある度に、照明、お風呂のシャワーヘッド、鏡、キッチンの水栓を全て新品に交換しています。
このような『金物』部分を新品に交換するだけで、部屋全体がピカピカした印象になります。
あとオススメはインターネット無料です。
これは一棟モノ専用の空室対策にはなりますが、テレワークや大学のweb学習が普及した今となってはインターネット無料は必須アイテムです。
僕は所有物件全てにインターネット無料を実装しています。
毎月1万円ほどネット利用料がかかりますが、一部屋あたり3,000円以上家賃を上げることに成功しました。
インターネット無料は一度導入してしまえば手間いらずの空室対策なので、忙しいサラリーマン投資家にもぴったりです。
まとめ
コロナの感染拡大が始まった当初は、東京にある住居系の賃貸アパート・マンションはノーダメージでした。
退去がなかったためむしろ収益が増えた不動産投資家の方も多かったのではないでしょうか。
ただ、9月以降、風向きが完全に変わってきています。
商業ビルやオフィスだけでなく、住居系でもじわじわと空室が増え、家賃が下がり始めました。
今まで東京の不動産ニーズは高く、そんなに苦労しなくても満室を維持できていた方も少なくないと思います。
ただ、これからは東京の不動産にも冬の時代がやってくると思います。
今までの感覚で賃貸経営を行っていると、確実に空室が増え、経営が悪化していきます。
投資家によって取りうるアプローチは異なると思いますが、大切なことはしっかり現実と向き合って適切な対策を行うことです。
早期に空室を埋めて売却する、物件のバリューアップを図る。
自分なりの対策を考えて、このピンチを一緒に乗り切りましょう！
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自分の物件がいくらで売れるか把握してますか？
不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。
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不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の２つあります。
- まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
- 大手不動産会社に査定依頼すること。
まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。
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なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。
最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
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もちろん全国対応しているので、東京だけでなく地方の人も安心です。
物件の価値が分からないと売却するかどうかも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。
今スグに売却するつもりがなくても、売却可能価格を調べておけば、イザという時にいち早く売却に向けて行動できますからね。
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