こんにちはJOJOです！
僕は毎週のように様々な大家の会に参加するのですが、不動産投資で失敗して苦労している多くの大家さんから相談されます。
特に最近は不動産投資向けの銀行融資が閉まってきたせいか、困っている大家さんを多く見かけるようになりました。
今までは、不動産価格全体が上昇傾向だったので、ダメな物件を掴んでしまっても、売却さえすれば再スタートすることが可能でした。
購入希望者は日本中にいて、購入したのと同じ価格で売りに出してもすぐに買い手がついていました。
それが、スルガ銀行の不正融資問題以降、不動産投資向けの融資がグッと絞られてしまいました。
そのため、ダメな物件を買った大家さんは、売却することができません。
そのため、ダメな物件を持ち続けないといけなくなったわけです。
最近の大家の会では、そのようなダメ物件を掴んでしまった大家さんからの賃貸経営相談が増えています。
そんな失敗大家さんの話を聞くうちに、失敗するパターンはだいたい5つに集約されることに気が付きました。
今回は、これから不動産投資を始めたいと考えている初心者の方向けに、不動産投資で失敗する5大パターンをわかりやすく説明したいと思います。
相場より高値で物件を購入している
一番多いのが明らかに相場より高値で購入して失敗しているケースです。
どんなに良い物件でも高値で買ってしまっては儲かりません。
相場より高く買ってしまう人の特徴は、とにかく『利回り』だけを見て判断してしまうこと。
他の物件と比べて少しでも利回りが良ければ、何の疑問も持たずに購入してしまいます。
ただ、利回りはそもそも不動産の価格とは関係ないんですね。
不動産の価格は、建物時価と土地時価の合計で求めることができます。
例えば、大手不動産ポータルサイトに次の物件が掲載されていました。
| 所在地 | 神奈川県横浜市 東急東横線 菊名駅 徒歩7分 |
|---|---|
| 価格 | 8,480万円 |
| 利回り | 7.37％ |
| 建物構造 | 木造2階建 総戸数8戸（ワンルーム×8） |
| 築年数 | 12年 |
| 建物面積 | 147.21m² |
| 土地面積 | 161.48m²【48.84坪】 |
利回りだけ見ると、他の掲載物件に比べても少し良さそうに見えます。
では、本当にお買い得かどうかそれぞれ建物、土地の時価を算出してみましょう。
建物の時価は次の通り求めることができます。
建物時価 ＝ 新築時の建物価格 ー 経過年数による価値減少分
新築する場合の建築費は坪90万円くらいが相場ですから、この建物は新築時は4,014万円程度したと思います。
そこから、12年間の価値減少分を差し引くと、建物時価は1,825万円になります。
土地の時価は、スーモで平均坪単価を調べればすぐに分かります。
この物件の所在地である菊名駅周辺の土地相場（平均坪単価）は101.3万円/坪でした。
これに面積をかければ、土地の時価は4,957万円と求められます。
そして建物と土地の合計金額がこの不動産の適正価格（時価）となります。
適正価格（相場） ＝ 建物時価1,825万円 ＋ 土地時価4,957万円 ＝ 6,782万円
実際の販売価格と比較してみると。
販売価格8,480万円 ＞ 適正価格（相場）6,782万円
販売価格は適正価格（相場）より1,700万円ほど高いことがわかりますね。
その差は20%です。
このように、利回りだけに惑わされると、適正価格よりも高い売値を見極めることができません。
その結果、高値を掴んでしまうリスクがあります。
土地建物一体の収益不動産を購入する際には、建物と土地それぞれ別々に時価を算出して、高値を掴まないように気をつけましょうね。
建物、土地の時価算出の方法についてもっと詳しく知りたい方は、次の記事もどうぞ。
大手アパートメーカーと競合するエリアの物件を買う
誰もが欲しがる立地が良い都内の物件はやはり利回りが低いです。
そのため、少しでも高い利回りを求めて、首都圏でも東京周辺の都市で物件を探す方も多いです。
千葉でいうと、松戸や柏、埼玉でいうと大宮や越谷あたりを指します。
ただ、上記のような中核都市でも駅近の物件は数が少なく、購入希望者が多いため、そんなに利回りが高くありません。
そのため、利回りの高い物件を探すとなると、駅から徒歩15~20分くらい離れたアパートにたどり着きます。
この『駅から少し距離の離れたアパート』は単身者用ではなく、ファミリータイプが多いので、一度入居してもらえれば、長期間住んでもらえる可能性が高いです。
そのため、利回りの高さ＆長期入居のファミリー向けという2つの点に惹かれて、首都圏中核都市の郊外エリア物件を購入する方も多いです。
ただし、
このような郊外エリアで物件を購入するならば、非常に激しい競争を覚悟しなければいけません。
なぜなら、この郊外エリアは、大東建託、大和ハウスといった大手のアパートメーカーの主戦場だからです。
実はこの郊外エリアは資金力が少ないサラリーマン投資家には不向きです。
この郊外エリアの主人公は、地主さん。
農家をやりながら、片手間にアパート経営しているような人です。
自分の土地にアパートを建設するため、土地費用がかかりません。
一般的には、土地を担保に入れて建物分だけ銀行融資を受けてアパートを建築します。
土地にお金がかからないため、価格が高い大手メーカーのアパートが多いです。
大東建託、大和ハウス、積水ハウス、ヘーベルハウスといった大手アパートメーカーに発注して、2DKを中心としたファミリータイプのアパートを建てています。
駅からの距離は少し遠いですが、地主さんなので、敷地は広く、たっぷりと駐車スペースも取れます。
駐車場も完備した新築の2DKアパートには若いカップルや新婚さんが住んでくれます。
そのため、大手メーカーが作るファミリー向けアパートの入居率はかなり高いです。
ただ、サラリーマン投資家が地主系大家と同じ土俵で戦っても確実に負けます。
相手は、土地代がかからないため、いざとなったら家賃を競合より下げることが可能です。
また、このような郊外のエリアは土地がたっぷりとあるために、次々と新しいアパートが建ち続けるリスクがあります。
そのため、サラリーマン投資家がこのエリアで中古アパートを購入しても、地主系大家さんに勝てる望みは少ないでしょう。
よくある勘違いなのは、『地主系の大家さんは、サラリーマン投資家と違って経営努力していない。色々とノウハウや知識を勉強すればサラリーマン投資家は簡単に勝つことができるだろう』というもの。
確かに地主さんが新築アパートを建てる場合、アパートの管理は大手アパートメーカーに丸投げです。
ほとんど知識やノウハウをもっていない人も大勢います。
ただ、手強いのが大手アパートメーカーの管理部門です。
基本的に地主系大家さんは大手アパートメーカーとサブリース契約を結びます。
そのため、大手アパートメーカーは必死になって入居付けするわけです。
地主系の大家さんと違って、大手アパートメーカーの管理部門はプロです。
特に、自前で『いい部屋ネット』という賃貸仲介店舗を持っている大東建託の賃貸部門はめちゃくちゃ強力です。
自社店舗での営業力が高いだけでなく、自社物件の広告料（客付けした業者に支払うインセンティブのこと）を惜しげもなく提供します。
通常、入居者を見つけた仲介会社は入居者から家賃の1ヶ月分の仲介手数料をもらえます。
ただ、最近では仲介会社同士の競争も激しいので、仲介手数料無料のところも多いです。
そのため、今や仲介会社の主な収入は大家からもらえる広告料となっています。
東京ですと広告料の相場は家賃の1ヶ月分くらいです。
それが大東建託は、広告料を家賃の4ヶ月分も出してくれます。
仲介会社からすれば、儲かる大東建託の物件を決めようと必死になります。
大東建託の物件を1件決めれば、4件決めたのと同じ儲けですからね。
どの仲介会社も、自社管理物件よりも大東建託を優先して客付けします。
そのため、大東建託の物件と競合した場合は、客付けではまず勝てません。
サラリーマン大家で広告料4ヶ月も払える人いないですからね…
じゃあ、なぜ大東建託は広告料4ヶ月も払えるかと言うと、アパート建築する時にたっぷりと利益を上乗せしているからです。
なので、サブリース管理費用で儲ける必要はほとんどないのです。
その結果、全力で満室経営を狙ってきます。
これが大東建託のアパートの入居率が97.2%と驚異的に高い理由です。
そのため、サラリーマン投資家は地主系の大手アパートメーカーと競合するエリアの物件には手を出さないほうが良いと思います。
入居者ニーズにマッチしない間取りの物件を買う
最寄り駅が同じ駅だとしても、物件の立地によって入居者が求めるニーズはまったく異なります。
そのエリアに住む入居者が求めるニーズに合わない物件を購入してしまうと、想像以上に客付けに苦労することになります。
僕の知り合いの大家Aさんの失敗例を紹介しましょう。
AさんはJR山手線の田端駅徒歩3分の場所に新築アパートを建設しました。
田端駅はJR山手線の中では一番賃料の低い駅ですが、それでも山手線と京浜東北線の２路線が使えるため非常に利便性の高い駅です。
東京駅にも10分ほどで行けますし、近くには東京大学や東洋大学といった有名大学が数多くあります。
そのため、一人暮らしの若者にも人気が高いエリアです。
ただ、田端駅周辺であれば、どのエリアでも一人暮らしの入居ニーズが高いかといえば、そうではありません。
実は田端駅の北と南では、賃貸ニーズは大きく異なります。
田端駅の北側には、幹線道路である明治通りがあります。
明治通り沿いの土地は容積率が高いため、高層マンションが立ち並んでいます。
また、コンビニや飲食店も多く存在します。
最近の一人暮らしの方はセキュリティがしっかりしているマンションで、コンビニ・飲食店の近くの立地を好みます。
そのため、田端駅北側は一人暮らしの方が多いエリアとなります。
一方で、田端駅南側は閑静な住宅街が広がっています。
建物は戸建てが圧倒的に多く、近くにコンビニ・飲食店はほとんどありません。
そのため、住民の多くはファミリー層が中心となっています。
Aさんは、そんな田端駅南側に一人暮らし用の1Kアパートを新築したのです。
田端駅3分という好立地ですが、南側に位置しているため、マンションのセキュリティや利便性を求める一人暮らしの入居者から人気がありません。
そのため、山手線駅徒歩3分という立地にも関わらず竣工後半年経っても空室が続いています。
もし間取りを単身者用の1Kではなく、家族向けの1LDKもしくは2DKにしていれば全然結果は違ったと思います。
このように、都心であってもそのエリアの入居者ニーズに合った間取りが提供できないと、入居付けで苦戦することがあります。
特に新築を建てる際には、そのエリアの入居者ニーズをしっかりと把握することが大事です。
賃料が低すぎるエリアの物件
都内の収益不動産は価格も高いし、利回りも低いです。
そのため、初心者の方ほど地方・郊外の物件に目が行きがちです。
地方・郊外の物件は総額の価格も小さいですし、利回りも高いです。
そして最も利回りが高いのが、地方の単身者用アパート。
築古のアパートであれば、利回り12-5%くらいとれる物件をたくさん見つけることができます。
でも、このような物件を購入するのは要注意です。
このような地方の単身者用アパートは賃料自体がとても低いです。
例えば福岡や札幌（地方とは呼べませんが）では単身者用アパートは完全な供給過剰になっています。
そのため、1Kの賃料は1万円台にまで低下しています。
それも電車で15分も行けば街の中心部に出れるくらいの便利な場所に立地していてもこの賃料です。
『賃料が安くても利回りが良ければ良いじゃない？』と思うかもしれません。
ただ、賃料が安いエリアというのは、次の点で大きく不利です。
- 空室率が高い
- リフォーム費用が割高
賃料が安いということは、そもそも賃貸ニーズが少ない証拠なんですね。
そのため、家賃が1万円台のエリアは空室率が高いです。
しかも単身者用の物件ですと2,3月の繁忙期を逃すと1年間ずっと空室のままなんて普通です。
表面利回りがいくら高くても、空室が続けば机上の空論ですからね。
また、賃料が安いエリアでは、賃料に対してリフォーム（原状回復工事）費用が割高です。
東京都心と地方では、賃料は10倍以上差が出てきますが、リフォーム費用はほとんど変わりません。
むしろ東京のほうが競争が激しい分だけリフォーム費用が低い場合も多いです。
地方だと退去後の原状回復工事（クロスやフローリングの張替え等）をやってくれる工務店の数が少ないため、競争原理が働きません。
そのため、人件費は地方のほうが安いのですが、工事単価は高くなるケースもよくあります。
しかも、地方の単身者用物件のほうが部屋が広いため、リフォーム費用総額が大きくなります。
例えば、25㎡くらいの1Kの原状回復工事費用は、ざっくりと15万円くらいです。
都内ですと賃料が8万円くらいなので、約2ヶ月で工事費用を回収することができます。
一方で地方で賃料が2万円くらいのエリアだと、約8ヶ月かけないと工事費用を回収できません。
そのため、東京に比べて地方のほうが表面利回りは高いのですが、空室リスクや割高な原状回復工事費用を考慮すると、たいして儲からないのですね。
不動産会社が家賃保証する物件を買う
売出し中の収益物件の中には、不動産会社が家賃保証をしてくれる物件があると思います。
初心者からすると、たとえ空室が出ても不動産会社が家賃保証してくれると安心ですよね。
また、銀行も不動産会社が家賃保証してくれる物件には融資を出してくれやすいです。
ただ、不動産会社が家賃保証をつける条件で売り出している物件には要注意です。
そもそも不動産会社はなぜ家賃保証をつけて販売するのでしょうか？
家賃を保証する側の不動産会社からすれば、それだけリスクを負うことになります。
つまり、家賃保証しなければ買い手が見つけられない不人気物件である可能性が高いということです。
そのような不人気物件は空室を埋めるのが難しい物件であることがほとんど。
不動産会社の口車にのせられて、初心者が難易度の高い物件を買ってしまうと後で後悔することになります。
不動産会社が家賃保証するといっても、長くても半年間という期間限定です。
その後は、自力で客付けをしていかないといけません。
初心者の方は、購入後半年の間に客付けの仕方を勉強すればよいと思うかもしれませんが、そんなに簡単に客付け能力は高まりません。
空室を埋めるためには、様々な空室対策の知識だけでなく、客付けをしてくれる管理会社や、原状回復工事をしっかりとやってくれる工務店等の関係構築が必要になります。
そのような地元のパートナーとしっかり信頼関係ができてようやく、空室が埋まっていくのです。
信頼関係を構築するには時間がかかりますから、初心者の方が空室を埋めるのはそんなに簡単だと思わないほうがよいです。
そのため、家賃保証前提の物件を買う時は、不動産会社の家賃保証が外れても自分で客付けしていくことができる物件なのかどうかをしっかりと見定める必要があります。
まとめ
今まで、初心者の方が陥りやすい5つの失敗事例を見てきました。
どのように感じましたでしょうか？
ひょっとすると、不動産投資は自分にはハードルが高いと感じた方もいるかもしれません。
でも、逆にいうと今まで見てきた5つの失敗ポイントに該当しない物件を探せば不動産投資で成功できる可能性はグッと高くなります。
特に、融資が厳しくなってきた現在はチャンスです。
今まで銀行の融資が緩かった時代は、上記のようなダメ物件でも簡単に融資がおりていました。
そのため、安易にダメ物件を購入してしまって、あとで苦労する人が多かったのですね。
これからは銀行も物件をきちんと評価した上で、融資を実行します。
そのため、上記に上げたようなダメ物件は今後は、銀行の融資がそもそもおりない可能性が高くなります。
つまり、ダメ物件をつかんでしまうリスクが減るわけですね。
もちろん、融資が厳しくなってきているため、今までみたいに初心者の方がフルローンで物件を購入できる時代は終わりました。
ただ、頭金をコツコツと貯めて、しっかりと勉強してきた人にとっては、チャンス到来です！
都内の立地が良い物件ですら、最近どんどんと値段が下がってきました。
じっくりと物件を見定めて優良物件を買っていきましょうね！
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