不動産市況

テレワークの普及によって都心の不動産価格が下落する理由 不動産投資家が徹底解説!

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

コロナの感染拡大は困ったものですが、意外な副産物をもたらしてくれました。

それはテレワークの普及です

IT企業や大手企業のほとんどでは、コロナの感染拡大のタイミングでテレワーク勤務が解禁されました。

僕も2月からずーっと完全テレワーク勤務継続中です。

テレワークは会社員の立場からすると良いことばかりなのですが、不動産会社や不動産オーナーの視点からするとマイナスの側面が見えてきます。

なぜかというと、テレワークを恒久化して、オフィスそのものを解約する動きが出てきているからです。

最初は身軽なベンチャー企業でオフィス解約の動きが出てきたのですが、どうやらこの動きは大企業にまで波及した大規模なものになりそうです。

富士通はテレワークを恒久化し、国内オフィスを半減させると発表しました。

テレワーク恒久化に関しては、既にトヨタ、日立製作所、カルビー、ドワンゴといった大企業が次々と発表しています。

発表はしていないけれども、テレワーク恒久化を予定している企業はもっと沢山あると思います。

今でこそ東京のオフィス空室率は1.6%と歴史上最も低い水準であり、アベノミクス以降、賃料も上がり続けてきました。

しかし、コロナ収束後もテレワークが浸透し、オフィス解約が進めばオフィスの空室率は急上昇します。

そうなると、都心のオフィスビルを沢山保有している大手不動産会社や富裕層は大きなダメージを受けることになるでしょう

実際に既に大手不動産会社の株価は下落を始めています。

今回は、テレワークの普及によって、都心の不動産価格が下落するメカニズムについて詳しく解説したいと思います。

テレワーク化の流れは止められない

大手IT企業である富士通は国内従業員85,000人全員を対象にテレワークに切り替えました。

コロナ収束後もテレワークは継続し、すべての業務をオンラインで完結できるように改善するようです。

社員のほとんどが在宅勤務になると、当然広いオフィスは不要になります。

社員一人に対してデスクを一台割り当てる必要はなくなりますからね。

その結果、オフィスを削減できると判断し、3年後をメドに現状の半分以下に減らすようです。

従業員85,000人が在籍するオフィス賃料は膨大な金額でしょうから、そのコストが半減できるとなると大きな利益改善につながります。

「IT企業大手の富士通だからここまでドラスティックな改革ができるのであって、普通の企業は無理じゃない? 実際に緊急事態宣言後にはテレワークを辞めて通常出社に切り替えた会社が9割近くあるからね。」

このように思う方もいるかもしれません。

ただ、僕はテレワーク勤務は時間はかかるかもしれませんが、日本企業にも浸透していくと思います。

理由は、既に欧米ではテレワーク勤務が定着しつつあるからです。

僕の知り合いで外資系企業に勤務している会社員のほとんどは緊急事態宣言後もテレワークを継続しています。

本社がある欧米では感染拡大が続いているという事情もありますが、外資系企業では世界中の従業員を対象にテレワーク勤務を継続しているところも多いです。

そもそも外資系企業の多くはグローバル企業であり、コロナ前からweb会議やテレワークに慣れていました。

例えばアメリカに本社がある外資系企業の日本支社で働いている場合、アメリカ本社とのweb会議は日常茶飯事です。

時差がありますからオフィスから会議に参加するより、自宅からweb会議に参加する頻度の方が多いです。

僕も毎日のように欧米の同僚とweb会議を行っていますが、時間帯は早朝か深夜が多いです。当然家から参加しています。

もともとテレワークに慣れていたため、コロナ感染後の完全テレワークにすんなり適応できました。

今後、外資系企業やグローバル企業を中心としてこのようなテレワーク勤務は継続していくと思います。

働く側からすれば、テレワーク勤務はめちゃくちゃ快適です。

満員電車からは開放されますし、上司との飲み会もゼロです。

上司や同僚から気軽に話しかけられることも無いので、自分の作業に集中することができます。

上の図のように、テレワーク勤務になってから家族と夕食を一緒に食べる機会が増えた人も多いと思います。

そのため、今後優秀な人材はテレワーク勤務可能な企業に流れていく可能性が高いです

外資系企業がテレワーク勤務を継続し、日本企業が今まで通りのオフィス出社を社員に強いるのであれば、優秀な人材は外資系企業にどんどん引き抜かれていくでしょう。

そうならないためには、日本企業もテレワーク勤務を継続せざるを得ないと考えます。

実際に、テレワーク恒久化に舵を切った大企業(トヨタ、日立製作所、富士通)の多くはグローバル企業です。

働きやすい環境を整備しないと世界中で展開される人材獲得競争に勝てないことを十分理解しているのだと思います。

今後のオフィスに求められる機能

では、テレワーク恒久化を決定したグローバル企業がオフィスをすべて解約するかというと、そうはならないと思います。

オフィスに求められてきた一部の機能は今後も必要になるからです。

今までオフィスが果たしてきた機能は次の3つあります。

  1. 作業スペースの提供
  2. 保管スペースの提供
  3. 交流(コミュニティ)スペースの提供

作業スペースとは、メールを書いたり、資料を作成するための社員用デスクだけでなく、同僚と打ち合わせするための会議室も含まれます。

保管スペースとは、契約書や領収書といった法的に保持義務のある書類を保管しておく書庫です。

製造業の場合は、オフィスに開発途中の試作品を置く場所も必要ですね(完成品は工場や倉庫で保管する)。

交流スペースとは、食堂やカフェといった仕事以外で社員同士が交流するための場所です。

仕事の休憩中に同僚と雑談をすることで、社員同士の信頼関係が構築されたり、新しい仕事のアイディアが生まれることがあります。

そのため、最近では直接仕事とは関係のない交流スペースをオフィス内に作る企業も増えていました。

今後、オフィスに求められる機能は③交流スペースのみとなります

逆にいうと、①作業、②保管スペースは不要になります。

①作業スペースの主体は今後は自宅になります。

企画書を作成するといった事務作業は正直自宅で誰にも邪魔されずに行ったほうが集中できます。

会議については自宅からweb会議を行います。

テレワークに慣れない時は『対面に比べるとweb会議はやりづらい』と感じたかもしれませんが、慣れるとそうでもないですよね。

僕個人の経験でいうと、会議のオーナー(ファシリテーター)が事前に会議の目的とゴールを明確にして、参加者の発言を上手に促すことができればweb会議でも十分に効果的な打ち合わせが可能です。

もっというと、今まであった『とりあえず参加者だけを集めた会議』というものがなくなって、仕事全体の効率化が進行したと思っています。

②の保管スペースですが、こちらも電子契約が普及することによって、紙の契約書を事務所に保管する必要はなくなると考えています。

欧米では既にコロナ前から電子契約が主流になりつつありましたからね。

電子契約大手のドキュサインの株価が急騰したことからも分かる通り、今後電子契約は世界中で浸透していくと思います。

日本政府も押印文化を無くすために動き出しましたしね。

そう考えると、残るのは③交流スペースだけとなります。

「交流もオンラインで良いじゃん」という意見もあるかもしれませんが、人間同士の信頼関係を築く上では、オンラインよりも対面で会うことの方に軍配が上がります。

ただ、今までのように毎日顔を突き合わす必要はないでしょう。

月に1回、もしくは四半期に1回程度、同僚同士が集まって対面でコミュニケーションを取る機会があれば十分だと思います。

そう考えると、オフィスには交流を目的とした社内イベントや打ち合わせができるオープンスペースが一つあれば十分だと気が付きます。

しかも全員が一度に集まる必要はないので、せいぜい普段良く仕事をする同じ課の5~10人くらいが集まれる場所があれば十分でしょう。

月に1回はお互いの安否確認や困りごと相談をメインとした課会をオフィスのオープンスペースで行い、その後は近くのレストランで全員でランチ。

その後は各自、自宅に帰って作業を行う。

こんなワークスタイルが当たり前になる気がします。

都心にビルを大量保有する大手不動産会社の株が下落

大企業の多くが都心にオフィスを構えています。

中には自社ビルを持っている会社もありますが、ほとんどのオフィスは賃貸です。

特に最近は自社ビルを大手不動産会社に売却して、そのビルを不動産会社から賃貸するオフバランス化が流行しています。

自社ビルという形で資産を保有しておくよりも、自社ビルを売却し、その資金で本業のビジネスに投資した方が投資効率が良いからです

そのため、テレワークで広いオフィスが不要になれば、大半の企業が容赦なく賃貸オフィスを解約することになります。

オフィスを解約されて困るのは三菱地所、三井不動産に代表される大手不動産会社です。

大手不動産会社は一等地に沢山のオフィスビルを保有しています。

三菱地所は丸の内の大家さんだし、三井不動産は日本橋の大家さんです。

これらの都心にあるオフィスビルの解約が相次ぐと、大手不動産会社の業績が悪化します。

これを見透かしたように、投資家は大手不動産会社の株を売り始めています。

下のグラフは、年初来高値の株価と現在の株価(7/3終値)の減少率を比較したものです。

日経平均全体の下落率が8%であるのに対して、大手不動産会社の平均下落率は35%にも及びます

特にオフィスビルに強い住友不動産の下落率が39%と一番大きいですね。

この背景として、大手証券会社やシンクタンクが今後の東京都心のオフィス空室率の悪化を予想していることが挙げられます。

モルガン・スタンレーMUFG証券は、都心オフィスの空室率は現状の1%台から2020年末には5.2%まで上昇すると予想しています。

日本総合研究所にいたっては東京都心で全就業者の1割が自宅などでの勤務を続けた場合、オフィス空室率は15%近くまで上昇すると予想しています。

オフィス空室率が15%に上昇すれば、当然ながら都心の不動産価格も下落します

大手不動産会社は保有ビルの評価減を損失計上しなければならなくなり、大幅に業績が悪化すると考えられているのです。

オフィスだけでなく、商業テナントも消滅

テレワークが普及してオフィスに出社する人がいなくなると、オフィスビルだけでなく、近辺の商業テナント需要も消滅します。

例えば近くで働く会社員をターゲットにしていたコンビニ、飲食店、医療機関は顧客が消滅し、存続することができなくなります。

これらの商業テナントが入居していた商業ビルのオーナーにとっても大打撃です。

また、都心からオフィスと商業施設が消えてしまえば、都心で生活する人にとっても大打撃です。

職住近接を目指し、オフィス近くのタワーマンションに住んでいる人も多くいます。

しかし、そもそも都心からオフィスがなくなり、そして商業施設も消えるとなると、都心での生活するメリットがなくなります。

というより、コンビニや医療機関といった生活インフラが消えてしまった都心で住むのはむしろ不便になるでしょう。

こう考えると、都心にあるマンションニーズも消滅することがわかると思います。

オフィスが都心から消えるということは、商業施設と住居まで丸ごと消えることを意味します。

大学のキャンパスも縮小へ

都心には大学も沢山あります。

特に最近では、大学の都心回帰が進んでいたため、今後も大学の都心ニーズは継続するという意見もあるでしょう。

都心は人が集まりやすい立地でもあるため、今後も大学キャンパスの都心回帰は継続すると思います。

ただし、キャンパスは確実に減少します。

ニュースではテレワークばかりが話題になりますが、実は高等教育機関のオンライン授業も同じくらいのスピードで市民権を得つつあります。

現時点(2020年7月時点)でも都内の大学の多くはオンライン授業を継続しています。

もともと大学ではオンライン講義での単位取得が認められていたため、コロナをきっかけとしてオンライン授業を導入する大学が急増しました。

テレワークが意外と会社員の生産性アップに貢献することがわかってきたように、高等教育機関におけるオンライン授業も教育効果が高まることが明らかになりつつあります。

オンライン授業は学生側にとって2つのメリットがあります。

1つめは、自分の好きなタイミングで、何度でも授業を繰り返し視聴できることです。

多くの大学がオンライン授業をライブ配信した後で、動画をアーカイブとして提供しています。

そのため、体調を崩したりして授業に出れなかった学生も、後から好きな時間に授業を視聴することができます。

また、動画は何度でも見直すことができますので、わからない箇所を何度も繰り返し視聴して理解を深めることも可能です。

2つめは反転授業という新しい授業形態が始まりつつあることです。

反転授業とは、その名の通り、従来の授業スタイルとは真逆の手順で授業が行われます。

従来の授業は、教師が新しい学習内容を説明し、生徒が聞くというインプット主体の学習でした。

そして、家に帰ってから習った内容に関する宿題を解きます。つまり、アウトプットは自宅でなされたわけです。

反転授業はこれとは逆の進め方になります。

まず、生徒は自宅でビデオ授業を視聴して予習を行います。

そして授業では、生徒がわからなかった点を先生がフォローしたり、生徒同士のディスカッションが主体となります。

つまり、インプットを自宅で行い、アウトプットを授業で行うというスタイルになります。

この反転授業で大成功を収めているのがアメリカのミネルバ大学です。

現在、ミネルバ大学は世界で最も入学が難しいといわれるほど、大人気の大学です。

ミネルバ大学の授業はすべてオンライン授業です。

そして、その授業はすべて反転授業です。

つまり生徒は授業の前に授業で扱うテーマについて各自予習することが求められます。

オンライン動画を受講しても良いですし、自分で必要な文献をネットで検索し予め知識を蓄えます。

そして、授業では生徒同士のディスカッションがメインです。

自分たちで事前に調べてきた知識を元にその場で自分の意見を述べることが求められます。

授業の主体は生徒であり、教師(教授)はあくまでも生徒同士の議論を円滑に促すためのコーディネーターに徹します。

しかも生徒は成績を授業一回ごとに評価されます。

つまり、生徒の発言内容を元に教師が成績を判定するわけです。

発言しないと良い成績が取れませんから、生徒たちは必死に予習します。

予習しないとそもそも授業で発言(アウトプット)することすらできないからです。

この授業スタイルが効果を発揮し、ミネルバ大学の学生は皆超優秀です。

卒業生達はグーグルやゴールドマン・サックスといったグローバル企業から引く手あまたの状況です。

このミネルバ大学は授業をオンラインで行うだけでなく、キャンパスを持っていません。

授業はすべてオンラインで完結するため、キャンパスを持つ必要がないのです

欧米ではミネルバ大学の高い学習成果に注目し、多くの大学が反転授業を取り入れ始めています。

そして、コロナの感染拡大をきっかけに、多くの大学がオンライン授業に移行し、反転授業を行う環境が一気に整備されることになりました。

日本でも今後、高校、大学といった高等教育機関における授業スタイルはこのオンライン授業を活用した反転授業に変わっていくと思います。

そうなると今までのように大講義室で大人数の学生が教授の話を聞くというスタイルはなくなります。

授業はオンラインが基本となり、オンラインではできない実験や実習(フィールドワーク)だけが対面で行われるように変化するでしょう。

つまり今までのように広大なキャンパスは不要になるわけです。

オフィス・商業施設・大学が消えた都心に人は住まなくなる

このように、都心では、オフィス、商業施設、大学が一斉に敷地面積を縮小していきます。

これは都心の魅力が低下するということを意味しますから、都心に住みたいというニーズが減少するでしょう。

すると商業系、住居系を問わず都心の不動産価格は下落していくことになります。

アフターコロナの世界では、人はどこに住むのか?

このようにコロナは僕たちのライフスタイルを一変させる力を持っています。

そしてライフスタイルが変われば、不動産ニーズも変わります。

では、今後、どのようなエリアのニーズが高くなるのでしょうか?

僕は今後人気が高くなるエリアは次の3つになると考えます。

  1. 生活インフラが充実している街
  2. 魅力的なコンテンツを持つ街
  3. 地元

生活インフラが充実している街

快適に生活するためには、生活するために必要な施設(生活インフラ)がすべて近隣に揃っていることが望ましいです。

具体的に言うと、スーパー、コンビニ、飲食店、教育機関(保育園、小中高、学習塾、習い事)、病院、役所、図書館が近くに揃っているエリアは今後も人気を保ち続けると思います。

そういう意味では、都心ニーズは減少しますが、都心から少し離れた住宅地ニーズは今後も高いままだと思います

現在、若者、高齢者を問わずクルマ離れが加速しています。

カーシェアやタクシーを利用するのに抵抗がない若者はクルマを所有しなくなっていますし、高齢者は加齢とともに運転できなくなります。

そうなると、徒歩圏内にすべての生活インフラが揃っている都会の住宅エリアは若者、高齢者双方にとって利便性が高いエリアと言えます

魅力的なコンテンツを持つ街

次に人気が高くなるのは、魅力的なコンテンツを持つエリアです。

例えばサーフスポットや海水浴場が近くにある湘南エリアの人気は今後一層高まることは容易に想像できます。

また、湘南に近く、独特の雰囲気を醸し出している鎌倉も人気でしょうね。

一方で登山が趣味の人にとっては高尾山の最寄りである高尾駅の人気が高くなるかもしれません。

このように魅力的なコンテンツを持つ街には多少不便でも人が集まってきます

地元

最後に自分が生まれ育った街に戻る人がかなりの規模で出てくると思われます。

完全テレワークが可能な企業に勤めるのであれば、日本中どこに住んでいても問題ありません。

そうなれば、両親や古くからの友人が住んでいる地元に戻りたいと考える人が増えても不思議ではありません。

今までは、就職のために都会に住まざるを得なかった人も、テレワークを機会に地元に帰るという選択肢が生まれます。

今後は東京の一極集中が緩和し、地方に戻る人達が増えるでしょう

不動産投資に適したエリアは?

最後に、不動産投資家として、今後有望な投資エリアについての考えを紹介したいと思います。

まず確実に言えることは都心の不動産価格は下落するということです。

そのため、今から都心の不動産に投資をするという選択肢は外しておいた方が良いでしょう。

もし都心に投資用のタワーマンションを保有しているのであれば、早い内に売却したほうが良いかもしれません。

では、どこに投資したらよいか?

今までのような都心一極集中がなくなり、不動産ニーズは全国に分散化します。

そういう意味では、都心以外の地域全般では不動産ニーズが高まるチャンスがあるともいえます。

ただし、すべての地域で不動産ニーズが高まるわけではありません。

先ほど述べたように、生活インフラが充実したエリアのニーズが高まることになります。

そういう意味では、都心周辺の住宅エリアの不動産価値は今後も高い水準を保つのではないかと考えています。

例えば、吉祥寺、千歳烏山、武蔵小山といった住宅地です。

これらのエリアは都心まで30分くらいの距離にありながらも、古くからの商店街が残っており必要な生活インフラがすべて揃っています

テレワークやオンライン授業が普及すればもはや都心に通勤・通学する必要性は少なくなりますが、それでも都心には魅力的なコンテンツが沢山あります

例えば、都心には日本を代表とする美術館、博物館が山のようにありますし、皇居や寺社仏閣といった歴史的建造物も沢山あります。

東京ドームや武道館といったスポーツ施設もやはり都心にありますし、娯楽施設や歓楽街も都心に集中しています。

オフィスや教育機関を除いたとしても、都心はコンテンツの宝庫と言えます。

平たく言うと、都心は仕事したり勉強したりする場所としては重要性が低くなりますが、遊びに行く場所としてはやはり圧倒的な魅力を有しています

文化の中心地としての都心の役割は今後も残り続けることでしょう

そう考えると、都心そのものに住むメリットは無いのですが、その近隣に住むメリットは依然として大きいといえます。

投資エリアとして考えた時、都市近郊の住宅地は依然として有望なのではないかと考えています。

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自分の物件がいくらで売れるか把握してますか?

不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。

自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。

不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の2つあります。

  1. まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  2. 大手不動産会社に査定依頼すること。

まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。

不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。

僕が自宅の売却査定した時には、6,000万円~7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。

なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。

最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。

それは買い手の心理を考えるとわかります。

初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。

そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。

また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。

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