コロナで将来が不安定になってきたためか、不動産投資を始めたいと考える人はますます増えてます。
不動産に関する一定の知識を身に付けて、先輩大家さんのアドバイスをもらいながら投資を始めるのであれば大きな失敗はしないと思いますが、実際は一人で始めちゃうという方も多いのではないでしょうか。
不動産投資がブームだなんて言われても、実際に不動産投資をやっている人は少数派です。
『不動産投資を始めたいっ！』と決意しても、周りに不動産投資を行っている友達や知り合いがいない方の方が多いのではないでしょうか。
今回はそんな初心者の方に『不動産投資ありがちな失敗事例5パターン』を紹介したいと思います。
ここで紹介する失敗事例をスルーできるだけでも、成功の確率は大きく上がると思います。
ぜひ読んでみてください！
- 不動産投資で失敗をしてくない方
- 自分が行っている不動産投資のやり方が正しいかどうか知りたい方
新築を買って毎月出費が発生しちゃう人
最初の失敗事例はわりと高属性の人に多いです。
典型的なのは新築の投資区分マンションを購入しちゃうケース。
『新築区分マンションは儲からない』という事実は不動産投資のお勉強をした人ならば誰でも知っていると思っていたのですが、意外とそうでもないみたいですね。
その証拠に今も昔も投資用新築区分マンションはバンバン売れてます。
新築の投資用区分マンションは利回りが超低いです。
都心部だと平均利回りは3-4%程度。
コロナ後は不動産価格がますます上がっているので、利回り4%を超えている新築ワンルームはほとんどみなくなりましたね。
最近は利回りが低すぎて販売図面に利回りをあえて掲載しない業者も増えています。
利回り掲載すると皆引いちゃいますからね～。
販売図面には毎月の家賃収入と返済金額しか掲載されていません。
不動産投資の収益率は利回りで判断することが一般的なので、僕みたいに既に不動産投資を行っている人から見れば利回りが記載されていない物件は変に見えます。
ただ、投資用の新築区分を売る業者は投資経験者に売ろうと思っていません。
まだ不動産投資を始めていないか、始めていても経験が浅い人達に向けて販売しています。
そのような投資初心者は不動産投資でキャッシュフローが稼げる事実を知らない人も多いです。
家賃とローン返済額はほぼ同じで手残り（キャッシュフロー）がない物件でも、『35年間保有し続ければ、35年後には憧れの都心に無借金のマンションが手に入る！』という謳い文句に誘われて買っちゃうのです。
最近は都内の不動産価格が上がりすぎちゃって、普通の会社員が都内で居住用のマンションを購入するハードルは高くなってます。
一方で少額から始められる投資用区分マンションならば憧れの都内に物件を持つことができます。
しかも年収700万円以上ある中堅クラスの会社員であれば今でもフルローンで融資を受けることができます。
自分の手出し資金がないにも関わらず、35年後には無借金の都心のマンションが手に入ると思ったら、投資しちゃっても良い気がしません？
35年間まったく出費なしで都心にマンションを保有し続けることができるのであれば僕だって欲しいですが、世の中そんなに甘くありません。
この手の新築ワンルームは家賃とローン返済額がほぼトントンになるように価格設定されています。
これだけ見ると初心者の方は『ローンは入居者から得られる家賃で返済できるから大丈夫じゃん！』と信じちゃうんですね。
ただ、35年間も家賃が変わらないなんて絶対にありえません。
新築物件は最初の家賃がピークです。
その後、基本的に家賃は下がり続けます。
マンションは立地が良ければ家賃は下がらないと思うなら大間違いです。
実際にコロナ禍で都心から人が出ていったため、都心にあるマンションの家賃は下落傾向です。
都心から人が流出しているにも関わらず新築マンションの供給は増え続ける一方ですからそりゃ家賃は下がりますよね。
それに物件が古くなれば家賃が下がるのは当たり前です。
新築区分を買う人の大半はこのシンプルな事実すら理解しないまま買っちゃいます。
新築竣工当初は販売業者が死にものぐるいで入居者を募集しますから、相場より高めの家賃でも入居者が決まります。
ただ、一回退去があると厳しい現実があることに気が付きます。
まず新築時と同じ家賃で募集しても入居者は見つかりません。
それもそのはず、最初の入居者は販売業者が無理矢理契約させているからです。
家賃の3倍もの広告費を負担し、更にフリーレント1ヶ月＆敷金礼金ゼロゼロという条件で募集していることも珍しくありません。
入居者が見つからないとローンの返済だけが重くのしかかってきます。
都心のワンルームマンションは家賃が10万円くらいします。
自分の給料から毎月10万円を持ち出し続けられる人はそう多くありません。
なので、最後は管理会社に泣きついてなんとか入居者を早く決めてくれとお願いするわけですが、その時点になってようやく1割ほど家賃を下げないと入居者が決まらないことに気がつくわけです。
相場よりも1割高い家賃で募集していたのを単に適正価格に戻すだけなんですけどね。
フルローンで購入した人はそもそも最初の家賃と同額のローン返済を背負ってますから家賃を1割も下げると毎月のキャッシュフローは赤字です。
つまり出費がかかるわけですね。
一方で家賃は毎年下がり続けていくため、赤字幅は広がる一方です。
こうして購入から数年経って、出費ばかりが増えて全然儲からないことに買い主が気がついて、マンションを売りたくなります。
大半はマンションを購入した元の不動産業者に売却の相談をするのですが、業者からは自分が購入した金額よりも大幅に安い買取金額を提示されて愕然とするケースが多いです。
そして、不動産業者からは今売らないともっと赤字が増え続けると脅されて、相場よりも安い価格で無理矢理買い叩かれてしまいます。
35年ローンならまだマシですが、45年ローンだと借金の元本がほとんど減っていません。
売却する時になって、始めて売却価格よりも残債の方が大きいことに気がつくわけです。
売却しても借金の残債が残ってしまうので、その差分は買い主が負担するしかありません。
そこで、始めて投資が大失敗だったことに気がつきます。
一方で、マンション販売業者はウハウハです。
最初は新築区分マンションを販売した時に儲け、そして買い主から物件を安く買い戻す際には、安く仕入れた物件を転売することで儲けられます。
まさに二度美味しい取引です。
完全に新築区分マンション販売業者の養分になってしまうケースですね。
こんなパターンが非常に多いです。
僕はいまだかつて投資用新築区分マンションを買って儲けた人を知りません。
儲けることを目的とせずに、キャバクラのお姉ちゃんに『俺こんな大都会にピカピカの新築マンション持ってるんだぜ』と自慢して喜んでいる自営業者はたまにいますけど。
まあ、それでも投資用の新築区分マンションの人気は相変わらず高いですから、それだけ不動産投資の勉強をろくにせずに物件を買ってしまう人が多いということでしょうね。
中古を買って修繕費用を出せない人
新築がダメなら、中古なら大丈夫なんじゃない？と思ったかもしれません。
でも中古にもクソ物件はたくさんあります。
というより、中古の方が爆弾が隠れている可能性が高いので余計タチが悪いともいえます。
中古を買う時に絶対に確認しなければいけないのは、過去の修繕履歴です。
中古不動産はいわば闇鍋なんですよ。
闇鍋とは、どんな具材が入っているかわからない鍋を部屋を真っ暗にして皆で食べるものです。
僕も学生の頃にはよく闇鍋パーティやってましたが、参加者が面白がって味噌味の鍋の中にチョコとかバナナ入れるわけですよ。超まずかったです。
中古の不動産も闇鍋と同じで、中にどんな地雷が埋まっているかわかりません。
そしてその地雷を避けるためには、過去の修繕履歴を確認することが大切。
明らかに故障したり不具合（瑕疵）がある場合は、基本的に売主側の仲介会社が調査して重要事項説明の時に説明してくれます。
明らかな瑕疵があることを説明せずに仲介すると、不動産会社が仲介責任を負うリスクがありますからね。
なので、顕在化している瑕疵についてはそんなに恐れる必要はありません。
問題は顕在化していない瑕疵。
これは購入した後で発覚することが多いです。
一般の投資家から中古物件を購入する場合は、売主の契約不適合責任は免責されるか、購入してから3ヶ月以内に限定してあることがほとんどです。
3ヶ月以内に瑕疵（かし）が見つかって売主に損害賠償責任を追求できる場合はラッキーですが、だいたい瑕疵が見つかるのは契約不適合責任期間が終わった後です。
雨漏りが見つかり、屋上防水全てやり直す必要がでてきて数百万円の出費が必要になるなんてことも珍しくありません。
資金に余裕を持っているベテラン投資家なら対処できるかもしれませんが、有り金全て使って最初の1棟目を購入した初心者投資家が数百万円の出費を余儀なくされたらいきなりゲームオーバーになる可能性もあるわけです。
なので、中古物件買う時は売主にしつこいくらい過去の修繕履歴をしっかりと聞いてください。
できれば過去に修繕した時の完了報告書のコピーをもらっておくことが望ましいです。
万が一施工不良があった時に、完了報告書に記載してある施工業者に責任追及できるからです。
もし売主が修繕履歴を行っていない場合は、自分が購入した直後に大規模修繕が必要になることを頭に入れておきましょう。
少なくとも過去15年以内に屋上防水や外壁塗装といった大規模修繕工事を行っていない場合は、購入した瞬間に自分で工事を行う必要があります。
そのため長期間修繕を行っていない物件を購入する時は、大規模修繕費用を実施するだけの資金を残して物件の購入を行う必要があります。
間違っても有り金全て投入して買っちゃダメです。
物件に何か不具合が起きた時に、大家が適切な修繕を行うことができなければ、入居者は退去してしまいます。
退去が増えれば毎月の家賃収入も減っていくため、修繕資金を捻出することもできません。
こうして負のスパイラルに陥る可能性があるので、中古物件を購入する際にはできる限り購入後の修繕が必要のないものにするか、大規模修繕行う資金を残した状態で購入する必要があります。
管理会社の養分になっちゃう人
先ほどの大規模修繕以外にも賃貸経営には小さな原状回復工事はつきものです。
退去がある度に、クリーニングして、クロスやクッションフロアを張り替えるなんてことは日常茶飯事です。
大家になって最初の頃は、管理会社から提案されるがままに修繕費用を支払ってしまいがちですが、管理会社はリフォーム代金にしっかりと利益を載せていることは理解しておきましょう。
当たり前ですが管理会社（不動産会社）はリフォーム業者じゃありません。
見積書は管理会社から出てきますが、実際に原状回復工事を行うのはリフォーム業者です。
管理会社が行うのはリフォーム業者の手配だけです。
手配するだけなのですが、管理会社は自社の利益をたっぷりと見積書に載せてきます。
僕の経験上、ほとんどの管理会社は原価の3割は載せてきますね。
そのため、少しでも賃貸経営の利益を残すためには、原状回復工事を管理会社に丸投げするのではなく、大家自らがリフォーム業者に直発注したり、DIYする工夫が必要になります。
そうしないと原状回復工事がある度に、管理会社に利益を抜かれることになります。
知らないうちに管理会社の養分にならないようにしましょう！
ただ、そんな僕も全ての原状回復工事をリフォーム会社に直発注しているわけではありません。
クリーニング程度の少額な工事しか必要がない時はあえて管理会社経由にして彼らに利益を残してあげます。
その方が管理会社も入居者募集頑張ってくれますからね。
そしてクリーニング以上の大掛かりな工事が必要な場合は管理会社に事前に断った上で、直接リフォーム会社に発注します。
こうやって上手に管理会社と付き合いつつも、利益を残していくというバランスを取るようにしています。
ダメなのは何も考えずに全てのリフォーム工事を管理会社に丸投げしてしまうパターン。
このやり方は楽なのですが、いつまで経ってもお金が貯まりません。
価値がゼロの物件を買っちゃう人
最近ボロ戸建投資がブームです。
資金に余裕がなく、最初から大きなリスクを取りたくない人にとって、戸建投資は最適な選択肢であることは否定しません。
ただ、明らかに資産価値がない物件を購入している投資家が増えているのも事実です。
不動産投資は物件を売却するまで儲かったかどうかわかりません。
仮にキャッシュフローが毎月出ているとしても、いざ物件を売却する時に売却損が出てしまえば投資としては失敗になります。
資産価値が明らかにないボロ戸建は売却の時に損をする可能性が高いので注意です。
路線価がないような田舎にあるボロ戸建を200万円くらいで購入し、リフォーム費用を200万円くらいかけて賃貸募集するとします。
家賃5万円で入居者がつけば利回り15%です。
結構良い投資のように見えます。
ただ、200万円で買えるようなボロ戸建はたいてい築40年以上経っていると思います。
恐らく収益物件として利用可能な時間は残り10年程度でしょう。
その10年間の間には設備が壊れたり、雨漏り、漏水等のトラブルも起きるでしょう。
また10年間の中では退去も発生するでしょうから、家賃がまるまる手元に残るわけではありません。
税金も加味すると経費率は恐らく30%程度になるでしょう。
つまり想定家賃の70%分の現金しか手元に残らないわけです。
年間の家賃収入が60万円だとすると、実質的な手残り収入は42万円ということになります。
仮に10年間運用するとすれば420万円が手元に残ります。
最初に戸建とリフォーム費用に400万円投入していますから、10年間でほぼ全額を回収できることになります。
この時点で投資としてはトントンです。
あとはこの戸建が売れれば、売却益分が最終利益となります。
ただ、10年後にはこのボロ戸建は売れるでしょうか？
10年後は築50年近くになっています。
さすがに築50年だと躯体にも影響が出てくるでしょうから家としての居住性能が保てなくなる可能性が高くなります。
すると賃貸に出したり、戸建として売却することは難しくなります。
つまり解体して更地として売り出す必要があります。
ただ、解体費はタダではありません。
80㎡くらいの戸建であれば解体費用に200万円ほどかかります。
段差がある立地で擁壁がついている場合は解体費用はもっとかかります。
最低でも解体費以上の値段で売れなければ赤字になるわけです。
路線価すらついていないような田舎にあるエリアの更地は簡単に売れません。
僕は田舎にある実家の土地を売却した経験がありますが、人気エリアでないと土地はそう簡単に売れません。
なにせ周りは空き地ばっかりのエリアなわけです。
3年間売れないなんてザラです。
都会と違って田舎は値段を下げれば売れるエリアではありません。
むしろお金を払ってでも土地を引き取ってもらいたいような地域も少なくありません。
下手すると賃貸にも出せず、売却もできない古屋付きの土地を永遠に保有し続ける羽目になるかもしれません。
古屋付きの土地を保有するだけでも固定資産税は払い続けないといけません。
万が一ゴミの不法投棄があれば処分しないといけないですし、草刈りもする必要があります。
つまり何もしなくても一定のメンテナンスコストが発生します。
売れずにメンテナンスコストだけ発生してしまってはこの投資はマイナスになりますよね。
そう考えると、ボロ戸建を購入する際に、『10年後にこの土地を解体して更地にしても売れるのか？ 利益がでるのか？』は冷静に判断する必要があります。
そうしないと自分の子供の代にまで売れないボロ戸建を相続する羽目になります。
ちなみに日本の相続制度では一部の財産だけを相続放棄することはできません。
相続放棄するならば全財産を放棄する必要があります。
なので今でも親世代が買った田舎のボロ戸建やリゾートマンションといった負動産を相続せざるを得ず、固定資産税だけ払い続けている人が世の中に沢山います。
ノウハウコレクターになっていつまでも物件買えない人
今まで紹介してきた事例は、不動産投資を購入した後の失敗です。
ただ、中には不動産投資を始める前から失敗している人がいます。
それはいわゆるノウハウコレクターになってしまったがために、いつまでも物件を買えない人達です。
不動産投資には勉強は必要です。
不動産投資は投資というよりは事業そのものですから、何の知識もノウハウもない人が成功できるような甘い世界ではありません。
よく不動産投資を始める前に投資関連本を100冊以上を読むべしと言われていますが、あながち嘘ではないと思います。
それくらい事前の勉強が大切です。
ただし、中には勉強熱心で、知識やノウハウは先輩大家さん顔負けであるにも関わらず、いつまでたっても物件を購入できない人もいます。
そのような人達は成功している大家さんのこともたくさん勉強しています。
つまり、成功している大家さんが物件を探す時の基準もそのまま真似ていることが多いです。
ただ、いくら知識やノウハウが優れていても、一棟も持っていない初心者は成功している大家さんと同じような物件は買えません。
成功している大家さんが購入している物件は一般的には難易度が高いけど高利回りなものが多いです。
例えば全空物件であったり、一般の投資家が買えないような数億円レベルの規模の大きな物件を買っています。
成功大家さんがそれらの難易度の高い物件に対して融資が引けているのは過去の実績と豊富な資金力があるからです。
一方でいくら知識やノウハウが優れていても、何の実績もない人に対しては銀行はそのような難易度が高い物件への融資は行いません。
また、そのような高難易度の物件の情報は一般の投資家にはまず入ってきません。
それは、不動産仲介も高難易度の物件は相当な実力者でないと購入できないことをよく理解しているので、情報を公開せずに実力のある大家さんにだけ未公開物件として紹介します。
仮にそのような高難易度の物件を一般公開しても買えない客から無駄な問い合わせが来るだけですからね。
そのため、初心者は玄人向けの物件を追い求めるのではなく、ある程度条件に妥協して初心者向けの物件を探すほうが現実的です。
先輩大家さんのことを研究し、その行動を真似ることは大切です。
ただ、あまりにレベルが違いすぎる大家さんの購入目線を完全に真似てしまうと、初心者はいつまでたっても物件が買えないことになります。
それよりは普通の物件を購入してさっさと大家としての経験値を積んだほうが早く成長することができます。
最後に
以上、初心者の方が陥りがちな失敗5つを紹介してきました。
不動産投資の本を読んだり、セミナーに行っても失敗している人の話はあまり聞くことができません。
それは、失敗した人は自分の失敗を話したがらないからです。
ただ、成功者の影に隠れて、失敗している人も沢山いるのが不動産投資の世界だと思います。
これから不動産投資を始めたいと考えている人がこの記事を読んで少しでも失敗を避けることができたら嬉しいですっ！
収支計算ツールのご紹介
不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。
ただ、物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。
例えば一見、立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。
ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。
儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。
ただ、初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。
また日本の税制は複雑なので、収益不動産を購入することによってどれだけ税金が増えるのかを計算するのは至難の技です。
そのため、税金を考慮せずに収益不動産を購入した結果、想像以上の税金を支払うハメになり期待していたキャッシュフローが得られないことも多々あります。
そこで、初心者の方でもカンタンに税引き後のキャッシュフローを計算できるツールを作りました。
Excelを使うことができる方であれば誰でもOKです。
不動産業者から手に入れる販売図面から必要な項目をExcelにインプットするだけで、35年分の税引き後キャッシュフロー及び、売却後の手残り金額が自動計算されます。
印刷すればそのまま銀行に提出できる事業計画書にもなります。
手間をかけずに本格的な事業計画書を作りたいという方にオススメです！
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