こんにちはJOJOです！
収益物件はまだまだ高いですよね。
僕のターゲットとしている都内城南エリアでも良さそうな物件は全て利回りが4%台でしか販売されてません。
借地権ですら6%程度の利回りですので、恐ろしい市況ですよね。
さて、こんな物件が高い状態に見切りをつけて、賃貸経営からコインランドリー経営にシフトする投資家さんも多いです。
そのためか、コインランドリーのフランチャイズ会社が開くセミナーは不動産投資家で大盛況だそうです。
ただ、最近ブームになりだしたためなのか、あまり失敗事例が語られることは無いですね。
今回は、コインランドリーで苦戦している知人の事例を紹介したいと思います。
収益物件の売却益を元手にコインランドリー経営に参入
僕の知人Aさんは不動産投資家歴５年です。既に複数のアパートを北関東を中心に所有していて、毎月黒字のキャッシュ・フローを得ています。
最近の不動産高騰の様子をみて、一棟を売却しました。おおよそ500万円ほどの売却益がでたので、次の投資先を探していました。
最初は収益物件を買おうとしたらしいのですが、最近の利回り低下で儲かる物件が見つからず、手元に現金を置いておくのもツマラナイからとコインランドリー経営に参入しました。
Aさんはコインランドリー経営は初めてで、ノウハウも無いので、業界大手B社とのフランチャイズ契約を締結することにしました。
このB社は設備をリースするだけでなく、出店場所まで探して提案してくれたそうです。
コインランドリー開業資金の相場は2,000万円
そんなB社から開業費用の見積もりが出てきました。洗濯機や乾燥機の設備費用やテナントに支払う保証料まで含めて総額2,000万円とのことです。
利回りは想定15%とのこと。上手く行けば数年で元がとれます。場所は都内の駅から徒歩8分程度の住宅地です。同じエリアで収益物件を購入しても利回りは5%程度が関の山なので、コインランドリー投資は儲かりますね。
Aさんは売却益の500万円に加えて、1,500万円を日本政策金融公庫から借りました。無担保10年間で、金利1.5%。まずまずの条件ですね。
最初は総額の半分までしか貸してくれないとのことでしたが、他の不動産賃貸業の実績を鑑み希望全額ローンが降りたようです。
ちなみに、Aさんは設備を全て新品で揃えてしまいましたが、中古の洗濯機や乾燥機にすることで、初期コストを数百万円抑えるテクニックもあるそうです。
フランチャイズ会社はもちろん新品を勧めてきますが、自分でテンポスバスターズに行って洗濯機や乾燥機を変えば新品の半額以下で揃えることができます。残念ながらAさんはこのテクニックは開業した後で知ったようです。
いよいよ開業！ ただし、現実は甘くはなかった
さて、いよいよ開業しました。
当初の目論見では、周りには古くから営業しているコインランドリーしか無いため、設備が最新のAさんの店舗は競合からお客様を奪うことができる算段でした。
ただ、開業してからしばらくしてもお客様は思うように増えません。予想通りに古い店舗からお客様が流れてこなかったようです。
どうやらコインランドリーにとって、設備が新しいかどうかはあまりポイントでは無いようですね。設備が最新だからといって、洗濯の仕上がりが劇的に変わったり、時間が短縮されるわけではありませんから。
また、Aさんは店舗を広く構えて、無料のコーヒーや雑誌を備えた簡易カフェスペースを設けています。お客様が洗濯している待ち時間を楽しく過ごしてもらえば、集客につながると考えました。
ただ、場所が住宅地であることから、近隣のお客様は洗濯機を回し始めたら、皆さん自宅に一旦帰る方ばっかりで、カフェスペースの人気は今ひとつのようです。
駅近の立地であれば、自宅からも離れているので、カフェスペースに留まるのでしょうけど、住宅街だと自宅が近いので、わざわざコインランドリーに居続ける必要もない。立地によっても、コインランドリーに求められる機能は違ってくるようです。
毎月20万円の赤字が発生
それでも開業してしばらくの間は物珍しさから新しいお客様が来てくれてなんとか収支はトントンだったようです。ただ、半年も経つとお客様の数も減ってきて、今では毎月２０万円の赤字が発生しているようです。
毎月の赤字の原因は、予想よりも大きな経費です。経費で特に大きいのが電気代です。
Aさんの店舗は比較的広く、40Wの蛍光灯が30本取り付けられているので電気代がかなりかかります。初期費用をケチらずにLEDにすれば良かったと言っています。
また、エアコンも24時間稼働させているので、夏場と冬場はエアコンだけで結構かかるようです。
そのため、電気代だけで毎月１５万円ほどになっているそうです。
Aさんは他に収益物件からのキャッシュ・フローがあるので、コインランドリーの赤字を補えていますが、正直経営は厳しいようです。
近隣にチラシを撒いたり、店舗見回りを業者に任せず、自分で労働力を投入する等して経営改善を図っていくとのことです。
コインランドリーは完全な事業
Aさん曰く、コインランドリーは他の飲食業等と同じく完全に事業だそうです。毎月売上も変動するし、常に新しい顧客獲得施策を講じておかないとお客様がどんどんと離脱してしまう。
一回入居が決まれば、退去までほとんど何もすることのないアパート経営よりも事業度の度合いが違うようです。
逆に、経営努力を重ねれば、その分売上を伸ばしていくことも可能です。そのため、コインランドリーでアパート経営以上に効率的に稼いでいる事業主の方も多いです。
ただ、やっぱり経営には深く関与しないといけないようで、経営者の能力と労働力をかなり投入する必要があるようです。
Aさんは既に初期投資2,000万円を突っ込んでいますので、なんとか黒字化するために必死に経営努力を行っています。
これからコインランドリーを始めようと考えている方は、相当な経営努力が必要だと認識した上で参入したほうが良いと思います。
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」ナポレオン・ヒル著
はじめまして。(^-^)/
区分マンションの購入について、色々検索してたらここにたどりつきました。
色々読ませていただいています。
興味深く、参考になります。
コメントありがとうございます！
区分マンションは不動産投資の経験を積むためのファーストステップとして良いと思います。向き・不向きも分かりますしね。
今後もよろしくお願い致します！
はじめまして。
興味深い記事、ありがとうございます。
赤字になった原因は、売上不足なのでしょうか？それとも経費超過なのでしょうか？
両方だとは思うのですが、どちらの影響が大きいのでしょうか？
また、表面利回り15%ではなく投資利回りが15%であれば、フランチャイズではなく自社で運営しても十分ペイする水準だと思うのですが、15%という数字に誇張はなかったのでしょうか？
よろしければ、教えてください。
赤字になった原因は見込みほど売上が上がらず、フランチャイズの言うほど経費が低くなかったことらしいです。コインランドリーは不動産投資のように、近隣相場の家賃を調べれば、だいたい売上見込が立つわけではないようです。あと、表面利回りも15%見込みだったようですけど、これも売上が伸びず期待ハズレだったようです。難しいですね～。
ご回答ありがとうございました。
やはり、フランチャイズ本部は甘い収支計画を出してきて、とにかく契約を取ることが最優先なのですね。
しかしながら、必死の経営努力という言葉には頭が下がる思いです。
某シェアハウスのセールストークで、「何の努力もしなくても、毎月15万円が振り込まれ、30年後には物件が自分のものになる」という話を鵜呑みにし、今頃になってから右往左往している人達とは雲泥の差だと思います。
コインランドリー事業にとってきついのは近隣にコインランドリーが新たに出来ることであり、そういう意味では不動産事業とは根本的に異なる事業だとは思いますが、それでも業態の異なる事業が両方とも軌道に乗れば、安定感は半端ないと思います。是非とも黒字実現に向け、更に頑張って欲しいですね！
コインランドリーは不動産投資とは根本的に違う事業ですね。でも、その分売上に天井はありませんので、工夫次第では大きく業績を伸ばせることも可能だと思います。お互いがんばりましょう！