こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
新型コロナウイルスが猛威を奮っています。
2020年年明けから中国で患者数が急増しているのですが、とうとう日本国内でも感染が確認されるようになりました。
当初は日本に滞在中の中国人観光客もしくは、中国人と接触があった日本人だけに感染が確認されていたのですが、中国人との接触履歴がない日本人の間でも感染が確認されました。
残念ながらすでに日本国内での3次感染が始まり、感染拡大フェーズに入ったと考えるのが妥当でしょう。
今後、日本で新型コロナウイルスが拡大した場合に、日本の不動産価格は確実に下落します。
つまり、今まで続いてきた不動産価格の高騰は終了し、不動産バブルが崩壊する可能性があると考えています。
今回は、新型コロナウイルスの拡大を起点に日本の不動産価格が下落していく理由を詳しく解説していきます。
日本の不動産価格が下落していく理由は次の通りです。
- 日本の不動産価格は既にバブル
- 新型コロナの影響で中国人観光客が激減
- リートによるホテル売却が加速
- 外食を控える人が増え、飲食店の経営が悪化。商業ビルの空室が増える
- 東京オリンピックの開催が危ぶまれる
日本の不動産価格は既にバブル
2013年のアベノミクス以来、不動産価格は一貫して上昇してきました。
特に新築マンション価格はものすごい勢いで上昇しています。
東京23区でいうと、2012年から約30%も値上がりしています。
更に日本で一番高いと言われている銀座一丁目の土地価格は既に1991年のバブル時代につけた高値を更新しています。
簡単に言うと既に日本の不動産価格、特に東京の不動産価格はバブル状態になっているということです。
世界中の中央銀行による金融緩和によって溢れかえったマネーが日本の不動産にも流入し続けた結果、不動産価格の上昇は続いてきました。
実は不動産関係者はみんな不動産価格がバブルだってことに薄々気がついているんですよ。
だからといって、自分だけが不動産から手を引くことはなかなかできません。
周りが不動産で儲けているのを見ていたら、『不動産価格が下がるのはもう少し後だから、まだ投資を継続しよう』と思うのが人間ですからね。
特に上場している大手の不動産会社は常に利益を最大化することを株主から求められています。
そのため、将来的に不動産価格が下落することが分かっていても、実際に不動産価格が下落を始めるまでは投資を辞めることはできないのです。
実際に僕も2019年に新築アパート建ててしまいました(＾-＾；)
こうして、日本の不動産価格は2019年までは上昇を続けてきました。
新型コロナの影響で中国人観光客が激減
2020年1月に新型コロナが中国で急激に広がり始めます。
新型コロナウイルスの発祥地である武漢は封鎖されて、武漢の住民は移動の自由が奪われました。
北京や上海のような中国の大都市でも自宅待機が推奨されており、今でも街を歩く人がまばらな状態です。
その結果、中国本土から日本へ来る観光客の数が激減しました。
訪日外国人客の中で、中国人が占める割合は30%です。
特に春節の時期は中華系の観光客が増える時期なので、中国人のシェアはもっと大きいでしょう。
この大きなシェアを占める中国人観光客が激減したために、ホテル・旅館の稼働率も大きく減少しています。
ホテルリートの月次稼働率を見る限り2020年1月は20%ほど稼働率が低下したホテルが多かったようですね。
それに伴って、ホテルの価格破壊も進行しています。
特に中国人観光客が多い大阪や京都では、半分以下の値段にまで下がっているホテルが続出しました。
お風呂やトイレを共有するゲストハウスやカプセルホテルについては、感染のリスクが高いためかほとんど予約が入らないところも増えています。
その証拠に、東京のゲストハウスの中には最低価格1円をつけるところも出てきました。
新型コロナの影響で東京のカプセルホテル・ゲストハウスの価格破壊が進行中。
東京駅徒歩2分の宿泊料1円とかヤバすぎる。
相部屋に泊まるのはリスク高いからか。
ホテル・民泊事業者は今までインバウンド需要で儲けてきた利益全て吹っ飛ぶんじゃないか。。 pic.twitter.com/R7Mip4kxj3
— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) February 8, 2020
更には、中国人だけでなく、他の地域からも日本への旅行・出張をキャンセルする動きが出ています。
例えば親日で知られる台湾でも、日本への渡航について警戒レベルを新たに「1」（注意）に引き上げました。
韓国も同様に、自国民に向けて日本への渡航自粛を要請しています。
訪日外国人の中で、中国（香港含む）、台湾、韓国が占めるシェアは70%を超えています。
これらの国からの観光客が激減すれば、これ以上にホテル・旅館の稼働率は下がるでしょう。
また、シェアこそ低いですが欧米からの訪日外国人数も確実に減少しています。
自国内感染が広がっている日本を欧米人は中国と同じように警戒しています。
その証拠に、AppleやGoogleといった欧米に本社を構えている外資系企業は日本への出張を原則禁止にしています。
この日本への渡航禁止の動きはグローバル企業を中心に広まっています。
そのため、今後はアジアだけでなく、欧米からの訪日外国人も激減するでしょう。
訪日外国人の減少はホテルの経営に直撃します。
ホテルリートが一斉に値下がり
その証拠に、国内で上場しているホテルリートの株価が1月以降大きく下げています。
日本の感染拡大が始まったばかりでこの下げ幅ですから、今後一層価格が下る可能性は高いと見ています。
なぜかと言うと、宿泊収入の減少は、その倍以上もホテルリート価格を押し下げる効果があるからです。
ホテルリートは基本的に株主から集めた出資金に加えて融資を受けています。
融資を受ければ、その分だけより多くのホテルを購入することができるからです。
つまりレバレッジ（テコの原理）をかけていることになります。
このレバレッジはハイリスク・ハイリターンです。
儲かっている時には儲けは融資を受けた分だけ倍に増えます。
しかし、損失を出す時には、損失も倍に膨らみます。
一般的にホテルリートは株主からの出資額と同額規模の融資を受けていることが多いです。
例えば株主からの出資額が50億円だとすると、50億円を金融機関から借りて、合計で100億円のホテルを購入するイメージです。
その場合、貸借対照表（BS）は次の構成になっています。
ホテルの稼働率が20%低下して、ホテルの資産価値も同様に20%下落すると仮定します。
すると、貸借対照表（BS）は次のように変化します。
左側のホテルの資産価値が20億円（20%）減少するということは、右側の負債＋出資金合計も同様に20億円減少することを意味します。
ところが、ホテルの資産価値が下がったからといって、金融機関は借金の額を減らすことはありません。
そのため、減らすのは株主からの出資金だけになります。
つまり出資金だけから20億円を減らすと、元あった50億円が40%も減少することになります。
これがレバレッジの負の効果です。
そのため、出資金と同額の借金を背負ってレバレッジを2倍にしていた場合は、宿泊収入の減少の2倍多くリートの株価が下がることを意味します。
今後、アジアだけでなく欧米からの訪日外国人客が減少するのは間違いないため、ホテルの宿泊収入は更に減少します。
すると、それ以上のスピードでホテルリートの株価が減少していくことになります。
リートによるホテル売却が加速
ホテルリートの株価が減少すると、リートの解約が一気に加速します。
リートは株主に出資金を返還する義務があるため、保有しているホテルを売却して返済原資を作ろうとします。
つまり、リートが一斉に所有ホテルの売却へと動くわけです。
これはホテルの価格下落を招きます。
今ままで日本の不動産価格上昇を牽引（けんいん）してきたのは、ホテルでした。
インバウンド需要を期待した投資家が高値で土地を仕入れて、ホテルを建設し続けてきました。
一般的に居住用のマンションに比べてホテルは収益性が高いです。
そのため、マンション用地としては高すぎて採算が合わないような土地も、ホテル用地としては次から次へと売れていきました。
こうして、東京、大阪、京都といったインバウンド需要が高いエリアの不動産価格が急上昇していきました。
今回の新型コロナウイルスによって、これと逆の現象がおきます。
つまり、ホテルの資産価値が低下することによって、ホテル需要が旺盛なエリアである東京、大阪、京都の不動産価格が減少を始めます。
ホテルの収益が期待できない今となっては、誰もホテルを新たに建設しようとしません。
つまり、高値で土地を購入する人がいなくなるわけです。
その結果、都市部を中心として不動産価格が下落していきます。
外食を控える人が増え、飲食店の経営が悪化
新型コロナウイルスによって打撃を受けるのはホテル業界だけではありません。
外食産業も大きな悪影響を受けます。
現在、中国では主要都市において会食中止の通達が出されています。
他人と食事をともにすれば、それだけ感染のリスクが高くなるためです。
そのため、北京や上海といった主要都市では飲食店の経営が急速に悪化しています。
春節の需要増を見越して多めに食材を仕入れていた飲食店も多いはずです。
それが一転、政府から『会食中止』の通達です。
飲食店は商売するなと言われているのと同じです。
飲食店の経営者からするとたまったものじゃないですね。
今のところ、日本では会食を控える状態にはなっていません。
ただ、今後日本でも同様に新型コロナの感染者が拡大すれば、同じ様に会食中止の通達が出る可能性は十分にあります。
中国のように強制はできないとしても、多くの日本人は感染を恐れて外食を控えるようになるでしょう。
今でさえ、日本人は徐々に感染リスクを抑えるために外出を控えつつあります。
僕は不動産投資セミナーに参加するために土曜日に六本木に行ったのですが、いつもは土日の六本木は日本人、外国人でごった返しています。
それが人通りは多くなく、地下鉄も空いていました。
これ以上日本で感染が広がれば、日本人は一層外出を控えるようになるでしょう。
GMOやドランゴといった一部のIT企業は社員に在宅勤務を命じはじめました。
より多くの企業が在宅勤務を推奨するようになれば、サラリーマンが主要な顧客であるビジネス街や繁華街にある飲食店の利用が激減します。
飲食店の中には経営が悪化して、撤退するところもでてくるでしょう。
飲食店が撤退すれば、テナントとして入居していた商業ビルは空室となります。
そして、商業ビルの賃貸収入が大きく落ち込むことになります。
賃貸収入が減少すれば、商業ビルの価格も下落します。
このように外食産業の衰退は国内の不動産価格の押し下げ要因となります。
東京オリンピックの開催可否がターニングポイント
東京オリンピックの開催が決定してから日本の景気は回復してきました。
東京オリンピックを目指して、様々なインフラ投資がなされてきたからです。
国立競技場は約1500億円かけて新築されました。
晴海には総戸数3,000を超す選手村が建設されました。
その他に、オリンピックによる訪日外国人数の増加を見越して新たに建設された商業施設やホテルは無数にあります。
みずほ総研の試算によれば、政府が支出する交通インフラだけで3兆円、民間の設備投資を合わせると6兆円ものお金がオリンピックに対して投資される見込みです。
出典：みずほ総研 2020年東京オリンピック・パラリンピックの経済効果
一方で、政府はオリンピック開催による経済波及効果を東京都で20兆円、全国で32兆円と試算しています。
ただ、世間では新型コロナウイルスの拡大がこのまま続けば、東京オリンピックの開催が危なくなるとの観測も出てきました。
『日本で新型コロナウイルスが流行りだしたと言っても、中国に比べれば感染者の数はずっと少ない。国家の威信をかけた東京オリンピックが中止になることなんてさすがに言い過ぎだよね』
こんな風に楽観的に思っているならば考え方を改めたほうが良いと思います。
まずオリンピックの開催可否を決定するのは、日本政府ではなく、国際オリンピック委員会（IOC）です。
IOCはスイスのローザンヌに本拠地が置かれていることからわかるように、欧米が主体の委員会です。
欧米人からすれば中国人と日本人に大きな差はありません。
まとめて『アジア』という一括（ひとくくり）で見られることが多いです。
そして、日本人が想像する以上に、欧米各国は新型コロナウイルスの感染拡大を恐れています。
そして、日本のことを警戒しています。
実際に欧米に本社を置く多くの外資系企業が日本への出張を全面禁止しているのは、先ほど述べた通りです。
そのため、新型コロナウイルスの感染拡大がこのまま続く場合、IOCが東京オリンピックの開催を中止もしくは延期することは十分に考えられます。
もしくは、ロンドンのように過去にオリンピックを開催した経験があり、施設が整っている国に開催地を変更する可能性もあります。
万が一、オリンピックの開催が延期もしくは、他国開催になってしまった場合は、この経済効果32兆円がなくなります。
経済効果がなくなるだけでなく、今まで投資した6兆円が無駄になってしまいます。
3,000万人を超える訪日外国人客をあてに投資してきた観光産業、不動産業を中心に大きな混乱を生むでしょう。
そしてオリンピック開催の中止もしくは延期の決定は、日本の不動産価格暴落の引き金を引く可能性が高いです。
収益が見込めなくなったホテルの投げ売りが発生するでしょう。
日本全体の景気が悪化するため、オフィスビル・商業ビルの価格も暴落します。
まさに不動産のバブル崩壊が現実味を帯びます。
そのため、なんとしてでも東京オリンピックの開催見送りという事態だけは避けないといけません。
不動産市況の今後の見通し
日本の不動産市況は東京オリンピックの開催可否によって大きく左右されます。
最悪のシナリオは東京オリンピックの開催中止です。
その場合は、高い確率で不動産バブルが崩壊し、価格が暴落するでしょう。
その場合は、ホテルや商業ビルだけでなく、住居系のマンション・アパートの下落も大幅に下落することになります。
また日本全体の景気が悪くなるために、都市部だけでなく地方の不動産価格も下がるでしょう。
良いシナリオは、新型コロナウイルスの感染が短期間で収束し、予定通り東京オリンピックが開催されることです。
この場合、短期的に訪日外国人数は減少しますが、オリンピック開催とともに徐々に回復してくると予想できます。
また、オリンピックの経済波及効果が発動して、消費税増税以降、落ち込んでいる日本経済も元気を取り戻してくると思います。
ただし、東京オリンピックが予定通り開催されたとしても、日本の不動産価格が今のような高値を維持することは無いと思います。
現実的には、徐々に価格は下落し続けると思います。
理由としては、今回の新型コロナウイルスが完全に収束するためには少なくとも1年くらいは必要となり、その間に中国経済がダメージを受けるからです。
現在、世界経済において中国の影響力は非常に大きくなっています。
以前SARS（サーズ）が流行した時に、中国が世界のGDPに占める割合はわずか6%でした。
それが今では18%に急拡大しています。
そのため新型コロナウイルスによって中国経済が失速すると、世界経済も同様に減速する可能性が高いからです。
世界経済が減速すれば、日本もその影響を受けざるを得ません。
特に日本は中国との貿易額が大きいため、減速幅は大きなものになるでしょう。
そのため、東京オリンピックの開催可否とは無関係に、残念ながら日本経済は失速する可能性が高いと思います。
そして、不動産価格も下落する可能性が高いでしょう。
これから不動産を購入しようと考えている人は、しばらく様子を見たほうが良いと考えています。
少なくとも東京オリンピックの開催可否が決定するまでは、新たな投資は控えておくほうが無難です。
逆に将来的に不動産の売却を考えている人は、早めに売却に向けて動くことをオススメします。
仮に東京オリンピックが予定通り開催されるとしても、長期的に日本の不動産価格の下落は避けられそうにありません。
少なくとも2020年は下落するでしょう。
今すぐ売却しないとしても、売却査定だけは済ませておき、いざとなったらすぐに売却できる準備を進めておいたほうが無難だと思います。
自分の物件がいくらで売れるか把握してますか？
不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。
自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。
不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の２つあります。
- まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
- 大手不動産会社に査定依頼すること。
まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。
不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。
僕が収益不動産の売却査定した時には、6,000万円～7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。
なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。
最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
『自分の物件をいくらで売却することができるのか？』を事前に把握しておくことは大切です。
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