こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
『不動産投資を始めたのは良いけど、思ったほど現金が残らない。なぜだろう？』
このように悩んでいる不動産投資家の方がたくさんいます。
不動産投資でキャッシュフローがでない場合、不動産投資に向いていないエリアの物件を買ってしまっていることが多いです。
不動産投資に適さないエリアの特徴
- 土地の価格はめちゃくちゃ高いが、家賃はそれほど高くないエリア
- 土地の価格は全国平均より少し高いが、家賃はめちゃくちゃ安いエリア
1つめの「土地の価格はめちゃくちゃ高いが、家賃はそれほど高くないエリア」の代表例が東京です。
例えば六本木にあるワンルームマンションですね。
六本木の土地は東京の中でも1,2を争うほど高いです。
当然、物件価格もめちゃくちゃ高い。
当然家賃も高いのですが、土地や収益不動産の価格に比べるとそれほど高くはないんですね。
高額な物件を購入するためには多額の借金が必要になるため、結果として家賃収入よりも毎月の返済額の方が多くなってしまうという状態に陥ります。
2つめの「土地の価格は全国平均より少し高いくらいなのだが、家賃がめちゃくちゃ安いエリア」の代表例は札幌です。
札幌の土地の価格は東京に比べると随分安いですが、それでも全国平均からすれば高い部類になります。
一方で札幌は一部の人気エリアを除くと、家賃がめちゃくちゃ安くて有名です。
地下鉄駅10分以内にある好立地のワンルームマンションの家賃が1万円台なんてザラにあります。
ぶっちゃけ地方都市の青森よりもワンルームの家賃は低いです。
じゃあ、どんなエリアが不動産投資に適しているかというと、次のように定義できます。
- 土地の価格は安いが、家賃は高いエリア
『土地が安ければ、家賃も比例して安くなるんじゃないの？』
不動産初心者の中にはこのように考えている人も多いでしょう。
ただ、実際は『土地価格と家賃の高さは比例していません』。
今回は、土地価格と家賃の高さが比例しない事実を解説しつつ、不動産投資に適したエリアの特徴を紹介したいと思います。
- 土地の価格と家賃は比例しない
- 家賃は賃貸物件の需要と供給で決まる
- 土地は安いが家賃が高いエリアを狙う：例）静岡市
土地の価格と家賃は比例しない
土地の価格と家賃が比例しない事実調べるために、次の都市を比較してみました。
- 静岡県葵区
- 札幌市中央区
- 福岡市中央区
- 栃木県宇都宮市
- 東京都新宿区
それぞれの都道府県で県庁所在地がある中心地で、それぞれ土地の坪単価と家賃(2DKの間取り）を比較してみました。
間取りとして2DKを選んだ理由は、全国どこでも面積のバラツキが少ないからです。
2DKの面積は、東京でも地方でもだいたい40㎡～50㎡とほぼ統一されています。
一方でワンルームだとエリアによって面積がバラバラです。
例えば東京の都心部だと10㎡を切るようなワンルームも沢山あります。
一方で地方でワンルームというと30㎡を超える部屋も沢山あります。
そのため、面積にほぼ違いがない2DKを比較対象としました。
オレンジ色の棒グラフが土地坪単価です。
青色の棒グラフが2DKの家賃です。
土地坪単価に対して、家賃が高いエリアが投資に適しているといえます。
逆に土地坪単価に対して、家賃が低いエリアは投資に適していないといえます。
例えば右端に位置する東京都新宿区は土地単価も飛び抜けた高いですが、家賃もかなり高いです。
一方で、一番左端にある栃木県宇都宮市は土地単価は極端に低い割には、家賃はそこまで低くありません。
また、静岡市葵区と札幌市中央区では家賃はほぼ同水準ですが、静岡市の方が土地が34%も安くなっています。
このように、土地価格と家賃は必ずしも比例しないことがおわかり頂けると思います。
家賃は賃貸物件の需要と供給で決まる
じゃあ、なんで土地価格と家賃が比例しないかというと、家賃は賃貸物件の需要と供給で決まるからです。
つまり、土地が高くても、賃貸物件が過剰に供給されているエリアは、物件同士の競争が激しいため家賃が低く抑えられているのです。
先ほどに上げた札幌は家賃が安い都市の代表例です。
さすがに道庁所在地である札幌中央区のワンルーム家賃は4万円以上しますが、札幌中心部でもあまり人気のない白石区とかになるとワンルーム家賃が1万円台の物件がゴロゴロしています。
それでいて、土地の価格は低くはありません。
札幌は人口の割には土地がそこまで高くないため、東京の投資家がこぞって投資しています。
また大手不動産会社もこぞってワンルームマンションを建設していますから、供給過多になっています。
入居者獲得の競争もかなり激しくて、賃貸仲介会社に支払う広告料は家賃3ヶ月分とか当たり前です（ちなみに東京の広告料の相場は家賃1ヶ月分です）。
しかも冬場は雪が積もるため、除雪費用がかかるため、ランニングコストが高めです。
そのため、東京より少し高い利回りに釣られた東京の投資家が札幌に物件を購入したけれども、キャッシュフローが赤字になる例はたくさんあります。
逆に静岡市のように土地値は安いけれども、家賃が札幌の中心地とほぼ同じ高さになっているエリアも存在します。
実は静岡市は毎年人口が減少しているエリアです。
しかも政令指定都市の中では2番目に人口減少率が高い都市です。
それにも関わらず、賃料は高めの水準を維持しています。
それは、静岡市に住んでいる人に対して賃貸物件が少ないため、『需要 ＞ 供給』となり、家賃を下げずにすんでいるのです。
そのため、投資するエリアを選ぶ時には、人口の増加率だけでなく、需要と供給のバランスを調べることが大事です。
狙うべきは土地は安いが家賃が高いエリア
今まで見てきたとおり、僕たち不動産投資家が狙うべきは『土地は安いが家賃は高いエリア』です。
土地価格と家賃の乖離を見るために、『土地利回り』で比較してみたいと思います。
土地利回りとは、先ほどの2DK家賃を2DKに必要な40㎡の土地価格で割って求めています。
つまり、2DKの部屋の土地に対する、家賃の多さを意味しています。
利回りなので、大きいほうが収益率が高いことになります。
上記の中では、栃木県宇都宮市がダントツで利回りが高いですね。
それだけ土地が安い割に、高い家賃が取れていることを意味します。
ただし、僕は宇都宮市に投資するのはオススメしません。
それは、家賃の絶対額が低すぎるからです。
家賃が低すぎるエリアはコスト倒れの可能性が高い
宇都宮市は2DKの平均家賃が4.9万円です。
新築も入れた価格ですから、築20年を超えた築古アパートだと2DKでも家賃は3万円台です。
ぶっちゃけ、2DKの家賃が4万円を切るエリアでは、利益を出すのは難しいです。
理由は、家賃に対して、原状回復工事費用の割合が高すぎて儲からないからです。
家賃はエリアによって大きく異なりますが、原状回復工事（リフォーム）費用は全国どこでも大して変わりません。
人件費の安い地方であろうが、人件費の高い東京だろうが、実は原状回復工事の単価はほぼ同じです。
理由は２つあります。
一つはこれだけ物流網が発達した現代では、原材料費は日本全国どこで調達してもほぼ同じ価格です。
また、職人さんの人件費は東京や大阪の大都市のほうが高いのですが、東京や大阪ではリフォーム会社の数も多いです。
つまり業者間の競争が激しいため、リフォーム単価は低く抑えられています。
その結果、リフォーム費用は日本全国でほぼ同じ水準となっています。
となると、家賃が低いエリアほど、家賃に占めるリフォーム費用の割合は高くなります。
例えば、2DKだと、退去の度の原状回復工事に50万円くらいかかることも多いです。
クロスとクッションフロアを張り替えて、2部屋分のエアコンを交換したら50万円くらいすぐいきます。
宇都宮市のように2DKの家賃が4万円を切るエリアだと、リフォーム費用50万円を回収するのに1年以上かかります。
苦労して入居者を獲得しても1年間は儲けゼロということです。
これでは利益が残りませんね。
そのため、賃貸経営で利益を出すためには、家賃の絶対額が一定水準以上である必要があります。
そう考えると、静岡市葵区の場合は2DKでも家賃が6.5万円取れます。
この程度家賃が取れれば、リフォーム費用の回収も早い終わります。
そのため、僕だったら宇都宮市ではなく、静岡市を投資対象エリアに選びます。
まとめ
不動産投資に適したエリアの特徴をまとめると次のようになります。
- 土地価格は安いが、家賃は高いエリアを狙う
- 家賃の絶対額が安いエリアはコスト倒れするため、避ける
僕が上げた例だと静岡市が該当しますが、このようなエリアは日本全国他にも沢山あります。
この記事の内容を参考にして、皆様のお気に入りのエリアを見つけていただけたらと思います。
お気に入りのエリアが見つかったら後は、そのエリアで集中して物件を探すだけです。
楽待や健美家といった大手不動産投資ポータルサイトに自分のお気にいりエリアを登録しておけば、効率的に物件検索できます。
ただ、楽待や健美家に記載されている物件情報は基本的に公開物件となります。
本当にお得な物件情報は未公開物件として、ポータルサイトで公開されることはありません。
意外と知られていませんが、世の中には売主や売却依頼を受けている不動産会社の事情でネットに掲載する事が出来ない未公開物件がたくさんあります。
本当にオイシイ物件は、不動産会社が一般公開する前に、自社の抱えている顧客に優先的に販売してしまうからです。
流通している不動産のうち未公開物件の割合は80%といわれますから、僕たち投資家がポータルサイトで見ている公開物件はほんの20%でしかないわけです。
未公開物件を紹介してもらうためには、まずは不動産会社とコネクションを作ることが必要です。
不動産会社とコネクションを築くためには、地道に投資家自らが営業するしかありません。
まず最初にすべきは収益不動産を中心に取り扱っている会社のメルマガに登録することです。
すると各不動産会社がポータルサイトに掲出する前に未公開情報をメルマガで流してくれるようになるでしょう。
ただし、それだけだと本当に美味しいお宝物件は手に入りません。
なぜかというと、優良な物件情報が入って場合に不動産会社の営業担当が最初に行うのは、自分の知り合いの顧客（投資家）に個別に物件紹介をすることだからです。
自分の顧客に買ってもらえれば、その営業担当の成績になりますからね。
それでも売れない場合は、会社がリストアップしているメルマガに情報を流すことになります。
その場合、メルマガ経由で顧客から問い合わせがあったとしても自分の成績になるとは限りません。
他の営業担当も同様に顧客獲得のチャンスがあるからです。
そのため、本当に美味しい未公開物件を紹介してもらいたい場合は、不動産会社の営業担当もしくは社長レベルと仲良くなる必要があるのです。
そのためには、営業担当からのアプローチを待つのではなく、自分から定期的に連絡して関係を築く努力が必要です。
営業担当からすれば僕たちはたくさんいる顧客の一人でしかないのです。
ライバルに勝つためには自分のことを売り込む必要があります。
ただ、自分から営業担当にコンタクトする投資家は圧倒的に少数派なので、2-3回連絡するだけで比較的簡単に名前を覚えてもらえます。
そしてあとは愚直に連絡を取り続けるだけです。
僕の場合は、お気に入り業者と営業担当をエクセルにまとめておいています。
そして時間がある時に、一社一社電話するようにしています。
かなり地味で根気のいる作業ですが、利回り20%超えのようなお宝物件を買っている投資家は間違いなく自分から業者に営業しています。
儲からないエリアに物件を持っている人は早めに売却しよう
一方で、残念ながら土地価格に対して家賃が低いエリアに既に物件を所有し、賃貸経営が上手く行っていない方もいると思います。
厳しいかもしれませんが、そのような方は早めに物件を売却し、投資に向いているエリアで再チャレンジした方が良いと思います。
土地価格に対して家賃が低いエリアというのは、賃貸物件が供給過剰になっている場所です。
残念ながら今後、賃貸物件の供給過剰が解消される可能性はほぼゼロです。
今後日本の人口は減少しますが、物件の数は減らないからです。
特に最近は建築技術が向上し、建物の経済耐用年数が格段に上がってきています。
木造でも築50年くらいは余裕で持ちます。
RCだと100年くらいは持たすことができます。
そのため、これから競合物件が増えることはあっても、減ることはないのです。
既に賃貸経営が厳しい状況にある物件は早めに物件を売却してしまったほうが良いと思います。
自分の物件がいくらで売れるか把握してますか？
不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。
自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。
不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の２つあります。
- まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
- 大手不動産会社に査定依頼すること。
まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。
不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。
僕が自宅の売却査定した時には、6,000万円～7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。
なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。
最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
『自分の物件をいくらで売却することができるのか？』を事前に把握しておくことは大切です。
売りたい時になったら、すぐに売却に動けますからね。
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参加している不動産会社
- 三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
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