経済トレンド

株価暴落時に不動産投資家がとるべき3つの対策! 現役大家が解説します

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

新型コロナが世界中で拡散し始めると同時に、世界中で株式市場が暴落しています。

日経平均株価は2020年年初から14%も一気に下落しました。

出典:ブルームバーグ

新型コロナは当初は中国国内だけの局地的な流行で終わるとの楽観的な見方もありましたが、今や中国を離れ世界中で大流行の兆しが現れています。

まずいのは世界最大の経済大国であるアメリカでも感染者数が急増している点です。

既に中国からのサプライチェーンに被害が出始めていて、Appleが業績見通しを下方修正しました。

Appleのような企業が続出するとアメリカの景気後退が現実味を帯びてきます。

そうなると今後、更に株価が暴落する可能性も高いと考えています。

株価が暴落してくると、不動産市況にも大きな悪影響を与えます。

不動産価格が大きく下落する場合には、僕たち不動産投資家は利益を最大化するために適切な対策を取る必要があります。

今回は、株価暴落した際に、不動産投資家が取るべき3つの対策を解説します。

不動産投資家が取るべき3つの対策
  1. 新規物件の購入は1年間待つ
  2. 株式投資に手を出さない
  3. 売却予定がある人は、1年以内に売り切る

新規物件の購入は1年間待つ

株価暴落は景気後退のサインです。

2008年のリーマンショックの時も一番最初に株式相場が暴落しました。

リーマンショック前後の日経平均株価の動き

2007年8月末 16,569円
2008年10月末 7,162円

わずか1年あまりの短期間で株価は半分以下に下落しました。

リーマンショックの後では御存知の通り不動産価格も大きく下落したのですが、実は株価が暴落を開始してから不動産価格が下落するまでの間にはタイムラグがありました。

実際に2008年10月末には既に株価は半分以下に下がっているのですが、不動産価格が大きく下落したのは2010年に入ってからでした。

国交省の公示地価によれば、東京23区の商業地は2008年に当時最高値である3900万円/㎡をつけていましたが、リーマンショック後に大きく下落したのは2年後の2010年でした。

出典:国土交通省・地価公示関係データ

公示地価は1月1日を基準にしているのですが、リーマンショック後の2009年1月1日時点では商業地はほとんど下落していません。

一方で株価は既に2008年10月に7,162円まで下がっています。

そして、2010年1月1日の公示地価でようやく商業地は30%以上の下落を記録したのです。

この事実から、株価暴落より1年以上経過してから始めて不動産価格の暴落が始まると言えます。

このように直近で株価が暴落したからといって、すぐに不動産の買い場が来るわけではありません。

これから1年程度の時間をかけて、徐々に不動産価格が下落していくことになります。

株価が暴落した際には、多少なりとも売主は不安になるため、瞬間的に少し不動産価格が下がるでしょう。

ただ、本当の下落は1年後にやってきます

そのため、少し下がったからと言って慌てて不動産を購入しては大きく損をする可能性が高いです。

新しく収益不動産を購入したいと考えている方は、しばらく様子を見ましょう。

できれば1年間、少なくとも半年間は新規購入を控えることをオススメします。

今回の新型コロナがリーマンショックに匹敵するほどのダメージを世界経済に与えるとするならば、日本の不動産価格は非常に大きく下落します。

リーマンショックの時も、収益不動産が投げ売りされました。

特に企業需要が激減したオフィス、商業ビルの値下がりが物凄かったです。

東京都心にある日比谷の商業ビルが利回り10%以上で売られていましたからね。

ちなみに今の東京都心のビルの利回りは3%程度です。

リーマンショック直前まで収益物件に積極的に融資していた銀行も、一斉に貝のように融資の口を閉じました。

フルローンなんてもってのほかで、頭金を3割入れても購入できない投資家が続出しました。

収益不動産の価格が下がるだけでなく、家賃も下がりました。

多くの大企業がリストラを実施し、職を失う会社員が続出したからです。

職を失った方は、賃貸マンションを引き払って、実家に帰ります。

当然、賃貸ニーズは激減しました。

当時僕の友人が住んでいた目黒駅のワンルームマンションの賃料はリーマンショック後に20%も下落しました。

そのため、リーマンショック直前に高値で物件を購入していた投資家の中には、賃貸経営に行き詰まり、撤退する人が増えました。

今回も大幅に不動産価格が値下がりする可能性があります。

少し安くなったからといって飛びついてしまうと、のちのち高値を掴んでしまったなんてことになりかねません。

新規購入を検討している人は、今こそ冷静になるべきだと思います。

株式投資に手を出さない

現在、株式相場が暴落を始めていて、株式投資家の間では『絶好の買い場だ!』と煽る人も増えてきました。

不動産投資の中には、新規物件取得のために現金を貯めている方も多いと思います。

大量の現金を持っている中、『今が絶好の買い場だ!』と言われるとついつい株式投資に手を出したくなるかもしれません。

ただ、今の状態で株式投資に参入することはオススメできません。

株式相場に関する次の格言があります。

落ちるナイフはつかむな

株式市場が暴落している時に安易に買ってしまうと、さらに株価が下がってしまい大損する可能性があるという意味です。

正直、相場は誰にも読めません。

特に今まで株式投資の経験があまりない方にとっては相場を読むことは困難です。

確かに株式投資家の中で、このような暴落時に積極的に買いを入れて、相場反転時に大儲けする人も一部います。

ただ、このような方はごく例外で、ほとんどの株式投資家が大損を出して市場から撤退していきます。

僕たちは不動産投資家です。株式投資家ではありません。

しっかりと自分が得意な領域だけで勝負するほうが勝率が上がります。

今まで貯めてきた現金は、次の物件(=夢)を購入するための大切なタネ銭です。

一時の誘惑に駆られて全てのタネ銭を失ってしまえば、今後不動産価格が下がっても物件を購入することができません。

株式投資に手を出したいと思っても、今は我慢です。

一方で、既に不動産投資で得た現金を株式投資で運用している方もいるでしょう。

そんな方には思い切って損切りすることをオススメします

株を売却することで損失は出るかもしれませんが、タネ銭を守るメリットの方が大きいと思います。

不動産投資家は株式投資で損をしても、本業の不動産投資で儲ければ良いのです

今の時期はとにかく現金を守ることに注力した方が良いと思います。

売却予定がある人は、1年以内に売り切る

物件を売却したいと考えている人は、これから1年間が勝負です。

株式相場が暴落しても、幸いすぐに不動産価格は暴落しません。

冒頭で説明した通り、不動産価格の本格的な暴落は1年後にやってくると思われます。

そのため、できるだけ早く売却に向けて動いたほうが良いでしょう。

不動産価格はしばらく下がらないかもしれませんが、金融機関の融資姿勢は早々に厳しくなることが予想されます。

現在、新型コロナの影響によって観光業、飲食業の経営が急速に悪化しています。

ホテルの平均稼働率は20%台に落ち込んでいます。

ビジネス街にある飲食店では一日の来店客がゼロのお店も出てきました。

ホテルや飲食店は現金商売ですので、日銭が入ってこないと資金繰りが急速に悪化します。

そのため、政府は日本政策金融公庫を通して売り上げが急減した中小企業に実質無利子・無担保の融資を行うと発表しました。

この緊急融資によって資金繰りは何とかなるかもしれませんが、確実に企業の財務内容は悪化します。

無利子・無担保だとしても融資を受けるということは、借入金比率が上がることは間違いないですからね。

企業の財務内容が悪化すると、企業に貸し付けている金融機関は貸し倒れ引当金を積みます必要が出てきます。

貸し倒れ引当金は今期の損失として計上する必要があるため、金融機関の決算内容は大幅な減益となるでしょう。

財務内容が悪化する金融機関も増えるため、新規融資への審査が厳しくなることが容易に想像できます

もちろん不動産投資向け融資もますます厳しくなるでしょう。

そのため、今後売却の予定があるのであれば、銀行の融資が完全に閉まる前に売り切ってしまう必要があります。

仮に不動産価格がしばらく高値を維持するとしても、銀行の融資が閉まれば売却することができませんからね。

すぐに売り出せるようにまずは不動産会社に売却査定だけでも依頼しておいた方が良いと思います。

まとめ

新型コロナによって世界中の株価が暴落しました。

残念ながら今後世界的な景気後退がやってくるのは不可避だと思われます。

不動産投資にとっても厳しい時代がやってくると思います。

そんな中、僕たち不動産投資家はまず生き残ることに集中すべきです

この記事であげた次の3つの対策を行うことで、生き残れる可能性は高くなると思います。

  1. 新規物件の購入は1年間待つ
  2. 株式投資に手を出さない
  3. 売却予定がある人は、1年以内に売り切る

今回の危機でのダメージを最小限に留め、生き残ることができれば、将来的に相場が回復した時に再び稼ぐことができるはずです。

これからしばらくは厳しい時代が続きますが、一緒に頑張りましょう!

自分の物件がいくらで売れるか把握してますか?

不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。

自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。

不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の2つあります。

  1. まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  2. 大手不動産会社に査定依頼すること。

まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。

不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。

僕が自宅の売却査定した時には、6,000万円~7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。

なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。

最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。

それは買い手の心理を考えるとわかります。

初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。

そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。

また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。

『自分の物件をいくらで売却することができるのか?』を事前に把握しておくことは大切です。

売りたい時になったら、すぐに売却に動けますからね。

売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueがオススメです。

このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。

参加している不動産会社

  • 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)
  • 住友不動産販売
  • 三菱地所ハウスネット
  • 野村の仲介(野村不動産)
  • 東急リバブル
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物件の価値が分からないと売却するかどうかも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

万が一、不動産バブルが崩壊し始めても、所有している物件の価値を事前に把握しておけば他の人よりも早く売却に向けて行動できますからね。

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