こんにちはJOJOです！
スルガ銀行の不正融資に関して、第三者委員会の見解が出てきました。
営業担当の元専務が過去最高益の更新を達成するために、審査部門を「どうかつ」して無理矢理融資を出していたことがわかっています。
審査部門も、営業部門の不正融資を把握していましたが、この専務からの脅迫を恐れて、預金残高の水増しなどの不正を見逃していたようです。
また、スルガ銀行の営業担当者は、不動産業者に対して社外秘の融資基準を渡して、その融資基準を満たせるように資産の水増しを指示していたと言います。
不正融資はスルガ銀行が主導していたことが判明しました。真っ黒です。
ただ、返す見込みのたたない不良債権を抱えるという意味では、スルガ銀行も被害者だと思います。
じゃあ、誰が一番儲けたかというと、物件を販売していた不動産業者です。
安く物件を仕入れて、多額の利益を載せてから投資家に転売する。
一棟あたり30%程度、利益が出ていたようです。
個人的には、なぜマスコミはスルガ銀行ばかり責めて、一番美味しい思いをした不動産業者を責めないのか分からないですね。
現実問題として、スルガ銀行で多額の返済を背負ってしまい賃貸経営で苦しんでいる不動産投資家の方はたくさんいます。
ハッキリ言って、スルガ銀行で高金利の融資を受けて成功するのは非常に難しいです。
そのため、もしスルガ銀行の借り入れで苦しんでいる方がいる場合は、一刻も早く脱出することをオススメします。
今回は、どうすればスルガ銀行の融資から脱出することができるかを、知り合いの投資家さんの体験談を元に解説していきたいと思います。
スルガ銀行アパートローンの４つの特徴
スルガ銀行の収益不動産向け融資について知らない人向けに、簡単にその特徴を説明します。
スルガ銀行のアパートローンの特徴は次の通り
- 法定耐用年数オーバーの築古物件でも、融資期間が長くとれる
- 日本全国の物件が融資対象になる
- 融資審査スピードがとにかく早い
- オーバーローンが出る
- 金利がめちゃくちゃ高い
一つずつ解説してみますね。
法定耐用年数オーバーの築古物件でも、融資期間が長くとれる
一般的な銀行は、建物の耐用年数以内でしか融資期間を設定してくれません。
鉄骨ですと34年、RCだと47年が最大となります。
そこから、実際の経過年数を差し引いた残りが、融資期間になります。
例えば、築30年のRCだと、47-30=17年になります。
ただ、スルガ銀行の場合は、残存耐用年数以上の融資期間を設定してくれます。
なので、築30年のRCとかでも、平気で30年、35年の融資期間を出してくれます。
融資期間が長くなれば、当然キャッシュフローは増えますので、賃貸経営のハードルが下がります。
日本全国の物件が融資対象になる
スルガ銀行は静岡に本店がある地銀です。
ただ、全国に支店があるため、事実上日本全国どこでも融資可能です。
そのため、東京に住んでいる投資家の方が、岩手とか青森のような地方の物件を購入する際にも融資を出してくれます。
融資地域の広さは、全国に支店を網羅している都銀や公庫並ですね。
融資審査スピードがとにかく早い
一般的な銀行に不動産投資向けの融資を申し込むと、審査が終了するまで1ヶ月以上かかります。
その間に、他の投資家さんに物件を持っていかれるなんてことも、多々あります。
一方で、スルガ銀行の場合は、融資審査スピードが超早いです。
遅くても2週間あれば融資許可がでます。
早い支店だと1週間くらいで融資審査が終わるケースもあったようです。
そのため、とりあえずスルガ銀行の融資が出た段階で物件を抑え、売買契約を締結してから他行を探すという使い方をする人も多いです。
オーバーローンがでる
これがまさに現在、問題になっている部分ですね。
表面上、スルガ銀行も物件価格の９割までしか融資をしないことになっています。
ただ、マスコミで取り上げられているように、実際には物件価格を水増しして、わざと高い売買契約書を作成し、物件価格以上の融資をしていました。
例えば、物件価格8,000万円の物件を、1億円だと偽って売買契約書を作成するんですね。
物件価格1億円の9割まで融資が出るので、9,000万円融資が受けれます。
実際の物件価格は8,000万円なので、オーバーローンとなります。
このように、実際の売り主との売買契約書以外に、銀行提出向けに水増しした売買契約書を作成することを二重契約と呼びます。
この二重契約のテクニックを使って、スルガ銀行にてオーバーローンを組む投資家がとても多かったようです。
二重契約の問題点については、次の記事にもまとめています。
金利がめちゃくちゃ高い
こんな風に、融資のハードルが低いスルガ銀行ですが、最大のデメリットがあります。
それは、金利が4.5%とめちゃくちゃ高いこと。
都銀で借りれば、1%未満の金利ということを考えると、圧倒的に高い金利ですよね。
もちろん、この高金利を超えるくらい、高利回りな物件が購入できるのであれば問題ありません。
フルローンで買うなら、ざっくり言って、地方のRCで利回り15%以上は欲しいところです。
ただ、ここ数年の不動産高値の中、利回り15%以上のRCなんてほとんどありませんよね。
そのため、利回り10%程度の物件を、スルガ銀行からフルローン・オーバーローンで借りて購入している人が多いと思います。
ぶっちゃけ、その程度の利回りでスルガを使ってしまうと、賃貸経営が成り立ちません。
スルガ銀行を使って収益物件を購入したAさんの体験談
次に、僕の知り合いの事例をもとに、スルガ銀行を使った賃貸経営のリアルな姿を見ていきます。
１年ほど前に、大家の会で知り合ったAさんの体験談を紹介します。
スルガ銀行を使って物件を購入するまでの流れ
Aさんは、都内の大手外資系コンサルティング会社に勤務しながら、不動産投資を行っていました。
30代半ばで、年収は約1,000万円もあります。かなりの高属性です。
ただ、外資系コンサルは社内での競争も激しく、”up or out”と言われるように、昇進できない人は、会社に残れないような厳しい社風です。
そのため、この不安的な状況を不動産投資でカバーしようと考えたのでした。
Aさんも最初は、都内で収益物件を探していたのですが、あまりに利回りが低いことと、銀行から多額の頭金を要求されるため、都内を対象エリアから外すことにしました。
その代わりに、利回りが高くとれる地方での物件を探すことにしました。
地方のRCであれば、建物の積算評価が高く出るため、フルローンも出やすいですからね。
そんなAさんは不動産会社から次の物件の提案を受けました。
- 物件所在地：茨城県内
- 物件概要：RC築29年（3DK✕12部屋）
- 価格：1.2億円
- 表面利回り：9.5%
- 家賃収入（満室想定）：95万円／月、1,140万円／年
- 融資：物件価格1.2億円＋諸経費1,000万円＝1.3億円（オーバーローン）
- スルガ銀行金利：4.5%
- 融資期間30年
- 返済額：66万円／月
- 返済比率：70%
- キャッシュフロー：22万円／月（管理費、清掃費控除後）
Aさんは手元に500万円現金がありましたが、不動産会社の営業マンは、１円も持ち出さずに物件を購入できると言います。
Aさん「物件価格を上回る額の融資を受けることなんでできるのでしょうか？」
営業マン「はい、最近は銀行間の貸出競争も激しいので、どの銀行も融資案件を獲得したくて必死です。特にスルガ銀行は不動産投資に積極的なので、Aさんのような高属性であれば確実にオーバーローンがひけます」
Aさん「手元に500万円あるので、少しなら頭金を入れることができます。少しでも借り入れが少ないほうが良いと思うのですが。。」
営業マン「手元の500万円を全部使い切ってしまうと、不測の事態に対処できませんよ。もし万が一雨漏りでもすると、屋上防水に数百万円かかります。また、今後も物件を増やしたいと思っているなら、現金はプールしておいたほうが良いと思います。」
そう営業マンに言われたAさんは、多少心配ながらも不動産会社経由でオーバーローンを申し込むことにしました。
そして、無事にスルガ銀行から融資承諾を得ることができました。
これで、いきなり自分の年収を超える家賃収入が手に入るかと思うと、オーバーローンの心配も吹き飛んでしまったそうです。
次に、売買契約書を作成することになりました。
その時に、営業マンから、２つの契約書にサインすることを求められました。
契約書と覚書です。
契約書には、購入予定の金額よりも多い1.35億円もの金額が記載されていました。
そして、覚書には、その金額を購入価格の1.2億円に減額すると記載されていました。
契約書本体は銀行に提出しますが、覚書は提出しません。
すると銀行は契約書に記載された1.35億円を元に融資金額を算出してくれるため、その9割である1.2円の融資を引き出すことができます。
皆さんはお気づきですよね。いわゆる二重契約と呼ばれるテクニックです。
Aさん「契約書を２通結ぶのは、大丈夫なんですかね？」
営業マン「フルローンで不動産を購入される方は、皆さん同じやり方をしています。問題ないですよ。」
Aさんは少し不安でしたが、営業マンの自信満々な姿を見て、そのまま契約をすることになりました。
その後、Aさんはスルガ銀行と金消契約を締結しました。
ここでも契約書が２通でてきました。
１通は購入物件を担保にしたアパートローンで借入金額1.2億円、金利は4.5%です。
もう一通は無担保ローンで借入金額1千万円、金利は8%です。
金利が8%も超える無担保ローンのことは始めて聞いたので、Aさんが同席していた営業マンにクレームをつけました。
しかし、営業マンからは次のように返事がありました。
営業マン「この無担保ローンを組まないと物件本体のローンも通らないので、なんとか承諾してもらえませんか？ 諸経費を抜いて余った分は好きに使って良いですから。」
既に売買契約も締結しているため、今更文句を言っても仕方ないと思ったAさんはしぶしぶ承諾しました。
こうして、無事に？Aさんはスルガ銀行からオーバーローンを組んで物件を購入することができました。
Aさんは、ちょっとグレーな部分はあったけれど、何の実績もない自分が1.2億円もする物件を購入できたことにおおむね満足だったようです。
物件購入後に、退去が発生
物件を購入して２ヶ月間は、問題なく満室経営が続きました。
１円も手元の現金を使っていないにも関わらず、毎月22万円もキャッシュフローが入ってきます。
「打ち出の小槌を手に入れたようだ」とAさんは喜んでいました。
ただ、３ヶ月目には最初の退去者がでました。
管理会社から原状回復工事の見積もりをもらってびっくり。
なんと、80万円もの費用がかかるとのことです。
前の入居者は長く住んでいたため、部屋の設備は古いままです。
給湯器、エアコンなどはとっくの昔に耐用年数が終わっています。
まだ稼働はしていますが、このままだと入居付けが難しいです。
おまけに、壁紙、床、ドアも損傷が激しかったので、全部取り替える必要があります。
そのため、トータルでは80万円にもなってしまいました。
Aさんは会社員の本業が忙しいため、セルフリフォームをする時間がありません。
そのため、なくなく80万円の原状回復費用を出したそうです。
その後も、立て続けに２部屋、空室が出てきました。
しかも、いっこうに空室が埋まりません。
そのため、気がつくと合計３部屋空室になり、家賃収入は24万円下がりました。
満室でも毎月のキャッシュフローが22万円なので、完全な赤字です。
しかも、新しい空室になった部屋も同じように原状回復費用が発生します。
Aさんは、このまま空室が続けば、自分の給料の中から補填し続けないといけないと思うと、不安になってきました。
税金の支払い通知書がきた
さらに、追い打ちをかけるように、税金の支払い通知書が２通届きます。
一通は固定資産税。
年間100万円の支払いです。
もう一通は不動産取得税。
こちらは200万円です。
このように、RCの物件は税金が高額なので、注意しないといけません。
Aさんは税金がかかることは知っていましたが、ここまで高額だとは思っていませんでした。
結局、空室の原状回復費用と税金の支払いで、Aさんの手持ちの現金500万円はほとんどなくなってしまいました。
物件購入時に現金を使い切ってしまわなかったことが、せめてもの幸いでした。
購入後１年たたずに、売却を決意
その後、なんとか１部屋の空室は埋まりましたが、不動産会社への広告料が家賃３ヶ月分も必要になりました。
そして、また新たな空室が発生。
もぐら叩きゲームですw。
毎月のキャッシュフローが赤字の上、税金の支払いをすると年間の赤字額は２００万円に登ります。
そのため、Aさんは購入から１年もたたない内に、物件を売却することを検討し始めました。
ただ、売却をしようとして、残債をチェックした時に、新たな問題が発覚しました。
それは、元本が全然減っていないという事実です。
1.3億円を返済期間30年、金利4.5%で借りた場合、毎月の返済金額の内訳は次の通りとなります。
- 毎月返済金額：658,691円
- 元本返済分：171,191円（約25%）
- 金利支払い分：487,500円（約75%)
なんと、毎月の返済金額のうち、75%は金利の支払いなんです。
そのため、１年間返済を進めたとしても、元金は200万円しか減りません。
1.3億円のうち、200万円減ったところで、ほとんど意味ないですよね。。
それに引き換え、年間の利息支払いは600万円。。
この事実に気がついた時、Aさんはサラ金にはめられた気分だったそうです。
その後、Aさんは物件売却に向けて動いていますが、残念ながらいまだに買い手が見つかっていません。
これ以上空室が増えないうちに、Aさんに買い手がみつかることを祈ります。
このAさんのように、スルガ銀行でオーバーローンを組んだが、思うように賃貸経営ができなくて苦しんでいる方は大勢います。
マスコミではかぼちゃの馬車のシェハウス融資ばかりが話題になりますが、実はこちらの通常のマンション投資のほうが問題は大きいと思います。
融資を受けた方の母数が全然大きいですから。
こちらの問題がまだ表面化していないのは、スルガ銀行で借りている個人は属性が高い人が多く、すぐには破綻しないからです。
ただ、永久に赤字を補填することはできないでしょうから、いずれは社会問題化してくると思います。
スルガ銀行を脱出する方法
最後に、スルガ銀行で借り入れをして苦しんでいる方向けに、スルガ銀行を脱出する方法を紹介したいと思います。
スルガ銀行を脱出して再出発する方法は大きく４つあります。
- 他の投資家に売却
- 他行への借り換え
- スルガ銀行に金利引き下げ交渉
- 購入した不動産会社に買い取ってもらう
他の投資家に売却
多くの人が真っ先に思い浮かべるのがAさんと同じ他の投資家への売却でしょう。
でも、残念ながら、現在この方法は非常に難しいです。
なぜならば、スルガ銀行が融資をしてきた物件は、そもそもスルガ銀行以外の銀行が融資をしない訳あり物件だからです。
築年数が耐用年数をオーバーしていたり、物件の担保評価よりも多額の融資金額だったりと。
そのため、他の投資家に売却しようとしても、融資をしてくれる銀行をみつけるのが非常に難しいです。
じゃあ、「次の買い手もスルガ銀行から借りれば良いじゃん」と思うかも知れません。
ただ、スルガ銀行には、『自行で融資している物件には融資しない』というルールがあります。
おそらく、支店間の競争を避けるためのルールなんだと思います。
そのため、売却する場合は、スルガ銀行以外の金融機関を見つけないといけません。
ただし、スルガ問題を契機に、ほとんどの金融機関が不動産投資向けの融資を絞っています。
また、Aさんのようにオーバーローンで長期の融資を受けていると、残債もほとんど減っていません。
残債以下の金額で売っても、銀行が抵当権を外してくれないので、売却価格を高く設定せざるを得ません。
そのため、一般の投資家に売却するというのは、残念ながらほぼ無理なのが実情です。
他行への借り換え
次に検討するのが、スルガよりも金利の低い銀行に借り換えするという方法です。
ただ、こちらも難しいです。
スルガ銀行は基本的に、どの銀行よりも融資基準がゆるいです。
そのため、スルガ銀行と同じ条件（融資金額、融資期間）での借り換えはほぼ無理だと考えたほうが良いです。
唯一借り換えの可能性があるのは、内入れできる現金があり、更にある程度のキャッシュフローがでている場合です。
現金を入れることができれば、融資金額を減らすことができます。
そのため、他の金融機関が認める担保評価内にまで融資金額を減らせば借り換えの可能性があります。
また、他の金融機関に借り換える場合は、ほとんどのケースで借り入れ期間が短くなります。
借り入れ期間が短くなると、毎月の返済金額は増えます。
そのため、キャッシュフローに余裕がないと、返済期間を短くできません。
ただ、スルガ銀行で困っている方のほとんどは、オーバーローンで借りているので、キャッシュフローに余裕がありません。
そのため、残念ながら他行での借り換えは難しいと言わざるを得ないでしょう。
スルガ銀行に金利引き下げ交渉
この方法が、一番実現可能性が高い方法です。
スルガ銀行は数年間の借り入れ実績があれば、金利を引き下げてくれる可能性があります。
僕の知り合いでも何人かスルガ銀行の金利引き下げに成功していますが、4.5%から3.5%に下がった人が多いです。
しかも、かぼちゃの馬車問題を契機に、スルガ銀行側も賃貸経営に苦しんでいる投資家向けに金利引き下げには柔軟な姿勢を示し始めています。
そのため、まずはスルガ銀行に打診するのが良いと思います。
その際には、収支シミュレーション表を作成して、金利を何%まで下げれば、賃貸経営が黒字になるのかを明らかにしておきましょう。
そして、シミュレーション表とともに、その目標金利をスルガ銀行に提示しましょう。
そうすれば、自分が望む金利条件を引き出せる可能性が高くなります。
ただ、この方法の注意点は、残債が減らないということ。
金利が減って、なんとか黒字になったとしても、債務超過の状態に変わりはないわけです。
そのため、これ以上、新しい物件を購入することは基本的にできません。
そのため、これからも不動産投資で引き続き規模を拡大していきたいと考えている方には、この方法はあまりオススメできません。
購入した不動産会社に買い取ってもらう
僕が一番オススメするのが、物件を購入した不動産会社に残債と同額で買い戻してもらう方法です。
この方法の良いところは、残債がきれいサッパリなくなるので、再スタートが可能になる点です。
これを機会に不動産投資の世界から足を洗っても良いですし、再度挑戦しても良いと思います。
いずれにせよ、負債がゼロになるので、どちらの選択肢も使えます。
『他の投資家に売れないのに、どうして不動産会社が高値で買い取ってくれるの？』と不思議に思うかも知れません。
それが、意外と物件を購入した不動産会社は買い取ってくれるのです。
なぜかと言うと、スルガ銀行のオーバーローンを使って物件を販売している不動産業者は、二重契約や貯金残高の改ざんという不正なテクニックを使っていることが多いです。
そのため、もし投資家が、宅建協会や消費者保護センターに不正な販売方法について訴えると困ったことになるんですね。
不動産業者は、宅建免許を取り上げられると商売継続できなくなりますから。
そのため、もし不正なテクニックを使って物件を購入させられた場合は、購入元の不動産会社に買い取りを依頼してみましょう。
交渉コツは、宅建協会や消費者保護センターに相談することを匂わせながらも、あくまでも丁寧にお願いすることです。
あまり上から目線で行くと、相手も逆上して、こちらの言うことを聞いてくれなくなりますから。
ちなみに、不動産会社に買い取りを依頼する場合は、速攻動いたほうが良いです。
スルガ銀行問題が発覚してから、今まで不正なテクニックを駆使して儲けていた不動産会社がどんどん自主廃業しています。
銀行の次は、不動産会社にまで金融庁の査察が及ぶのは目に見えてますからね。
そうなれば、不動産会社も多額の損害賠償責任を課せられる可能性があります。
それを感じ取った、不動産会社が次々に自主廃業して姿をくらまそうとしています。
有名なところですと、水戸大家さんとかがそうですねw
廃業される前に、買い取ってもらっちゃいましょう。
結論
スルガ銀行から脱出したいと考えている投資家の皆さまは、まずは購入した不動産会社に買い取りを要求すると良いでしょう。
それと同時に、スルガ銀行に対しても金利引き下げ交渉を実施し、最低でもなんとか賃貸経営を持続可能な状態にまで改善することをオススメします。
スルガ銀行を脱出して、ゼロから再スタートを切りましょう！
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」ナポレオン・ヒル著