『株や不動産投資で会社以外の収入を作ってFIREしたい！』
株や不動産の世界では若くして経済的な自由（FIRE）を達成した人が増えています。
代表格は31歳でFIREを達成した「いんべす」さん。
「いんべす」さんとは以前、波乗りニーノさんのstand.FMにお邪魔した時に一緒にお喋りさせて頂きました。
とっても人当たりが良い好青年でしたね！！
いんべすさんはご自身のブログやYoutubeでも発信されている通り、不動産投資を活用して31歳でFIRE達成されています。
ちなみに僕が31歳の頃は今の職場に転職したタイミングでした。
当時はベンチャー企業の立ち上げプロジェクトに関与していましたので、まさに24時間働き詰めでした。
いんべすさんとは随分違う生き方でしたね^^;
僕はいんべすさんよりも年上（アラフォー）ですが、同じように『いつかFIREしたい！』と考えています。
もっと正確にいうと、会社員という身分を卒業して、何者にも縛られずに自分の力だけで自由に生きてみたいと思っています。
そのため、FIREを実現するための手段として不動産投資に取り組んできました。
約10年間かけてやっと家賃年収が3000万円ちょっとですから、不動産投資を始めてたった2年でFIREできた「いんべす」さんよりもかなりゆっくりなペースです^^;
ただ、今建築中の新築アパートも入れると家賃年収も4,000万円弱の規模になるため、ようやくFIREも現実味が帯びてきました。
ところが！
FIREが現実味を帯びて来るにつれ、突如として不安に襲われたのです！
僕が感じた不安は次の２つです。
『FIRE達成した後で獲得できる膨大な時間を何に使うのか？ ぶっちゃけ暇じゃないのか？』
『不動産投資の家賃収入を生活費に使っても安定した賃貸経営できるのか？ 借金の返済や修繕費を支払えるのか？』
特に後者の不安は育ち盛りの息子二人を食わせないといけないJOJOとしては切実です。
僕は東京に住んでおり、不動産投資の物件も全て東京にあります。
東京の不動産投資の特徴は、『資産価値は高いけど、利回りが低い』ことです。
資産価値が高いので売却時には高値で売れる可能性が高いのですが、その分物件価格も高額です。
平均利回りも4-6%台と他の地域に比べると圧倒的に低いです。
高利回りの地方物件と比べると東京の物件から得られるキャッシュフローは少ないです。
その一方で東京は生活コストが日本一高いエリアです。
『キャッシュフローが少ないのに、生活費は高い。東京に住んだまま本当にFIREできるのだろうか。。。』
そんな漠然とした不安に押し潰されそうになっていた時に、先輩投資家である波乗りニーノさんの健美家コラム『不動産投資でFIREした人たち。資産規模や生活コストで変わるFIREの形』を読みました。
コラムの中ではFIREにも複数種類あることをわかりやすく説明されていて、『こんなFIREのやり方もあるんだ！』と目からウロコが落ちる経験をしました。
そして、僕でも実現できるFIREの方法が具体的にイメージできるようになりました。
その方法は『不動産投資で生活費を補いつつも、自分の好きな仕事でもそこそこ稼ぐ』というものです。
完全に労働収入をゼロにするわけではないので、完全なFIREとは言えないのかもしれません。
ただし、僕のように生活コストが高い東京に住み、家族を養っていかないといけない立場にある者にとっては、このやり方が一番現実性があると感じました。
今回は、僕が目指すFIREのカタチを紹介します。
特に生活コストが高い首都圏に住みながらもFIREを目指している方に読んでもらえると嬉しいです！
- 不動産投資を活用してFIREする方法を知りたい方
- 生活費が高い首都圏に住みながらFIREする方法を知りたい方
不動産投資で大成功しないとFIREできないと思いこんでいた
不動産投資の諸先輩方でFIRE（セミリタイヤ）している方はたくさんいらっしゃるのですが、資産規模が大きい方が多い印象です。
家賃年収でいうと5000万円～1億円近く稼いでいる人も珍しくないですね。
しかもFIREしている先輩投資家には地方在住の方が多いです。
地方物件は利回りが高く、その分毎月のキャッシュフローも大きくなります。
更に物件の建物比率が高いので減価償却が多く取れます。
費用が大きくなるので税金が減り、税引き後のキャッシュフローも大きくなります。
一方で東京の収益物件の利回りは低く、キャッシュフローも少なくなります。
もちろん東京の物件の方が土地価値が高く、売却する場合に大きな売却益を得られるというメリットはあります。
だだし、FIREが成立するための条件として、『毎月の安定収入があること』があげられます。
売却するといくら大きな売却益が手に入るとしても、実際に売却してしまうと収入がなくなってしまいFIREの条件を満たしません。
もちろん売却益を食いつぶしながら生きていく事はできますが、目減りする資産を心配しながら生きていくのは不安ですよね。
やはりFIREするためには毎月安定したキャッシュフローが必要なのだと思います。
そう考えると生活コストが高い首都圏で家族を抱えながらFIREするためには、相当な資産規模に到達する必要があります。
例えば、生活コストが高い横浜に居住されている超大物大家の赤井誠先生の資産規模は13.8億円、家賃年収1.3億円です。
そう簡単に実現できる規模ではないですね。
東京に住みながら不動産投資だけでFIREするのは経済的に厳しい
東京で生活するのはとにかく生活コストが高いことが問題です。
地方に比べるとスーパーで売っている食材の値段も高いし、住居費ももちろん高いです。
おまけに子供がいる場合は、莫大な教育費がかかります。
東京では中学受験が当たり前のように行われています。
例えば都心の小学生の6割以上は中学受験をして中高一貫校に進学するといわれています。
6年間かけて受験に向けた効率的なカリキュラムを組むことができる中高一貫校は大学受験に有利だといわれています。
実際に私立の中高一貫校に通っている長男を見ていると中学3年生で早くも高校1年生の勉強を始めており、最初から受験を意識した学習内容になっています。
僕自身は子供に何が何でも良い大学に入ってほしいとは思っていませんが、有名大学に進学した方が人生の選択肢が広がります。
そのため、自分の子供たちにはある程度の教育機会を与えてあげたいと思います。
そのように考えると、子供の教育費を削減してまで自分のFIREを優先するのは親として間違っている気がします。
では東京を離れて郊外に引っ越すという選択肢はどうでしょうか？
我が家ではこれも考えてみたのですが、やはり子供が転校をしなければならないことを考えてやめました。
特に長男は中学受験を経て私立の中学に入学しているので、今のタイミングで郊外に引っ越して地元の公立中学に転校させるのはかわいそうです。
また、僕は今住んでいる東京の街が好きです。
僕が住んでいるのは都心に近い割には下町情緒あふれる街です。
地元には魅力的な個人商店が沢山ありますし、僕も息子達も地元の空手道場に通っています。
正直、住み慣れたこの街を離れたくないと思っています。
ただし、生活コストが高い東京に住みながらFIREを行うのはとてもハードルが高いという現実も理解できます。
そのため、FIREと東京の生活の両方を天秤にかけながら悩んでいました。
大家業だけで人生の膨大な空白時間を埋めることができるのか？
また仮に経済的にFIREできたとしても、もう一つの課題があります。
それは、『FIRE達成した後で獲得できる膨大な時間を何に使うのか？』という課題です。
ぶっちゃけ不動産投資にかける時間は一日30分もあれば充分です。
物件探しに20分、運営管理にかける時間はせいぜい10分。合計で毎日30分です。
満室の間は一切不動産活動に関わらずに生活することも可能です。
しかも大家業は基本的に一人で行う仕事なので、仕事仲間がいません。
孤独になりがちです。
もちろん大家さん仲間と遊ぶことはできるのですが、同じ相手とそんなに毎日遊ぶわけにもいきません。
友達というのはたまに会うから楽しいわけで、毎日のように会っていても新しい話題もないし、刺激もなくなってしまいます。
以前、勤務先の仕事の関係で、ある社長さんに出会いました。
その社長は自分が創業した会社を売却して悠々自適のリタイヤ生活を送っていた経験があります。
リタイヤした後は奥さんと一緒に全国のゴルフ場を巡って遊んでいたらしいのですが、半年もするとゴルフしかしない生活に飽きてしまったそうです。
結局その人は全然別の事業を起業して今でもバリバリと社長業を楽しんでいます。
やはり人間、何もしないというのは苦痛なのでしょうね。
専業大家さんになると仲間を求めて全国のセミナーを渡り歩く人も多いと聞きますけど、その気持はよくわかります。
仕事仲間はいないし、基本的に時間は有り余るほどあるので、誰かとつながっていたいという気持ちが出てくるのでしょうね。
僕は基本的に何もせずにボーッとするのが苦手です。
今は会社員をしながら不動産投資を行っているので、平日は会社員の仕事、休日は不動産投資活動と忙しくも充実した日々を送っています。
夏休みとかで何もすることがない日があると、ついそわそわして物件検索したり、ブログを書いてしまう癖があります。
そのような自分の性格を考えると、専業大家だけだと暇を持て余してしまう可能性が高いです。
そう考えると、不動産投資だけでFIREすることが自分の幸せにつながるのか自信を持てなくなってきました。
FIREにも色んなパターンがあることを発見！
そんな悶々としていた時に、冒頭で紹介したニーノさんのコラムに出会いました。
コラムではFIREにも色んなパターンがあることをわかりやすくかかれており、僕がイメージしていた不労所得だけで完全にリタイヤするのとは違うFIREの形態があることを始めて知りました。
そのコラムを読んで、『僕が目指すFIREの形はこれだ！』と目からウロコの経験をしたのです。
ニーノさんによればFIREには次の3類型があります。
- FAT FIRE
- LEAN FIRE
- SIDE FIRE
『FAT FIRE』とは、資産規模10億円以上、家賃年収も1億円あるようないわゆるメガ大家さんのFIRE形態になります。
この形態のFIREでは不動産投資の家賃収入だけで生活費を賄うだけでなく、人が羨ましく思うような贅沢もできます。
有名な大家さんでいうと赤井誠さんや極東船長さんがこの形態に当てはまります。
僕が以前から想像していたFIREとはこの『FAT FIRE』でした。
一方で最近20代、30代の世代で増えているのが、『LEAN FIRE』です。
LEANとは英語で『贅肉がなく引き締まった（やせた）』という意味です。
『LEAN FIRE』では、不労所得を得る資産規模はそこまで大きなものを目指しません。
その代わりに自分の生活レベルを下げることによって、FIREのハードルも下げるという生き方です。
冒頭で紹介した『いんべすさん』がこの『LEAN FIRE』の実践者となります。
独身の方やまだお子さんがいなくてお金がかからない若い世代の方に適したFIRE類型ともいえます。
3つ目が『SIDE FIRE』です。
僕自身が一番衝撃を受けたのがこの『SIDE FIRE』です。
SIDEには英語で『副的な』という意味があります。
そのため、僕は勝手に副業的FIREと解釈しています。
この『SIDE FIRE』は『FAT FIRE』と『LEAN FIRE』の中間に位置します。
株や不動産投資といった資産収入を得つつも、自分の好きな仕事で労働収入を得ながらFIREするというやり方です。
僕はこの『SIDE FIRE』という概念を知ることで、『あ、FIREしても仕事を継続するという選択肢もあるんだ！』という気づきを得ました。
不動産投資だけの家賃収入で完全に一家の生活費を賄うのは正直不安です。
しかも不動産投資だけだと暇を持て余す結果、精神的な満足度が下がってしまう可能性もあります。
『SIDE FIRE』で不動産投資に加えて自分の好きな仕事を行えば、上記の不安を消すことができます。
不動産投資という保険（ベーシックインカム）で最低限の生活を維持し、自分の好きな仕事でプラスアルファのお金を稼いで人生を楽しんでいく。
『なんて素敵な生き方なんだ！』と思いました。
不動産投資 + やりたい仕事が最強じゃない？
僕は不動産は大好きです。
昨年は宅建も取得しました。
会社を辞めたら宅建業の免許を取得して、プロの不動産業者になることも考えました。
だけど、不動産の仲介をやりたいかというとちょっと違う気がするんですね。
僕は今土地から新築アパートに挑戦しているのですが、これが非常に面白い。
自分自身でリスクを取って土地を購入し、自分なりにプランを考えた建物を建てる。
つまりまっさらの土地に建物という付加価値をつけて商品化するわけです。
この新しい価値を創造するという不動産の仕事は大好きです。
ただ、自分が他人の不動産の売買を仲介したり、賃貸を仲介するのは新しい価値を創造する業務とは異なります。
そのため、不動産の仲介の仕事には正直あまり情熱を持てないと思いました。
そう考えると、もし宅建業者になったとしても、土地を仕入れ、新築を建てて、売却するというディベロッパーの立ち位置で仕事をすることになります。
ただ、一人ディベロッパーの仕事は毎日ルーチン業務があるものでもありません。
土地を探し、建物のプランを描き、融資がついてしまえば、後は建物が竣工するまでやることがありません。
もちろん一度に複数の新築プロジェクトを走らせればよいのかもしれませんが、僕にはそこまでの資金力がありません。
そのため、一人ディベロッパーをやるとしてもせいぜい一年に1棟のペースだろうなと考えています。
そうなると不動産業だけでは時間が余ってしまいます。
今でも会社員をやりながらでも充分回しているのですから。
じゃあ、何が自分のやりたいことなのか。
そんなことを考えていたら20代の頃の夢を思い出しました。
僕はいつか教育に携わる仕事につきたいと考えていました。
学校教育というよりは、ビジネスの世界の教育です。
僕は今でも不動産投資のセミナーで講師を務めさせていただくのですが、講演するのは非常に楽しいし。やりがいがあります。
それは不動産投資のノウハウを伝えることで、経済的な自由を目指す人達を支援しているという実感があるからだと思います。
そう考えると、不動産投資に限らずにこれから独立したいと考えている人、もしくは既に独立した経営者に対する教育・助言を行う仕事も楽しめるのではないかと思いつきました。
つまり、中小企業の経営コンサルタントです。
実は20代の頃、経営コンサルタントになるために中小企業診断士の資格を取得しました。
資格取得後は何度か経営コンサルの仕事をしたのですが、基本的に経営コンサルの仕事は単発の仕事が多いです。
補助金の申請をサポートしたり、スポット的に会社の経営課題を解決する仕事です。
中には企業顧問になって安定的な収入を得ることも不可能ではありませんが、独占業務を持っている税理士や社労士と比べると顧問契約を獲得するのは非常に難しいです。
そのため、経営コンサルタントの収入は不安定になりやすく、家族を養うには心もとないです。
収入だけならこのまま大企業の会社員を続けていたほうが安定してます。
そのため、今まで経営コンサルタントになる情熱を失っていました。
ただ、よく考えてみると、今は僕には不動産収入があります。
『不動産投資である程度のベーシックインカムを得ることができれば、本当に好きな仕事である経営コンサルタントに挑戦できるんじゃないのか？』と気が付きました。
また、不動産投資も立派な事業ですから、経営コンサルタントで獲得できるノウハウや知見は逆に不動産投資にも役立てることができると思っています。
そう考えると、不動産投資 + 経営コンサルタントの仕事の組み合わせが自分にぴったりだと思えてきました。
おそらく会社を辞めて経営コンサルタントを開業すれば年間365日働き詰めになることは間違いないと思います。
経営コンサルタントは労働集約的なビジネスです。
自分が動かないと仕事になりません。
ただ、独立している経営コンサルタント（中小企業診断士）の方の話を聞くと、忙しいのだが自分が好きな仕事なので全然苦じゃないと言います。
会社員と違って、仕事のやらされ感はゼロですからね。
しかも毎日色んな会社経営者と会うことで刺激を受けることができます。
経営支援した会社の業績が向上すれば経営者から感謝されることもあるでしょう。
非常にやりがいがある仕事に思えてきました。
こうして僕の目指すFIREの姿はクリアになりました。
『不動産賃貸業をやりつつ、経営コンサルタントとして活躍する！』
早速、経営コンサルとして必要な知識・ノウハウを再勉強することにしました。
中小企業診断士に合格したのは10年以上も前なので刀は錆びまくっているのですが、コツコツと研ぎ直していきたいとおもいます。
そしてまずは副業として経営コンサルタントとしての受注拡大を目指していきたいと思います。
そして経営コンサルタントとしてある程度稼げる自信がついた段階でSIDE FIREを実行しようと思っています。
まとめ
FIREにも色んな形態があります。
別に『FAT FIRE』を目指さなくても、自分の好きな仕事を続ける前提で『SIDE FIRE』するという選択肢もあります。
既成概念に捕らわれずに自分にあった最適なFIREの形を各人がカスタマイズすれば良いと思います。
FIREする人の数だけ、様々なFIREの形があるのではないでしょうか。
そして、FIREを目指す人が一人でも多く実際にFIREできる社会になれば良いなと思います。
FIREを目指す皆様、一緒に前に進んでいきましょう！
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