こんにちはJOJOです！
不動産投資を行っている大家さんの中には、二通りのタイプがいます。
- 賃貸経営を一般的な会社経営と同じ事業として捉える事業家タイプ
- 賃貸経営を株やFXと同じ投資として捉える投資家タイプ
実際に、不動産投資を行っている僕の知人でも、不動産投資のことを、賃貸事業と呼んだり、不動産投資と呼んだり人それぞれです。
このように、事業の側面と投資の側面のどちらがより多いかは、賛否が分かれそうです。
今回は、事業と投資の両方の側面から不動産投資を見ていきたいと思います。
事業の側面
中古で購入したマンションやアパートでは、多かれ早かれ修繕が必要になります。
原状回復といった簡単な修繕だけでなく、外壁塗装や、場合によってはバス・トイレ分離のような大規模な修繕が必要になります。
この場合、どのタイミングで、どのくらいの費用をかけて、どのような修繕を行うかは経営センスが問われます。
リフォームは経営判断そのもの
リフォームや修繕を自分の物件に施すことによって、物件自体の競争力を高めることが求められます。
その際には、近隣物件を調査して、どのような設備を導入すれば、客付けで優位に立つことができるのかという視点も必要。
また、常に入居者ニーズのトレンドを把握しておきながら、インターネット無料のような人気の設備を導入することが求められます。
このように、賃貸経営には、マーケティングのノウハウも必要とされます。
一方で、お金をかけすぎて、オーバースペックな物件にすることも避けなければいけません。
極端な話、入居者募集に貢献できない設備の導入や修繕は必要ないのです。
つねに費用対効果を考えながらリフォームの意思決定をしないといけません。
価格戦略
また、自分の物件の家賃設定についても、大切な経営判断です。
家賃を高くすれば収入は増えるが、その分空室期間が長くなるかもしれません。
一方で、家賃を下げれば入居者は早く見つかるかも知れませんが、投資対効果が下がります。
このあたりのバランスを見ながら、最適な家賃設定を行うことが求められます。
まさに、価格戦略です。
管理会社に価格設定を任せてしまうと、客付けし易い安い価格しか提示してきません。
しっかりと大家自らが市場調査を行い、最適な価格を提示する必要があります。
会計知識
次に会計業務があります。
実際の決算書の作成は税理士にお任せしたとしても、節税対策の意思決定は大家がしないといけません。
それに、財務諸表やキャッシュフロー計算書を読み込むことができなければ、銀行に自分の財務状況を説明することもできません。
銀行は、大家がどのくらい会計の知識を持っているかはすぐに見抜いてしまいます。
当然、会計知識が豊富な大家さんのほうが、銀行は評価します。
つまり、有利な条件で融資が引きやすくなるのです。
チームワーク
そして、事業としての最大の特徴は、賃貸経営は大家一人では行えないこと。
必ずチームワークが必要とされます。
管理会社、お掃除の人、税理士、リフォーム会社等と沢山の人の協力無しには、賃貸経営は回りません。
そのため、成功している大家さんは、必ずと行って良いほど自分なりの賃貸経営チームを持っています。
一度チームが出来てしまえば、チームにほとんどをアウトソーシングできるので、大家業は大した時間をかけずに回すことができます。
適切なチームを作るのに必要なのはコミュニケーション能力。
そのため、大家にはコミュニケーション能力も求められます。
投資の側面
次に、投資としての側面を見ていきます。
賃貸経営が成功するかどうかで、一番影響が大きいのは、どの時期に物件を購入するかです。
つまり、不動産市況が高い状態で、高く物件を購入するのか、不動産市況が悪い状態で、安く物件を購入するかによって、賃貸経営の難易度が大きく変わります。
当然、安く買えるにこしたことはありません。
特に僕の対象エリアである城南エリアはリーマンショック直後と現在のバブル状態を比べると、現在は利回りで3%程度低いし、物件価格は3割ほど高いです。
非常に大きな影響ですね。
そのため、市況のトレンドを把握して、最適なタイミングで購入したり、売却したりする必要があります。
このあたりの意思決定は、株やFXとまったく同じ投資判断になります。
不動産投資も、株やFXと同じで、割安な価格で購入さえできれば、多少賃貸経営がヘタでも利益を残すことができます。
まとめ
以上が、賃貸経営における、事業と投資の側面です。
個人的には投資の側面の比重がが少し高いと考えています。
理由は、物件の購入時期及び購入価格が一番賃貸経営に与えるインパクトが大きいから。
言い換えると、購入時期さえ間違えなければ賃貸経営で失敗するリスクは小さいと言えます。
極端な話、借金無しで物件が購入できれば、絶対に失敗しないわけですから。
いずれにせよ、賃貸経営には事業と投資の両方のスキルが要求されます。
常に自分磨き及び自己投資を怠らないようにしたいと思います。
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