不動産投資

帰省して、地方のアパート供給過剰を実感しました!

こんにちはJOJOです!

さて、子供の面倒を看てもらうために実家に帰省してきました。奥さんは仕事のため、僕と子供たち2人の男3人旅です。羽田空港から飛行機で実家の最寄りの空港までひとっ飛び。

僕の実家がある街は

僕の実家は北陸のとある地方都市です。人口は2.5万人くらいの自然豊かな市。

僕たちは都会の喧騒を離れてリフレッシュしに来ているのですが、なぜか目につくのは豊かな自然ではなく、賃貸アパートや空き家ばっかり。

完全に職業病ですね(笑)。我ながらクレイジーだと思います。

僕が住んでいた約20年前は人口が3万人超いましたが、残念ながら過疎化が進行しています。

でも、なぜかアパート建築ラッシュ

そんな田舎町でも大手ハウスメーカーの大東建託や大和ハウスの賃貸物件がいたるところに雨後のタケノコのようにできています。どんどん田んぼや畑をつぶしてアパートが建ってきました。

スーパーの不動産コーナー(田舎では不動産屋がないので、スーパーの掲示板に物件情報が掲載してある)をチェックしてみると、築浅でも空室募集している物件が多いです。

苦戦している大家が多いみたいですね。

家賃は2DKで5万円前後です。

こんな田舎でも、埼玉の越谷あたりの家賃とそんなに変わらないんですね。土地の値段は半値以下だと思いますが。

ひょっとすると2DKで5万円というのは、大家業が成り立つ限界家賃なのかもしれません。2DKだと40㎡はあります。原状回復費用だけでも最低10万円はかかるでしょう。少しアパートが古くなれば20万円くらい平気でかかってしまう。そうするとやっぱり家賃は最低でも5万円は欲しいですね。

大手アパートメーカーだけが勝つカラクリ

さて、大手アパートメーカーが建てた賃貸アパートは基本的にサブリースです。10年間は空室保障ついているから大家に持ち出しはありませんが、10年たった後は2年毎に家賃が見直されます。つまり10年経つと家賃は保障されないわけです。

築浅の間は田舎でもなんとか客付けできると思いますが、10年後はどうでしょう? 人口だって10年経てば10%は減少するでしょう。

サブリース契約は10年後に更新を迎え、大幅な家賃減額提案が来るに違いありません。

実は大手アパートメーカーの建築に関する粗利率は50%以上と言われています。そのため、アパートを建てた時点で利益確定してるんですね。

もちろん、サブリースでも収支はプラスにしていますが、正直おまけみたいなものです。最初のサブリース期間の10年だけ損益ギリギリでやって、それ以降は埋まるまで家賃を下げてしまう。

オーナーが反対すれば、契約を破棄できるようになってます。

というより、田舎の築古のアパートの管理なんて誰もやりたがらないので、あえて契約破棄に持っていくアパートメーカーも多いと聞きます。

アパートメーカーには何のリスクもないなんとも素敵なビジネスモデルですね。

大家にとってはリスクが高い事業

一方で、採用する大家にとっては旨味の薄い、リスクだけが多い事業モデルだと思います。

すでにアパートを建ててしまった大家さん達はせめて、サブリースが急に解約されても、自分で客付けできるように大家力を鍛えておくしかありません。

それか、まだ築浅のうちに他の不動産投資家に売り切ってしまう。

そうしないと、アパートメーカーの良いようにサブリース金額が低減され、返済がキャッシュフローを上回るようになるリスクが高まります。

これでは何のために不動産賃貸業を始めたのか分かりません。

そうならないためにも、僕たち大家業にもプロ意識が必要だと改めて感じさせられる経験でした。

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