こんにちはJOJOです！ 東京都内で4棟32部屋のアパートを経営しています。
現在ほとんどの大手アパートメーカーで提供しているサブリース。
地主系大家さんの中には、大手アパートメーカーで建物を建てて、そのまま長期のサブリース契約を締結している方もいると思います。
ただ、最近サブリースに関する問題点が数多く指摘されるようになりました。
特にレオパレスの場合は、30年間一括借り上げだとオーナーに提案しておきながら、実際は数年で解約または家賃減額している事例が頻発しています。
今回は、レオパレスを例に上げながらサブリースの問題点と大家さん向けの対策についてわかりやすく解説していきます。
サブリース契約とは？
サブリース契約とは、オーナーがアパートやマンションを一括してサブリース会社に借り上げてもらい、サブリース会社から毎月安定した家賃を得る仕組みです。
サブリース会社はオーナーから借り受けたアパートやマンションを入居者に賃貸します。
入居者から得た賃料収入から必要経費やオーナーに支払うサブリース料金を差し引いた残りがサブリース会社の利益になります。
一方で、仮に入居者からの家賃が滞納したり、退去があって空室期間があったとしても、オーナーに支払われるサブリース料金は変わりません。
つまり、空室リスクをサブリース会社が引き受けているということになります。
オーナーは賃貸経営の全ての業務をサブリース会社に丸投げできるため、毎月何もしなくても固定した家賃収入を得ることができます。まさに不労所得ですね。
サブリース料金は会社によって様々ですが、家賃の80-90%に設定されていることがほとんどです。
サブリースを提供している不動産会社は日本中に沢山あります。
有名なのは、大東建託やレオパレスといったアパートメーカーが提供しているパターンです。
自社でアパートやマンションを建築し、そのまま建物のサブリース契約を締結するのが一般的です。
アパートメーカー以外でも、多くの不動産会社がサブリースを提供しています。
サブリースは、不動産会社にとって毎月安定した家賃収入が得られるオイシイ収入源だからです。
レオパレスのサブリース問題
サブリースは何もしなくても毎月安定した家賃収入が入ってくるオーナーにとって夢の仕組みです。
一方で、サブリース契約を巡っては様々なトラブルが報告されています。
特にサブリース大手のレオパレスはオーナーからの数多くの訴訟を抱えています。
テレビ東京が2017年12月に放映したガイアの夜明け『マネーの魔力1』の内容を簡単に復習しながら、サブリースが抱える問題点を説明していきます。
30年一括借り上げの誤解
番組では、三重県在住で、レオパレスで4棟のアパートを建築したオーナーAさんが取り上げられています。
Aさんは地元の地主で沢山の畑を所有していました。
そんなAさんの元にレオパレスの営業マンがやってきて、アパート経営を提案しました。
使っていない畑にアパートを建築すれば相続税対策になるし、毎月安定した家賃収入が入ってきます。
レオパレスとサブリース契約を締結すれば、Aさんは何もせずに家賃だけ受け取ることができます。
しかも、レオパレスからは30年間ずっと家賃が変わらないことを保証するという説明がありました。
その説明に安心したAさんは、何の疑問ももたずにレオパレスとサブリース契約を締結します。
しかし、その5年後、突然レオパレスからサブリース料金の減額要請が来ます。
その下げ幅は家賃の30%。
2億円もの借金を抱えるAさんにとって到底受け入れられる減額幅ではありませんでした。
レオパレスと締結した契約書をよく読むと、最低10年間は家賃は不変であると記載されています。
Aさんは契約書を盾にとってレオパレスに抗議しましたが、レオパレス側からは周辺の家賃相場が低下し、入居率が悪化したからサブリース料金を下げざるを得ないとの説明があるだけ。
結局サブリース料金を30%下げざるをえませんでした。
実際は『家賃が変わらない』という契約は法律上無効
契約書に最低10年間、家賃は変わらないと記載してあるにも関わらず、どうしてレオパレスは家賃を引き下げることができたのでしょうか？
実は、法律上、『10年間家賃は下がらない』という契約書の文言は無効になっているからです。
日本には借地借家法という法律があります。
借地借家法は、立場の強い賃貸人（大家）に対して、もともと立場の弱い賃借人（入居者）の権利を保護するために制定されています。
例えば、家賃滞納があっても、簡単に貸主（大家）は賃借人（入居者）を退去させることはできません。
賃借人（入居者）を退去させるためには、「正当事由」があることを証明する必要があります。
そして、1,2ヶ月の家賃滞納くらいでは「正当事由」とは認められません。
サブリース契約においてもこの借地借家法が適用されます。
問題になるのは、サブリース契約の場合、次の関係になることです。
- 貸主＝オーナー
- 賃借人＝サブリース会社
つまり、賃借人であるサブリース会社は借地借家法によって、守られる（有利な）立場にあるということです。
実際に借地借家法32条では以下のように定義されています。
契約の条件に関わらず、賃借人は家賃の増額・減額を請求する権利がある。
そのため、契約書では10年間家賃は下がらないことを記載しておいても、その文言は法律上無効になってしまうのです。
レオパレスのような大手サブリース会社はこの事実を知った上で、あえて10年間家賃保証の文言を載せてオーナーを安心させたのではないでしょうか。
このAさんも契約書が無効になるなんて、夢にも思っていなかったようです。
賃貸ニーズを無視したアパートの乱立
もちろん賃貸経営が問題なく行われていれば、レオパレスも契約に反してまでサブリース料金を減額する必要がなかったでしょう。
ただ、実際にはレオパレス側にはサブリース料金を下げざるを得なかった理由があったのです。
その原因は、近隣に一気に増えた競合アパートです。
そして、その多くがレオパレスによって建設された他のオーナーのアパートというから驚きです。
三重県津市（人口28万人）にはレオパレス銀座という地区があります。
もともとは畑しかなかった場所ですが、レオパレスの建物が雨後のタケノコのように急に増えています。
なんと1キロ四方に40棟ものレオパレスアパートがひしめいているようです。
たしかにスゴい密度だ。 pic.twitter.com/pelOUur17B
— tnihei (@tnihei) 2017年12月26日
駅から車で10分も離れたへんぴな場所にも関わらず、レオパレスだけでなく様々なアパートが乱立しているのがわかります。ちょっと多すぎですよね。。
同じエリアにこれだけ沢山の競合アパートが乱立すれば、元から建っていたこのオーナーの物件の家賃が下がるのも当たり前です。
しかし、多くのマスコミや地元オーナーはレオパレスを批判していますが、僕はこの件に関してはレオパレスだけでなく、オーナーにも責任があると感じています。
確かにレオパレスは地元の地主に営業攻勢をかけたのは事実でしょうけれども、アパートを建設するという投資判断をしたのはオーナー自身のはずです。
空き地が沢山ある場所であれば、レオパレスじゃなくても他のアパートメーカーがアパートを建てる可能性は十分あります。
今後競合が増える可能性を加味した上で勝機があると思えば投資するし、勝機がないと思えば投資すべきではないのです。
また、仮に投資するとしても、競合が増える中で、自分の物件の競争力をいかに上げていくかを考えるのが投資家の仕事のはずです。
このオーナーはレオパレスに丸投げするだけで何も努力をしていません。
それでは、不動産投資で儲けるのは難しいですよね。
脅迫まがいの減額交渉
アパートを建築後は徐々に建物が古くなります。
新築時には入居者から人気の物件も、徐々に入居者を募集するのが難しくなります。
また、先ほど述べたように地方の土地が余っているエリアでは、競合の新築アパートがどんどんと増えてきます。
そのため、一般的に考えて家賃は下がります。
そこで、レオパレスは家賃を下げないと賃貸経営ができなくなったエリアの物件を中心に、オーナーにサブリース料金の減額交渉を行います。
特に、2010年-2013年の間はリーマンショックの影響から、大きく新築アパート建設需要が後退し、レオパレスの経営状況も大きく悪化していました。
その時期には、レオパレス側からオーナーへは非常に強い家賃の減額交渉が行われたようです。
それが国会でも取り上げられた『終了プロジェクト』です。
『終了プロジェクト』の方針は次の２つです。
| 築10年超のアパート | 基本的にサブリース解約を目指す |
|---|---|
| 築10年未満のアパート | 大幅なサブリース料金の減額を目指す |
レオパレスは賃貸経営が厳しくなったエリアのオーナーに対しては非常に強気な減額交渉を始めます。
さきほどの三重県津市のオーナーの元にはレオパレスから支払うサブリース料金を30%以上減額する要請がなされました。
もちろんオーナーも反論しましたが、レオパレス側は『リーマンショックで会社が倒産しそうだから下げてほしい』の一点張りです。
それまでレオパレスにすべて丸投げで、レオパレス無しでは賃貸経営できないオーナーはしぶしぶ減額を受け入れたといいます。
オーナーの中には減額を受け入れず、サブリース解約も辞さない態度で望んだ方もいましたが、その場合レオパレスは『解約すれば入居者を全て引き上げるがそれだも良いのか』と脅迫まがいの交渉を行ったそうです。
いわば入居者を人質にとった減額交渉といえますね。かなり悪どいですね。。
実際にオーナーがレオパレスのサブリース契約を解約する場合は、レオパレスは入居者を一斉に他のレオパレス物件に転居させます。
他のオーナーの例では、サブリース解除と同時に、入居者を他の物件に転居させられた結果、45部屋中１部屋しか入居者が残らなかったようです。
月額家賃でいうと、165万円が一気に24,000円にまで下がりました。
ほぼ全空ですね。
ベテラン不動産投資家であれば、全空物件を満室にすることもできるかもしれませんが、レオパレスオーナーのほとんどは、賃貸経営を全てレオパレスに委託していました。
つまり、賃貸経営のノウハウがゼロに等しいわけです。
そんなオーナーが全空物件を自力で満室にするのは非常に厳しいでしょう。
そのため、多くのオーナーがレオパレスからの家賃減額交渉をしぶしぶ認めざるを得なかったようです。
この家賃減額交渉には不満を持っているオーナーの中には、レオパレスに対して訴訟を行っている方も多く存在します。
高額なサブリース費用
一般的にサブリース会社の取り分であるサブリース費用の相場は家賃の10-20%の間と言われています。
賃貸需要が底堅い都市部であれば、10%。
賃貸需要が少ない地方であれば、20%というのが標準的です。
しかしレオパレスは相場以上のサブリース費用をオーナーに請求しているようです。
楽待新聞の記事によれば、レオパレスが家賃から差し引く費用は次の通りです。
| サブリース費用 | 家賃の20% |
|---|---|
| 管理費 | 家賃の7% |
| 家具・家電レンタル料 | １戸あたり2,000円 |
| レオネット（インターネット無料）負担金 | １戸あたり1,500円 |
合計すると家賃の約30％分がレオパレスによって徴収され、残る70%しかオーナーには支払われません。
地方都市のサブリース費用が20%であることを考えますと、レオパレスの30%という取り分はかなり多いですね。
しかも、『家具・家電レンタル料』に対しては不満をもっているオーナーも多いと言われます。
レオパレス物件では家具・家電が備え付けされているため、入居者は手ぶらで入居が可能です。
これらの家具・家電はレオパレスがオーナーに貸し付けている（レンタル）していることになっています。
家具・家電は年数が経てば古くなりますから、いずれは交換が必要になります。
レオパレスは、家電の減価償却期間の7年を過ぎたら新品と交換するとオーナーに約束しています。
しかし、実際は7年を過ぎても古い家電がそのまま残されていることが多いようです。
それにも関わらず、毎月徴収される2,000円のレンタル費用は変わりません。
実際には交換費用がかからないのに、レンタル収入だけ得るのはズルいですよね。
このようにレオパレスのサブリース費用は他社と比較して高い水準に設定されています。
アパートを建築する際に、様々な不動産会社からサブリース費用の見積もりを取れば、レオパレスが他社よりも高いということはオーナーも気づくことができたと思います。
賃貸経営を始める前に、事前にしっかりと調査・勉強をすることの大事さがご理解頂けると思います。
レオパレスの今後
レオパレスはサブリース問題でたくさんの訴訟を抱えていますが、それに加えて施工不良問題が発覚しました。
施工不良問題への補償費用として、レオパレスは2019年3月期に累計430億円の特別損失を計上しました。
これを受けて、レオパレスの経営安全性は大きく悪化しています。
施工不良問題が発覚した直後は、株価も2日連続してストップ安をつけました。
問題発覚前に500円以上あった株価は230円にまで下落しています。
レオパレスには自社保有のアパート資産があるためすぐには倒産することはないと思いますが、今回の不良施工問題によって徐々に体力が失われていくものと思われます。
ここまで問題が大きくなると、レオパレスで新規にアパート建設を依頼しようとするオーナーも減るでしょうし、レオパレス物件に入居したいと考える入居者も減ることになります。
中長期的には、経営に大きなダメージが残ると思われます。
万が一レオパレスが破綻することになれば、残されたオーナー達全員のサブリース契約は解除となります。
つまり、オーナー達はレオパレスに頼ることができずに、自力で賃貸経営を行うことを余儀なくされることになります。
現時点で破綻する可能性は少ないとは思いますが、オーナーの皆様はレオパレスがなくなっても大丈夫なように自分自身の賃貸経営スキルを磨く必要があるのではないでしょうか。
知識武装して、自立できる大家になろう
僕はサブリース自体を否定するつもりはありません。
サブリースは大家さんにとって利便性が高いサービスであることは確かです。
収益不動産の規模も大きくなり、自分で管理を行う工数がかけられない場合等はサブリースは大家さんにとって非常に大きな味方です。
僕の不動産投資家友達の中には、入居付けの難しいエリアでのみサブリースを利用して、賃貸経営の効率化を図っている方もいます。
自ら賃貸経営について知識・ノウハウを持った上で、戦略的にサブリースを活用していくのであれば何も問題はないと思います。
ただ、残念なことに地主系の大家さんの中には不動産投資の知識・経験がほとんどない状態で、レオパレスのような大手アパートメーカーとサブリース契約を締結している方が大勢います。
今回のレオパレスのようにサブリース会社自体に問題が生じても、どのように問題を解決すれば良いかわからない方も多いのではないでしょうか？
どんなに有名な企業であっても永遠に存続するかどうかわかりません。
東京電力ですら経営危機に陥る時代ですからね。
そのため、委託しているサブリース会社が問題を起こした場合でも、大家さん自ら賃貸経営に積極的に乗り出して状況を改善できるだけの知識・ノウハウを身につけることが大切です。
僕が一番大切だと考えるのは、賃貸ニーズを見極める能力です。
アパートを新築・購入する際に、冷静に地域の賃貸ニーズを見極めて、その物件が長期間に渡って安定的に賃貸経営できるのかどうかをシミュレーションする必要があります。
たとえサブリース会社から30年間一括で家賃保証するから大丈夫と言われても、しっかりと自分で考えて投資が成立するのかを見極めないといけません。
投資は自己責任ですからね。
サブリース会社も銀行も国も守ってはくれません。
結局は、不動産投資家は自分の身は自分で守らないといけないのです。
他人任せで儲けられるほど甘い商売・投資はこの世の中に存在しないと考えたほうが良いでしょう。
レオパレス物件も自分で再生できる
この記事を読んでいる方の中にもレオパレスとのサブリース契約で問題を抱えているオーナー様もいらっしゃるでしょう。
僕がアドバイスできるとすれば、レオパレスに依存するのではなく、自ら積極的に賃貸経営に乗り出す覚悟を決めることです。
覚悟を決めて自ら行動すれば、必ず道は開けます。
レオパレス以外にもサブリースを提供している会社はたくさんあります。
もしレオパレスとのサブリース契約が不満であれば、もっと有利な条件を提示してくれるサブリース会社に契約を切り替えれば良いと思います。
ネットで調べればサブリース会社はたくさん見つけることができますし、地場の不動産会社の中にもサブリースを提供している会社もたくさんあります。
また、サブリースを辞めて、新たに一般管理契約に切り替えることも可能です。
主に新規入居者獲得、入居者からの問い合わせ対応、退去後のリフォームといった賃貸経営に必要な一連の業務を不動産管理会社に委託する契約。ただし、サブリース契約と違って家賃保証がないため、募集条件（家賃、敷金・礼金の有無）は不動産投資家自らが決める必要がある。その分管理費は安い（家賃の約5%程度）。
古くなった物件を外壁塗装したり、インターネット無料や宅配ボックスのような人気設備を導入することで物件自体の魅力を向上させれば、一般管理でも十分に満室経営をすることが可能だと思います。
実際に、古くなってサブリース契約を解除されたレオパレス物件を購入し、自分でバリューアップして満室経営を続けている不動産投資家の方もたくさんいます。
賃貸経営には特殊な知識・ノウハウは必要ありません。
必要な知識・ノウハウはネットや書籍で全て得ることが可能です。
僕も自分が持っている知識やノウハウはこのブログを通して洗いざらい提供しています。
やる気にさえなれば、いくらでも賃貸経営の能力・スキルを身につけることはできます。
一緒に頑張りましょう！
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