こんにちはJOJOです！
不動産投資を始める時は、不動産会社に連絡するだけでも緊張しますよね！
不動産投資をやったこと無い人にとってみれば、不動産投資っていかにも怪しそう。。
しかも、収益不動産を扱っている不動産会社はもっと怪しそうw
実際に、僕も収益不動産を購入する前は、不動産会社って怖いな～、怪しいな～と警戒していました。
それが、今では、圧倒的に僕のほうが不動産に関して知識・ノウハウが貯まってしまっているので、不動産会社の営業担当のウソを見抜くのが楽しく仕方ありません（意地悪ですねw）。
でも、初心者のうちは、不動産会社に騙されないか、カモにされないか心配ですよね。
まあ、誰だって最初の頃は多少なりともカモにならざるを得ないのですが（夢も希望も無いこと書くなと怒られそう）、でも最低限カモにならないために準備しておくことはできます。
今回は、初心者が不動産会社からカモにされないために、最低限準備しておくことを説明します！
良い物件の定義をはっきりさせておく
僕も、最初の頃は、不動産会社からどんな物件をお探しですか？と言われたら、「そうですね～良い物件を紹介してください！」とバカ丸出しな回答をしておりました（恥ずかしい）。
はっきり言います、「良い物件が出たら、紹介して下さい」と言った瞬間に、不動産会社からカモ候補として扱われます！
なぜかと言うと、良い物件って非常に曖昧なんですね。
そして、そんな曖昧な回答しかできない投資家は不勉強なことを不動産会社の営業マンは一瞬で見抜いてしまうので、ダメ物件を売りつける格好のターゲットに見えてしまうのです。
誰もが欲しがる優良物件なんて存在しない
皆さん、良い物件の定義ってなんでしょうか？
多分、初心者の方にこの質問をすると、以下の回答が返ってくると思います。
都心一等地、RC造、築浅、利回り１０％以上、所有権、金利1%でフルローン可能
はい、こんな物件世の中に存在しませんから。
もしこんな好条件の物件が売りに出されたら、プロの不動産業者が速攻現金で買います。
そして、２倍くらいの売値で転売します。
なので、誰もが欲しがるような物件を望んじゃいけません。
そんな夢みたいな物件はないのです。
どんなプロでも妥協して買っている
なので、どんなプロの投資家でも、必ず購入する時は妥協します。
そして、妥協する際には様々なポイントがあるのですが、その妥協できるポイントによって、投資家の個性が出てくるのです。
例えば、立地は譲れないけど、築古でも良いとか。
逆に、立地は駅から徒歩２０分離れても良いけど新築じゃないとダメとか。
プロは夢のような物件がない現実を知っているので、しっかりと現実的な範囲で自分にとって最適な理想の物件を具体的にイメージできているのです。
なので、その条件にぴったりとあった物件が出てきた時は、チーターのように素早く購入できるのです。
譲れない最低限の条件を決めておこう
そのため、初心者の方は不動産会社に問い合わせる前に、自分にとって絶対に譲れない条件をハッキリさせておきましょう！
多少利回りが低くても、都内の新築を狙いたいとか。
空室リスクを取ってでも、高い利回りが欲しいから地方物件が良いとか。
自分にとって優先度の高い条件が具体的でないと、不動産会社の営業マンの勧められるがままにババ物件を掴んでしまう可能性があります。
どんなに一流の不動産会社の営業マンでも、売らなければいけないババ物件を１つや２つ抱えています。
なぜならば、自分の上得意である投資家から、どんなひどい物件でも売ってくれと頼まれれば、Noとは言えないからです。
そのため、営業マンは、最初に投資家がどのくらいのノウハウ・知識を持っているのか品定めします。
そして、ババ物件であることを理解できないくらい世間知らずな投資家なんだけど、高属性で、買う気満々を見つけると、全力でババ物件をセールスしてきます。
なぜならば、経験の深い投資家は絶対にそんな物件買いませんし、勧めるだけで投資家が離れていってしまうからです。
なので、カモにされないためには、まず最初に自分が絶対に譲れない条件を決めましょう。
逆に言うと、妥協できるポイントも明確にするのです。
そして、営業マンには、具体的にどのような条件の物件が欲しいのか伝えるように努力しましょう。
これだけでも、営業マンはババ物件を勧めてこなくなります。
フルローンで買いたいとは言わない
もう一つ、初心者が言いがちな条件が「フルローンで買いたい」。
初心者の頃は、誰しも自己資金が少なくて苦労しますよね～。
僕も最初の一棟目を買う時は、家中の貯金をかき集めるだけじゃ足りなくて、奥さんの生命保険すら途中解約してもらって頭金作りましたからw
ちょうど二人目の子どもが生まれる直前に物件を買ったのですが、有り金すべて不動産につぎ込んでしまったので、妻の出産費用を捻出するのに頭を悩ませました。
妻が二人目を出産した直後の御見舞で、金策の相談をしていました。
その時のことは、今でも妻に怒られますw
さて、初心者は頭金が乏しいもの。
なので、できればフルローンで物件買いたいですよね。
その気持は分かります。
フルローン希望は頭金が無いと受け止められる
でも、不動産会社の営業マンにはフルローンじゃないと買わないとは絶対に言ってはダメです！
なぜかと言うと、フルローン希望＝頭金が無いということをアピールしているようなものですから。
営業マンの立場に立って考えてみると、もっとも良いお客さんは、確実に不動産を購入してくれる人です。
頑張って売主との契約をまとめたにも関わらず、融資が降りず契約解除になってしまっては、仲介手数料も手に入らずタダ働きになってしまいます。
なので、不動産会社の営業マンは、投資家から問い合わせがあった時に、この投資家は物件を本当に買えるのかどうか？を探ります。
具体的には、勤務先、年収、自己資金、不動産投資経験の有無等を聞いてきます。
そして、どんなに高属性でも、自己資金が少ない場合は、買えない客だなと判断して、真剣に物件を紹介してくれません。
もしくは、スルガ銀行でしかフルローンが付かないリスクの高い地方物件しか紹介してくれません。
結果として、フルローンで買えるかもしれませんが、問い合わせの段階ではフルローン希望だと言わないほうが吉です。
それよりも、自己資金の多さをアピールし、イザとなったら多めに頭金を出せることを伝えましょう。
そうすることによって、営業マンも「買える客＝優良客」だと思って、優良物件を紹介してくれるようになります。
可能な限り多くの自己資金をアピールしよう
ただ、実際に手持ちの現金が少ないケースも有ると思います。
そんな場合は、何も馬鹿正直に手持ちの現金だけを伝える必要はありません。
かき集められる可能性のある全ての資金の総額を伝えれば良いのです。
つまり、株式や投資信託といったリスク資産を持っている場合は、時価で現金としてカウントして構いません。
生命保険に加入している場合は、途中解約した場合の返戻金もカウントしてください。
また、自宅を持っている場合は、自宅を売却した際に手元に残る金額もカウントしてください。
ウソはダメですけど、集められる可能性のある全ての金額を自己資金として営業マンに提示することは構いません。
こうして、実際に上記に上げた資産は全て銀行から融資を受ける時に自己資金としてカウントしてもらえます。
実際に頭金として使うかどうかはともかくとして。
そして、銀行は自己資金が多い顧客には、フルローンを出してくれる可能性が高くなります。
そのため、営業マンに問い合わせる時には、目一杯、自己資金を膨らませて伝えることをオススメします。
そして、くれぐれもフルローン希望だとは言わないでおきましょう。
こうして、自分が買える＝優良顧客だということを営業マンにアピールしたほうが絶対にトクです！
不動産会社にアドバイスを求めない
最後に、不動産会社の営業マンに不動産投資についてアドバイスを求めなようにしましょう。
なぜかと言うと、不動産会社の営業マンは不動産仲介についてはノウハウも経験もあるかもしれませんが、不動産投資については素人だからです。
僕は自分自身も不動産投資をやっている営業マンに出会ったことがありません。
そのため、営業マンに不動産投資のアドバイスを求めても意味がないです。
だって、彼らも素人ですから。
営業マンの頭の中は、皆さんに不動産を買ってもらうことで一杯です。
皆さんがこの物件を購入して、賃貸経営で利益が出せるかどうかなんて、これっぽっちも気にしていません。
そのため、不動産投資に関して、営業マンに聞いてはダメです。
例えば、買おうとしている物件が入居付けしやすいかどうかとか、今後どのくらいリフォームにお金がかかりそうかとか。
もちろん、聞けば営業マンは答えてくれます。
でも、ほとんどの場合にあなたが購入しやすいように良い事しか言いません。
そのため、賃貸経営に関することは、営業マンには聞かないようにしましょう。
どうしても、聞きたいことがあれば、大家の会で聞いたり、第三者の相談サービスを利用することをオススメします。
不動産投資に精通したコンシェルジュに相談したい方向け>>不動産の窓口
しっかりと現実を見据えて営業マンと交渉する
以上述べた点を踏まえてから不動産会社に問い合わせれば、見込み客として大切に扱われる可能性が高くなります。
少なくともカモにされることはありません。
後は、できる限り物件を沢山観たり、先輩大家さんから話を聞いたりしながら少しでも投資家としてのレベルを高めましょう。
そうして、不動産会社に何度も問い合わせをし、買い付けをいれていけば、いずれは物件を買うことができます。
最初の収益不動産を購入するのは誰にだって大変です。
でも、一棟購入して、不動産投資家としてスタートを切れば、どんどんとノウハウや知識が身についてきて、規模を拡大できるようになります。
しっかりと勉強して、最初の不動産を購入できることを祈っています！
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