経済トレンド

首都圏でマンション賃料が下落傾向に 供給過多が原因か

こんにちはJOJOです!

不動産情報大手の東京カンテイが4月の分譲マンション賃料を発表しましたね。

首都圏は、前月比マイナス1.0%と再び下げて、年初来最低価格を更新したようです。

都県別で見ると、東京都は3158円(前月比0.7%低下)、神奈川県が2113円(同1.8%低下)、千葉県が1536円(同1.9%低下)と軒並み下落。唯一埼玉県だけが0.9%賃料が上がり、3ヶ月ぶりの上昇となったようです。

賃料下落の原因は供給過剰

これは分かりきったことですが、新築のアパート・マンションの数が多すぎますね。

東京23区や横浜市では今もドンドン新築マンション・アパートが建っています。

僕の住む城南エリアでも近隣の駐車場があらかたマンションやアパートに変わっています。

特に今年になってから閉鎖する駐車場が多い気がしますね。

当分新築アパート・マンションが立ち続けるのでしょう。

しかも、最近は新築だけでなくリノベーションも盛んです。古くなったビルやマンションの外装から内装まで全て新築同然にリフォームして、高い家賃で貸し出す。

バブル以前に建てられた建物は安普請が多かったのですが、バブル期以降に建てられた建物は構造がしっかりしています。

そのため、1980年後半くらいから建っている築30年くらいのマンションはまだまだ現役で活躍できます。

それに目をつけた投資家がどんどんとリノベーションを行って、息を吹き返しているというわけです。

そのため、新築・リノベ物件が世の中に出回り、新築&ニア新築の物件は明らかに供給過剰になってきています。

昨年までは新築であれば結構高い家賃設定でも埋まっていたのですが、今年の繁忙期は家賃を値下げしたり、フリーレントをつけないと決まらない物件が多かったようです。

その結果、賃料の下落という形でデータに表れていると見ています。

今後しばらく賃料の下落は続く

では、今後の賃料の動きはどうなるでしょうか?

大家としては残念ですが、賃料は緩やかに下り続けると思います。なぜならば、今でも新築がドンドン供給されているからです。

それに対して、賃貸物件に住む側の人間という意味ではそんなに増えていません。

確かに首都圏には未だに人口が流入していますが、それ以上に賃貸物件が増え続けているのです。

しかも、建物の性能が向上し、実質耐用年数はドンドン上がってきているので、長寿物件が増えています。つまり、物件が減らないのです。

日本経済のほうも、今期の夏のボーナスは昨年比マイナスだったようです。

まだ大企業を中心として経済環境は良いですが、勢いが弱まってきているのは確かです。

そうなると、新築だからといって、高い家賃を支払う層が増えないですよね。

今後、新築を建てたり、中古物件を購入する際には、家賃が下落することを織り込んだ上で、それでも利益が残る物件なのかどうかをしっかりと見極めることが重要になると思います。

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