不動産投資の始め方

年収300万円の会社員でも不動産投資できる! 築古戸建投資の始め方

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

大企業でも副業が解禁され、会社員の給料以外の収入源として不動産投資に着目する人が増えています。

実際に会社員をしながら不動産投資を始めて着実に資産を増やしている方も大勢います。

ただ、それでも

不動産投資は年収が高い人だけができる特別なもの

というイメージが根強く残っているため、不動産投資を始めるのを躊躇(ちゅうちょ)する人も多いです。

実際は、不動産投資には様々なやり方があります。

年収が低い方でも実践できる投資手法はあります。

今回は、年収300万円の方でも実現可能な投資手法を具体的に解説していきたいと思います。

投資手法

年収300万円のサラリーマンの方に向いているのは、築古戸建や小規模な中古区分マンションとなります。

郊外にある築古戸建であれば200万円程度で購入することが可能です。

もちろん駅近のような人気の戸建はもっと価格が高いです。

ただ、郊外は車社会なので、車の利便性が高い立地であれば駅から遠くても賃貸需要があります。

具体的には次のポイントを抑えた物件を探します。

  1. 高速IC(インターチェンジ)から1km以内にあり、通勤に便利である
  2. スーパー・コンビニ・ドラッグストアが1km以内にあり、買い物に便利である
  3. 小学校・中学校が徒歩10分以内にあり、子供が徒歩で通学できる

この3つのポイントを抑えた物件であれば、駅近でなくても賃貸需要はあります。

そして、築年数は古くても構いませんので、駐車場つきの戸建を探しましょう。

探せば首都圏の埼玉・千葉エリアでも200万円程度の戸建を見つけることは可能です。

そして、200万円の格安の戸建を購入して、最低限のリフォームを実施して貸し出すのが基本戦略となります。

融資戦略

築古戸建とリフォーム代金を現金で出せる人は少ないと思うので、融資してくれる金融機関を探します。

年収300万円の方が利用できる金融機関は次の2つです。

  • 日本政策金融公庫(いわゆる公庫)
  • 自治体の融資あっせん制度

公庫から融資を引く方法

年収が300万円の方でも公庫なら問題なく融資を受けることができます。

公庫はもともと小規模事業者の方を支援する目的で設立された公共の金融機関ですから、年収が低くても、初心者でもまったく問題ありません。

公庫で融資を受ける際の目安になるのは次の条件です。

融資金額 最大4,800万円
資金用途 運転資金、設備資金のどちらでもOK
金利 約1.5%(固定金利)
借入期間 10年以内
自己資金 資金総額の1/2

200万円の戸建を購入し、リフォーム代金に200万円かける場合は、総額で400万円の資金が必要になります。

半分の200万円は自己資金を用意して、残りの200万円は公庫から融資を受ける感じです。

自治体の融資あっせん制度を利用する方法

もう一つの選択肢が各自治体が提供する融資あっせん制度です。

どの自治体にも小規模事業者のための融資補助制度があります。

例えば東京都品川区であれば次の融資あっせん制度があります。

創業支援資金

融資金額 最大2,000万円
資金用途 運転資金、設備資金のどちらでもOK
金利 0.2%以内
借入期間 10年以内
自己資金 資金総額の1/3

品川区に住所があって、これから事業を開始する予定の個人事業主であれば誰でも利用可能です。

融資金額こそ2,000万円と公庫よりも少ないですが、金利の低さと必要な自己資金の少なさはメリット大です。

金利が0.2%以内となぜこんなに低いかというと、品川区が利子補給を行っているからです。

実際は信用金庫等の金融機関から金利1.6%で借りるのですが、そのうち1.4%も品川区が利子補給してくれます。

金利0.2%なんてタダ同然ですよね。

しかも自己資金は総資金の1/3用意すればOKです。

先ほどの築古戸建の例ですと、総額400万円のうち133万円の現金を用意すればよいわけです。

この自己資金なら年収300万円の方でも貯めることができると思います。

具体的な投資事例

それでは年収300万円の方の具体的な投資事例を見てみましょう。

不動産大手ポータルサイトで検索したら次の戸建を見つけました。

物件価格 250万円
立地 埼玉県坂戸市 東武越生線 「川角」駅 徒歩18分
築年数 38年
間取り 戸建(4K)
専有面積 84㎡

築年数38年と結構古いので、そのままでは貸し出すことはできません。

次のリフォームを行うことにします。

  • 浴室の浴槽交換
  • キッチン交換
  • トイレ交換
  • 全部屋クロス張替え
  • リビングの床張替え

これだけ行うと200万円程度の費用がかかります。

戸建の価格が250万円ですから、リフォーム費用200万円を足して合計で総投資額450万円となります。

次に融資条件を考えます。

先ほどの自治体の融資あっせん制度を利用することにします。

自己資金 150万円(総投資額の1/3)
借り入れ金額 300万円
金融機関 信用金庫(自治体の融資あっせん制度利用)
借入期間 10年
利息 0.2%

次に月次キャッシュフローを計算してみます。

家賃収入 50,000円
ローン返済額 25,000円
月次キャッシュフロー(手残り金額) +25,000円

これで毎月2.5万円の不労所得の完成です。

しかも10年間運営すれば借金を完済できるので、毎月5万円の家賃がまるまる手元に残ります。

拡大戦略

このような築古戸建を購入して、リフォームして貸し出すスキルが身につくと、後はこれを繰り返していくだけです。

会社員の給料に加えて家賃収入を加えていけば自己資金を貯めるスピードは上がります。

年収300万円の方でもボーナスを入れれば毎月5万円の貯金を行うことも不可能ではありません。

これに家賃から得られる毎月2.5万円のキャッシュフローを加えれば一年間に90万円自己資金を貯めることができます。

2年合わせれば180万円になります。

そうすれば2棟目を購入することが可能ですね。

2棟目のキャッシュフローも合わせれば3棟目を購入するための自己資金はもっと早い期間で貯めることができると思います。

こうやって小さな築古戸建をコツコツを買い増して規模を拡大させている大家さんは全国に沢山います。

規模の小さい築古戸建だとしても5棟も所有すれば家賃収入300万円です(一棟あたり家賃月額5万円想定)。

この規模までくれば会社員の年収と家賃収入が同じです。

会社員の年収が低いという理由で金融機関から融資を断られることもなくなるでしょう。

その後は築古戸建をずーっと買い続けても良いですし、ある程度実績を積めば金融機関から一棟アパートの融資を受けることも可能になります。

一棟アパートを購入する方向にシフトチェンジすれば一気に資産形成のスピードを上げることも可能です。

ここまでくれば不動産投資でセミリタイヤすることも夢ではなくなります。

まとめ

このように不動産投資には様々な投資手法があります。

年収が低ければ、低いなりの戦略を取ればよいだけです。

確かに築古戸建をコツコツ買い増していくやり方は、資産規模を大きくするために時間がかかります。

ただし、一度に大きな借金を背負う必要がない投資手法のため、低リスクなやり方だと言えます。

年収が1,000万円以上ある高属性サラリーマンだといきなり大型の一棟マンションを購入することも可能です。

上手く行けば短期間で会社員以上のキャッシュフローを作り上げてセミリタイヤすることも可能ですが、その分借金の額も膨大になります。

もしも運営に行き詰まると借金の返済負担が重くのしかかってきます。

数年前にスルガ銀行でフルローンを組んで地方の中古一棟マンションを購入した方のほとんどは年収1,000万円以上の高属性サラリーマンや士業の方でした。

その中には、思うように空室が埋まらず賃貸経営に苦労している方も沢山います。

それよりは自分の身の丈にあった小規模な築古戸建から不動産投資経験を積んでいくほうが、はるかに安全な方法だと思います。

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