こんにちはJOJOです！
不動産は融資が全てと言っても良いぐらい、銀行の動向に左右されます。
2017年初めまでは銀行の融資もジャブジャブに緩くて、フルローン、オーバーローンが連発していましたが、その時代も終わりを迎えたようです。
2018年の融資環境を一言で表すなら
2017年よりかなり厳しい、でも頭金を貯めればなんとかなる
ということになります。
では、2018年に入って、どのように融資・金利環境が変化してきたのかを見ていきたいと思います。
2017年までの金利環境
その前に、2017年までの金利環境がどうだったのか復習しますね。
まず金利が最も低い都銀です。
都銀の最優遇金利はハンパなかった
2017年までは、都銀では最優遇ですと0.5%以下の金利が出ておりました。
僕の知り合いのメガ大家さんは新築物件については0.4%代の金利でりそな銀行から融資を受けていました。
RC物件だったので融資金額3億円フルローン、融資期間は35年です。
彼は純資産（資産総額から負債を引いた残り）が2億円を超えるお金持ちですから、不動産投資家としても上位層にいると思います。
そんな上位層にいれば、フルローンで金利0.4%代という非常に良い条件で借入ができていたのが2017年でした。
ちなみに、プロの機関投資家、つまりREITを運営しているファンドの調達金利は0.1%です。
もはや庶民の定期預金かよっ！と突っ込みたくなるほどタダ同然の金利です。
そりゃあ、投資用不動産にマネーが流入しますよね。
地銀も負けずに積極融資していた
都銀とお付き合いできる投資家は限られるので、僕も含めて大多数の投資家にとって融資と言えば、地銀か信金が馴染みが深いです。
そんな地銀もかなり積極的に融資をしていました。
その筆頭が千葉銀行と群馬銀行です。
千葉銀行は新築はもちろん、築古のRC/鉄骨マンションにも積極的に融資をしていました。
僕の知人の例で言いますと、首都圏築22年のRCマンションに対して、以下の条件で融資が付きました。
- 融資金額：2億円（フルローン）
- 金利：1.2%
- 借入期間：30年
2017年までは、諸経費分だけ頭金を用意すれば、全額フルローンで物件を買えていた時期です。
群馬銀行もだいたい1.2-1.5%くらいの金利でフルローンが出ていたようです。
しかも僕の他の知人にはもっと強者がいます。
彼は栃木県の築30年のRCマンションを所有していました。
購入当初の金融機関はスルガ銀行です。
築30年にもかかわらず、融資期間は30年間取れたものの、金利は4.5%と高金利でした。融資総額は2億円。
そんな彼がダメ元で千葉銀行に借換をお願いして、みごと成功しました！
築30年のRCを普通の地銀に借換できるなんて初めて聞きました。
その条件は融資期間は変わらずの30年間、金利はなんと1.5%。3%の金利引下げ幅です。
キャッシュフローの改善はものすごく、毎月30万円も手残りが増えたようです。
このように、リーマンショック後の融資が厳しい時期を知っていた僕にとっては信じがたい好条件で融資がついていたのが2017年でした。
2018年の融資・金利動向
そして、2018年に入ってどのように融資・金利動向が変化したのかを僕の融資打診経験をもとに紹介します。
都銀はかなりの頭金が必要
まず、一番金利が低い都銀です。
僕は先日、新築案件の打診にりそな銀行に行きました。
都内の新築鉄骨物件で、総額2億円、利回りは6%台でした。
まず、担当者から言われたのがフルローンは諦めてくださいということ。
2017年までは一部の資産規模の大きい投資家向けにフルローンは出ていたが、今は出ていない。
頭金は最低でも2割は必要と言われました。
ちなみに、僕が持ち込んだ物件の場合は頭金3割。つまり6,000万円を入れるか、定期預金としてりそな銀行の口座に入れることを求められました。
6,000万円なんて現金あるわけないっつーの！
と思いましたが、都銀が相手にしているのはそもそも数億円くらいなら現金で用意できるような富裕層。
今までが異常に融資が緩かっただけなんですね。
ちなみに金利は0.9-1.0%くらいで調達が可能とのことです。
でも、ここまで頭金が必要だとちょっと都銀はハードル高すぎますね。
地銀も変わらず頭金を求められる
都銀は諦めまして、次は地銀にレッツトライ！
ということで、群馬県を地盤にしている地銀である東和銀行と東日本銀行に行ってまいりました。
地銀に持ち込んだのは次の物件です。
- 埼玉県川越市
- 築15年重量鉄骨
- 総額1.65億円
- 利回り9%
まず東和銀行です。
こちらも埼玉県を中心に2017年までは積極的に融資をしていた地銀です。
不動産屋さんの紹介で東和銀行に融資を打診したのですが、こちらも厳しいご回答。
まず総額1.65億円の内、頭金として5,000万円は必要だと言われました。約35%です。
2017年まではどの地銀でもフルローンが当たり前に出ていたことを考えると、隔世の感がありますね。
調達金利は1.5%程度とのこと。
そして、頭金さえ用意できれば融資期間は30年可能とのことでした。
東和銀行の担当者からは、１年前に打診してくれたら、もっと頭金は引き下げられたのですがと言われました。
どうやら金融庁からの不動産向け融資抑制の通達はかなり強烈らしく、地銀は軒並み不動産向け融資を引き下げているようです。
次に、東日本銀行に行ってまいりました。
こちらもかなり厳しい条件を言われました。
- 頭金は5,000万円必要（物件価格の35%）
- 融資期間は残存耐用年数の19年間
- 金利は1.5%
頭金と金利は東和銀行と同じなのですが、融資期間は19年間とかなり短い。
これではキャッシュフローがかなり厳しいです。
２行の地銀を訪問して理解したのですが、どちらも融資可能金額は収益還元法ではなく、積算法で算出しています。
しかも、積算価格×70%というのが、どの地銀でも同じ融資可能金額になります。
この物件の積算価格は売値と同じ1.65億円でしたので、融資可能金額は70%の1.15億円まで。
つまり5,000万円は頭金が必要というロジックです。
その結果として、頭金が35%も必要ということになっています。
これはヘタすると都銀よりも厳しい条件かもしれません。
なので、地銀から融資を引こうとする場合、フルローンは潔く諦めて、頭金を2-3割は用意するのが現実的だと感じました。
最後の砦、信用金庫
都銀、地銀と断られたので、最後の砦である信用金庫に行ってきました！
僕が訪問したのは、不動産投資向け融資に積極的だと自ら宣伝している西武信用金庫。
西武信金は最近、山手線の五反田駅にも支店が出来ましたので、城南エリアの投資家の皆さんにとっても使い勝手が良くなりました。
僕ももちろん五反田支店に相談に行きました。
信金ならなんとかなるかな～と淡い期待を抱いていたのですが、現実は厳しいということを知りました。
もちこんだ物件は地銀と同じく川越の重量鉄骨なんですが、やっぱり相応の頭金を求められました。
- 頭金：物件価格の20％（＋不動産購入に必要な諸費用は別に現金で用意しないといけません）
- 金利：2.3%
- 融資期間：30年
信金でも頭金20%必要なんですね～。
ちょっと目が点になりました。
西武信金の営業マンは呆然としている僕をみかねて、次の提案もしてくれました。
どうしても20%の頭金を用意できないのであれば、次の条件でなら本店と交渉できるかもしれないとのことです。
- 頭金：物件価格の10％（＋諸費用）
- 金利：3.5%
- 融資期間：30年
頭金を10%に下げてくれたので、何とか出せる金額にはなったのですが、金利が高い！
正直9%しか利回りがない物件に3.5%の金利で借りたら、毎月のキャッシュフローが厳しいのは目に見えています。
しかも、金利が高い＝返済金額のほとんどが利息分ということになるので、元本が減りません。
そのため将来的に売却する時に苦労することになります。
そのため、泣く泣く西武信金での融資も諦めることになりました。
番外編：スルガ銀行
そして、一応スルガ銀行にも聞いてみました。
予想通り、以下の融資条件の回答がありました。
- 頭金：フルローン可能（ただし、諸費用は自分で用意する）
- 金利：4.5%
- 融資期間：35年
確かにスルガ銀行を使えば、諸費用だけ用意すれば後は全額フルローン融資可能です。
でも、利回り9%の物件に金利4.5%でフルローンを組んだら、絶対に賃貸経営で苦労します。
となると、首都圏の物件では利回りが足りないので、やはり地方の高利回り物件を狙うしか方法がありません。
まとめ
というわけで、都銀、地銀、信金すべての金融機関において融資環境はかなり厳しくなっています。
そのため、これから投資用不動産を購入するためには頭金2-3割は用意する必要があります。
ただ、唯一の救いはまだ貸出金利は低いことと、融資期間も長めに取れることです。
リーマンショック後は地銀でも金利は2%以上していましたから。
そのため、頑張って頭金さえ用意できれば、まだまだ好条件で融資が組めるのだと思います。
ただ、世界中の潮流を見る限り金利は上がっていくと思われます。
既にアメリカ、イギリスの中央銀行は利上げを進めています。アメリカのFRBに至っては利上げに加えて、保有資産の削減に動き始めました。バランスシートの正常化です。
世界中の株式相場は過去最高水準ですので、これからも利上げは続いていくでしょう。
日本はまだ物価上昇が不十分だとして、日銀が金融緩和継続の方針を維持しています。
ただ、欧米の金利が上がってくると、ドル高円安の図式がますます進行し、欧米から日本も金利を上げて円安を是正しろとプレッシャーがかかってくると思います。
そうなると、日銀や政府も利上げに踏み切らないといけなくなると思います。
そうすれば、銀行の貸出金利は上昇するでしょう。
こう考えると、まだ金利水準が低い現在のうちに融資を組んでおいたほうが良いのかもしれません。
関連記事
融資が厳しい今、勝てる不動産投資手法を説明しています。
始めての不動産投資にぴったりの中古区分マンション投資の注意点をまとめました。
初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。
」ナポレオン・ヒル著