こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
中古物件の不動産投資は、新築物件に比べると難易度が上がります。
中古の不動産は建物が傷んでいたり、住んでいる入居者の方の素行が悪いといった様々な問題を抱えている可能性があります。
そのため、中古の不動産を購入する場合には、実際に訪問して、様々なポイントをチェックする必要があります。
そこで今回は、実際に中古物件を内見するときの重要なチェックポイントや、投資に失敗しないためのコツを紹介していきます。
物件の内見でチェックしたいポイント5つ！
実際の内見時にチェックしたいポイントを５つ紹介します。
これさえ押さえればダメ物件を掴む心配はなくなります！
日当たり
日当たりの良さは、快適で清潔な暮らしを維持するためにも、欠かせない条件のひとつです。また、ジメジメとした湿気はカビの温床にもなります。
間取り図の上では南向きだったとしても、大きな建物が近隣にあったり、日差しを遮るような構造になっていたりする可能性もあるため、必ず現地で実際に確認してください。
壁と天井
カビの発生原因に注意！
壁や天井の汚れは見た目の問題だけではなく、大幅な修繕費用が必要になるケースもあるので見逃しは厳禁です。
クローゼットや押し入れ、浴室周辺、窓際など、カビが発生する可能性がある場所は、隈なくチェックしておきましょう。
日あたりや通気性、換気などの影響が大きいと思われる場合には、特に注意が必要です。
このようなケースでは、カビの発生原因が「建物そのもの」になるので、カビを除去しても一時的な対策にしかなりません。
室内のカビ臭さが消えるまでには時間がかかります。
内見時に見た目が綺麗だったとしても、カビの臭いを感じたら投資を見送るという決断も必要になるでしょう。
シミのチェックも忘れずに！
壁や床などに大きなシミがあれば目に入りますが、天井のシミは気づきにくいので、必ずチェックしておきましょう。
木造物件や戸建ての場合には、天井のシミが雨漏り跡の可能性もあるので、売主や不動産業者への確認は必須です。
シロアリ被害は復旧に大きな費用がかかります
シロアリの被害を、建物の外から見ただけで判断するのは難しいものです。そこで、内覧時には下記を意識してチェックしてみましょう。
- 壁を叩くと内部が空洞になっている感じはないか
- 物件近くで羽アリを目撃するようなことはないか
- 扉やふすまの立て付けが悪くなっていないか
- 床を歩いたときに不安定な場所がないか
- 不自然な増改築はないか
シロアリの被害は甚大なので、慎重なチェックを心がけてください。
なかでも「不自然な増改築」がされている物件は、シロアリの被害に遭っているかもしれないので注意が必要です。
水回り
まずは、シンクの下をチェックしてみましょう。
排水管につながっているホースを触ったらはずれそうになった、あるいは、グニャグニャと不安定になっていた、などのケースは要注意。
これを放置していれば、自然とホースが切れて水漏れしてしまう可能性があります。
浴室では、タイルのひび割れや補修跡をチェックしましょう。
タイルのひび割れは老朽化の目安になります。
また、割れた部分の修繕として「コーキング補修」がされている場合には、過去に漏水した可能性があるため、売主が不動産業者に確認しておきましょう。
シャワーや蛇口などの設備は、実際に水を流して、排水状況や水圧の確認をしてください。
設備の劣化
ドアや窓の開閉
ドアの開閉がスムーズにいかない場合には、ヒンジが劣化している可能性があります。
窓の開閉に問題があるなら、戸車の破損やズレが考えられます。
いずれも簡単な修理で治るようなら、投資対象として検討しても問題はありません。
ただし、建物全体に傾きや歪みが生じているケースもあるので注意が必要です。
この場合には大規模な修繕が必要になります。
物件にもよりますが、比較的修繕が簡単な木造でも、修繕費用は最低でも200万円はかかると思った方がいいでしょう。
躯体が重いRC（鉄筋コンクリート）や重量鉄骨の場合、傾きを直すためには基礎に手を入れる大規模工事が必要なので、購入を見送ったほうが良いでしょう。
歪みや傾きのチェックポイントは下記となります。
- ドアの上下に隙間がある
- 室内の壁やクロスに亀裂がある
- 外壁でのひび割れ多発
いずれにしても、ドアや窓の開閉に不安を感じたら、入念なチェックを欠かさないようにしてください。
エアコンや給湯器などの設備
エアコンやガスコンロが付いている物件の場合には、きちんと稼働するのかどうかを確認しておきましょう。
あまりにも古い機種や、大幅な修理が必要になる場合には、家主や不動産会社に相談して取り外すか、新しい機種と入れ替えるなどといった対策が必要です。
カーテンレールの位置も確認も必須です。
全ての窓にカーテンレールが付いているとは限りません。
また、カーテンレールのグラつきもチェックしましょう。
入居者の中には、室内で洗濯物を干す際に、カーテンレールに掛ける人も多いです。
その場合、カーテンレールの取り付け部分が駄目になってしまいます。
カーテンレールが不足したり、破損している場合には、売主に交渉して取り付けてもらうか、値下げしてもらいましょう。
携帯電話の通信環境
携帯電話の電波状況の悪い地域もあるので、実際に室内で自分のスマホを使って電波の状況を確認しましょう。
室内の場所によって電波状況に差が生じる物件もあるので、各所、各部屋でのチェックが重要です。
充電器を置く床や、コンセント付近の電波状況確認も忘れずに。
建物が木造アパートの場合は、電波を通しやすいのでそんなに問題になることは少ないですが、RCや重量鉄骨マンションの場合は、電波が入りにくい建物は意外と多いです。
その場合は、屋内に携帯電話のミニ基地局を設置する必要が出てきます。
立地のチェックも投資の成否を分ける
不動産業者で掲示されている「駅からの所要時間」は、あくまでも目安なので、実際に自分で歩いてみることをおすすめします。
僕は結構早歩きなのですが、それでも不動産業者で掲載されている駅からの所要時間内で物件まで到着するのは結構大変です。
特に横浜のように坂が多いエリアですと予想以上に時間と体力がかかる場合がありますので要注意です。
せっかく歩くのですから、物件から駅までの環境や人通りは多さ、並んでいる店舗なども確認しましょう。
近隣エリアの散策もしておきたいところです。
コンビニや交番、病院などの場所と物件からの距離なども確認してください。
周辺の施設や街の雰囲気を実際に肌で感じるのも、大事な投資活動です。
なお、周辺環境が昼と夜とでは全く異なるケースもあるので、物件周辺のチェックは、昼だけではなく夜も行うようにしましょう。
アパートやマンションでは、既に住んでいる入居者のチェックも欠かせません。
独身が多いのか、ファミリー世帯が多めなのかなど、物件ランクを把握するうえで、住人の層は大切な情報源となります。
管理状況が将来の資産価値を左右する
マンションやアパートに投資する場合には、管理状況のチェックが欠かせません。
特に、下記のようなポイントを重点的に確認してください。
- ポスト周辺にチラシは散乱していないか
- エレベーターの中は汚れていないか
- 建物全体が薄汚れている感じはないか
いずれかに違和感を覚えたなら、管理状況に問題ありと判断して構いません。
なお、マンションでは、エレベーター作動状況の確認も重要です。
ゴミが散乱しているくらいでしたら、掃除すれば問題なしです。
ただ、エレベーターの動作が不自然な場合には注意しましょう。
エレベーターのチェックポイントは次の３つです。
- 停止時に大きく揺れる
- 乗降時に建物と段差がある
- 速度が異常に遅い
このような場合には、必ず売主経由でエレベーター管理会社に確認を依頼してください。
改善されないようであれば、投資対象から除外したほうが良いでしょう。
エレベーターの誤作動は大きな事故に繋がり、資産価値の大幅な下落を招きます。
もしエレベーターを交換する必要が出てくれば、数百万～一千万円と高額な費用がかかります。
近隣住民へのヒアリング
物件の中には、騒音や近隣トラブルなど、建物を見ただけではわからない問題が潜んでいる可能性があります。
そのため、近所に住んでいる方へヒアリングをすると良いでしょう。
僕も最初は『見ず知らずの者が近所の方にヒアリングするなんて、ハードル高いなあ』と思っていましたけど、話しかけると皆さん意外と色々と教えてくれます。
『隣のアパートの購入を検討している者です。もし購入できるとすれば、お世話になりますので、ご挨拶させてください』と言えば、すんなりヒアリングに応じてくれることがほとんどです。
例えば、僕は近所の方にヒアリングした時に、隣のアパートでは大家さんに内緒で犬を飼っている方がいることを教えてくれたことがありました。
夜になるとキャンキャン犬の鳴き声で寝れない時があるそうです。
このように、近所の方は貴重な情報を持っているので、気軽に声をかけてみましょう。
『近くで騒音がする、異臭がする』等、投資家の力では解決できない問題がある場合は、投資を見送ったほうがよいケースもあります。
旧耐震基準の中古物件には注意！
1981年6月に建築基準法が改正されて、建物の耐震基準が大きく厳しくなっています。
1981年6月よりも前に建築された建物は旧耐震。それ以降に建築された建物を新耐震と呼びます。
「建築確認済証」を交付された日付が1981年6月1日以降の物件なら、新しい耐震基準を満たしているので問題はありませんが、それ以前の物件に投資をする場合には注意が必要です。
旧耐震基準の物件は地震に対する強度に問題があるだけではなく、法定耐用年数の残存期間が少なくなるので、金融機関からの融資が厳しくなります。
場合によっては、ローンを組めなくなるかもしれません。
いずれにしても、旧耐震基準の物件は、投資の難易度が上がるので、手を出す場合には慎重な検討が必要です。
なお、木造建築物は2000年に耐震基準が強化されているので、建築確認済証の交付日を確認して、2000年6月1日であったなら、投資対象としてはひとまず合格です。
チェックポイントを知って失敗しない不動産投資を！
中古物件への投資は決して簡単ではありませんが、正しいチェックポイントを知っていれば、失敗の確率を大きく減らすことができます。
特に、内見時に得られる情報は投資の成否を左右するほど重要なので、しっかりと各所を確認して、投資を成功させましょう！
オススメnote（記事）
融資を制するものは不動産投資を制するといっても過言ではありません。首都圏にある金融機関の最新の融資条件を記事（23,500文字）にまとめました。
金融機関ごとに「借り手の属性、融資金額、金利、融資期間、相性の良い投資手法」を具体的に記載しています。
僕は今まで30行以上の金融機関で融資審査を申し込み、10行以上の金融機関から融資承諾を得てきました。その全ての経験と知識を記事に詰め込みました。
自信作ですので、ぜひ読んでみてください！
noteを読む>> 【首都圏】不動産投資向け金融機関 攻略マニュアル 2021年版
不動産投資向け融資が厳しい今でも、フルローンを引いている投資家の方々がいます。
しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。
普通のサラリーマン投資家がフルローンを引くためにできる裏技を記事（4,192文字）にまとめました。
単なる交渉テクニックだけでなく、『銀行が投資家に何を期待しているのか』といった本質的な銀行の思考プロセスを解説しています。
銀行の本音を理解して、フルローンや金利低減を勝ち取りたい方に読んでほしいです。
noteを読む>> 不動産投資でフルローンを引く裏技
関連記事
不動産投資における３つの勝ちパターンを解説しています。
4つの年収別に最適な不動産投資手法を解説しています。
モゲチェックを使って不動産投資向け融資の金利を1.5%に下げた体験談を説明しています。
お金をかけずに実践的な不動産投資ノウハウを学ぶ方法を記事にまとめました。
https://asoburo.info/realestate/how_to_start/3590/
初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。
」ナポレオン・ヒル著