こんにちはJOJOです！ 不動産投資では、現金で買う人よりも借り入れをして物件を購入する人のほうが圧倒的に多いです。借り入れを使ってレバレッジを高めたほうが、投資効率が高いからです。
そんな不動産投資家にとって、アパートローンの金利動向はとても大事です。
これから収益物件を買おうとしている人にとっては、金利動向によって収益シミュレーションが大きく変わってきます。
既に収益物件を持っている人にとっては、他行への借り換えや金利交渉の材料になるでしょう。
今回は、僕の知り合い不動産投資家や不動産会社から仕入れた情報を元に最新のアパートローン金利動向をご紹介します。
属性高い人が築浅RCを購入するケース
まずは、一番金利が安いケースから説明しますね。
それは年収が1,000万円以上あるような高所得サラリーマンや士業の方が築浅のRCを購入するパターンです。
このケースは、金融機関が一番稟議を通しやすいです。物件以外にもオーナーの連帯保証をつけることにより、高収入のサラリーマン収入が大きなリスクヘッジになります。万が一物件が赤字になっても補填できると見込むわけですね。
更に築浅RCということで、残存耐用年数が長い。これは借入期間を長く設定できるというメリットもありますが、それ以上に金融機関が注目するのは、「売りやすい」ということ。
仮にこの物件を売りに出さなければならないような非常事態になった場合、残存耐用年数が長いため、他の金融機関が融資を出しやすいのです。そのため、イザ、金融機関が抵当権を実行した際にも、すぐに売れて現金化できるのです。
そのため、このようなパターンでは金融機関は一番安い金利条件を出します。
ズバリ、最近は0.8%-1.0%程度のことが多いようです。もちろん都市銀行の金利水準です。
しかもフルローンは最近でなくなりました。。そのため、物件価格の最低1割、できれば2割くらい頭金を入れてこの金利のようです。
融資に積極的な地銀とかになると、まだフルローン可能なところもあるようですが、金利が1.5%くらいに上昇してしまいます。
そのため、高属性の方が築浅RCを購入するとしても、金利1.5%くらいでシミュレーションしておくのが安全だと思います。
昨年くらいまでは、都市銀行でもフルローンで、金利0.5-0.8%くらいだったことを考えると、借り入れは少し厳しくなってきているみたいですね。
普通の属性の人が築20～30年くらいの地方RCを購入するケース
こちらは初心者の方に多いケースですね。
昨今の都心の築浅RCですと利回りは4%台が中心、下手すると3%なんてものもありますからね。現金で買うか、相当頭金を入れて相続対策で購入する方以外は都心ではもはや不動産投資ができない状況なのではないでしょうか。
なので、今から不動産投資に参入する方の多くは利回りを求めて、地方、しかもローン期間が多く取れるRCに集中しているように見えます。
年収400万円～1,000万円くらいまでの普通のサラリーマンの方が地方で築20-30年のRCを購入する際には、まず地銀を検討する方が多いと思います。
信金を使うこともできるのですが、購入する地方エリア出身とかでないと中々難しいですね。
そのため、基本的に購入エリアの地銀が優先順位としては高くなります。
ズバリ、地銀でこのような物件を購入する場合の金利は1.5%-2.0%くらいが多いようです。しかも、フルローンはほとんどでなくなりました。頭金を1割程度入れる必要があることがほとんどです。
昨年までは地方のそこそこ年代物のRCでも地銀で1.0%くらいでローンを引けていたことを考えると、このケースでも融資は厳しくなってきていると言えます。
そして、やはり頭金を１割も入れれない方は、不動産投資業界では有名な某S地銀に頼ることになります。
このS地銀は相変わらずフルローンを出してくれます。ただし金利はやはり高めです。
だいたい3.5%-4.5%の間が多いようです。
昨今は地方物件でも10%を切る物件が多くなっているため、S地銀で無理矢理買うとキャッシュフローがキツイ場合が多いようです。
そのため、S地銀を使う場合は、利回りが12%以上ある高利回り物件の場合に限定したほうが良いでしょうね。
普通の人が地元で信用金庫を使って購入するケース
これは地元の人が信用金庫を使って、地元の物件を購入する場合です。実は僕はこのスキームを得意としています。
信用金庫は基本的に地元の人にしか融資しません。そのため、僕の場合は、住んでいる城南エリアを営業エリアとしている信用金庫さん数行と付き合っています。
信用金庫の良いところは、借地であろうが、耐用年数をオーバーしていようが融資をしてくれる点です。さすがにフルローンは取引経験のある方にしか提供しませんが、それでも頭金を１割くらいいれれば融資してくれます。
そんな信金さんの現在のアパートローン金利はだいたい2.0-2.5%くらいが多いようです。
先程の地方のRCを購入する際の地銀さんとあんまり変わりませんね。
ちなみに信金さんは順調に経営実績を積めば金利を下げてくれます。
僕も最初は2.0%で借りましたが、今は1.3%まで下がっています。
そのため、もし地元で物件を探す場合は、信金さんを味方につけておくと、他人が購入できないような物件（＝高利回り）を購入できる可能性が高まります。
まとめ
以上、代表的な不動産投資の借り入れケースごとに金利水準を見てきました。
全般的に昨年よりは融資動向は厳しくなり、金利も少し高くなってきている気がします。また、フルローンの敷居も高くなりましたね。
2017年は既にアメリカのFRBが利上げを繰り返しています。後半にかけては拡大したバランスシートを縮小すべく、資金の引き上げに動き、いよいよ金融機能正常化に向けた最終段階に入るようです。
一方で日銀はしばらくは金融緩和を続ける方針のようです。ただ、おそらくこのまま行くと日米の金利差が拡大し、ドル安が進行すると思います。すると、アメリカも日本に金利上昇を強く求めてくると思われます。
そうなると、日銀も金融正常化＝金利上昇に向けて進まざるを得ないかもしれません。
今後は、金利は上昇するという前提で、不動産経営を行っていく必要があると思います。
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