こんにちはJOJOです！
久しぶりに家族で物活（物件活動の略）をしてきましたので、レポートします。
何回か書いてますけど、不動産価格が高騰している今は、新築投資がベストな手法だと考えています。
僕が新築をオススメする理由はこちら
簡単に言うと、立地の良い新築物件ほど出口戦略が取りやすい（売却しやすい）ものは無いからです。
不動産価格はいつまで高値を維持できるか分かりません。
相場に異変を感じたら、損をする前にすぐに売却できることが何よりも大事。
なので、僕は新築にこだわるのです。
そのため、今回は賃貸住宅に特化したハウスメーカーであるセレ・コーポレーションのモデルルームに行ってきました。
スペックは以下の通りです。
物件スペック（利回り、価格）
- 立地：東急東横線 元住吉徒歩6分
- 間取：1LDKx3, 1Kx17 合計20戸
- 形状：軽量鉄骨3階建て
- 物件総額：3億円（土地1.2億、建物・その他費用1.8億円）
- 頭金：2,300万円
- 借入：約2.8億円（返済期間30年）
- 借入金利：1.5%（某地銀）
- 利回り：約7%
- 月間収入（満室想定）：190万円
- 月間返済：90万円
- 月間キャッシュフロー：100万円
セレ・コーポレーションは首都圏を中心として営業展開しているアパートメーカーです。
少し前までは東京23区に限定して営業を展開していたようですが、最近都内の物件価格高騰＆利回り低下を受けて東京近郊にも守備範囲を広げているようです。
セレの建物の特徴はその間取にあります。
セレの建物は基本的に社会人の一人暮らしがターゲット。
1人暮らしの入居者のニーズを組んで、狭い面積ながらも充実した設備となっています。
掘りごたつ式ベッド＆勉強スペース
1Kのドア近くに、上記の掘りごたつ式のBOXが設置されています。
BOXの上部はベッドであり、その下は半地下の勉強スペースになっています。
そのため、入居者は勉強机を設置する必要がないです。
ベッドのデッドスペースを有効に活用していますね。
社会人になっても勉強は必要です。
と言うより、勉強し続けられない社会人はどんどんと周りから取り残されてしまいます。マジで。
そのため、社会人にこそ、学習机は必要だと僕は真剣に思います。
ちょっと話がそれましたが、セレの工夫はベッドだけじゃありません。
ベッドの隣には階段がありますが、その階段は小さな収納BOXでできているのです。
そのため、ちょっとした本棚としても活用できます。
階段まで有効スペースとして活用するとはさすがですね。
ちなみに、この掘りごたつ式ベッド＆机は1Fにだけ設置可能です。
通常、1Fは上層階に比べると人気が無いですが、この設備を取り入れた結果、1Fのほうが人気が高くなっているといいます。
学生や、資格試験の勉強をしたい社会人にはぴったりな設備だ。
コンパクトながら収納がある洗面所とトイレ
トイレ横のスペースに小さい洗面棚と鏡を設置しています。
洗面ボウルの隣にはスペースがあり、洗顔料や石鹸を置けるスペースになっています。
また、洗面棚の下は空洞になっており、トイレットペーパー等を収納できる。
狭いスペースながら必要な設備と収納スペースが十分確保された非常に優れた設備だと感じました。
玄関横の全身用鏡
玄関の横には縦長の全身用の鏡が設置されている。
お出かけ前に全身のコーディネートを確認できるため、女性受けが良さそう。
二口コンロ
狭いながらも二口コンロが標準装備。
お湯を沸かしながら簡単な料理ができるので、自炊派にはうれしい設備。
最近では、女性だけでなく、男性も自炊する人が多いらしい。この当たりのニーズもしっかりと反映しているのでしょうね。
その代わりシンクは通常よりも小さいサイズとなっている。
一人暮らしではそんなに洗い物も出ないので、十分でしょう。
不要なものを減らし、必要なものを増やしている良い例だ。
上記の設備が全てついた約22m2の1Kの新築賃料は75,000とのこと。
ホームズで元住吉駅徒歩10分以内の1Kの家賃相場は70,700円ということなので、少し高いが新築であることと、設備のスペックを考えると妥当な家賃設定でしょう。
このように、競争力のある設備を導入することによって、土地面積に対する家賃を最大化することができる。
大変勉強になりました。
まとめ
セレの建物は軽量鉄骨ながら、高品質な外壁を使っているため、ぱっと見RCや重量鉄骨の建物と遜色ありません。
つまり、アパートではなく、マンションとして入居者にアピールすることができます。
その割には建築費を抑えることができるので、利回りは高くなります。
また、今まで見てきたように、設備や間取も工夫されているので、末永く競争力を保てる作りだと感じました。
一点気になるのは、物件価格の1割程度の自己資金で購入しているので、借入金額が2.8億円と膨大なこと。
現在低金利であるため問題ないですが、今後金利が上昇する可能性が高いことを考えると、返済金額が増えるリスクがあります。
家賃は新築時がピークなので、その後、賃料収入は基本的に右肩下がり。
その間に、キャッシュフローのプラスが保てるかがポイント。
ただ、このオーナーに聞いたところ、長期で持ち続けるつもりは無いようです。
僕と同じで今の不動産市況は高いため、相場が崩れてきたと感じたらすぐに売却する予定とのこと。
そして、売却する数年の間だけ、キャッシュフローがプラスだったら良いとのことです。
このセレの建物であれば、新築後数年経っても、新築時と変わらない値段で売却できるでしょう。
さすがセレ。出口の堅い、良い物件に仕上がっていると感じました。
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