経済ネタ

最近の地価高騰が続かない理由 90年代バブルと違って、中間層が育っていない

こんにちはJOJOです!

土地の値段は相変わらず上がり続けていますね

僕の投資エリアである城南エリアでも坪単価300-400万円の土地がゴロゴロ

2階建ての戸建を建てることのできる30坪程度の土地だと、9,000万円~1億円前半

いったい誰が購入しているのでしょうか

ただ、実際に近所の空き地は売りに出されると数か月で完売されています

恐ろしい勢いですね

土地は高騰してるけど、90年代バブルの時とは違う

ただ、どうやら最近の地価高騰は90年代のバブル期とは様子が異なるようです

一般財団法人 日本不動産研究所が発表した報告書によれば、最近の地価高騰は東京一極集中型のバブルとのこと

最高価格地(いわゆる一等地)に関する「東京・大阪・名古屋・横浜・京都・神戸」の6大都市圏の比較を見ると、バブル期には東京と比べて、大阪は7割、名古屋等、他の都市でも5割前後の地価水準にありました

つまり、東京以外の都市圏も土地の値段が上昇していたってわけですね

一方で、最近の2016年の土地価格調査によれば、東京の上昇率がずば抜けて高い

東京の上昇率を100とすると、大阪・名古屋・横浜で2割弱、京都・神戸に至っては1割以下の水準とのこと

東京とその他地方都市の格差はますます大きくなっています

まさに東京への一極集中状態ですね

では、僕のように東京に投資エリアを絞っている大家にとっては、良いことなのか?

実際はそうとも言い切れないです

確かに所有不動産の価値は上がっていますが、その分新しく不動産を取得しようとしてもできない

利回りは当然ながら歴史的に低い水準になっています

もう投資に値しない水準ですね

しかも、この不動産価格の高騰はいつかは終わります。

そして、一番急激に上昇したのが東京なら、一番下落幅が大きいのも東京だと思います

良く、東京なら資産価値があって、土地の値段は下がらないと言われます

でも、リーマンショックの後に東京の都心の地価が数10%の割合で下がったのを知っている僕としては、それは嘘だとわかります

今後、経済ショックが起これば、東京も地価下落に巻き込まれるのは確実です

そして、マクロ経済学の観点からすると、今後は東京、ひいては日本の不動産価格が下落することは避けては通れないことだと思います

その理由を見ていきたいと思います

バブル期に日本全国で土地の値段が上がった理由

90年代のバブル期は全国的に地価が上昇しました

老いも若きも全員がバブルに小躍りして、少し余裕資金を持っている日本人全員が株や不動産に投資しました

僕のおじいちゃんは株も一切やらない実直な人でしたけど、バブル期には特に使う理由のない空き地をど田舎に買ってました

恐らく日本人全体が投資に走っていた時期なんでしょう

本当に、猫も杓子も投資していたんですね

でも、残念ながら今では不動産としての価値はほとんどありません

その結果、日本全国で土地価格は上昇しました

東京だけじゃなく、日本全国の景気が今後良くなると日本国民全員が信じていたから、全国的に投資が活発だった

そして、一般庶民が土地に投資できるだけの余剰資金を持っていたと言うこと

少し固い言い方をすると、日本人全体の資力が高かったと言えますね

今回の不動産価格上昇が続かない理由

一方で、最近の不動産価格上昇の特徴は東京一極集中

今でこそ、大阪や福岡という地方都市の不動産価格が上昇に転じていますが、やはり東京の不動産価格と比べると雲泥の差があります。

このように東京にだけ資金が集中して、他の地方都市にあまり波及しない理由としては、余裕を持った中間層が少なくなっているから

東京だけが資金を吸収し、地方にまで資金を振り向ける余力が個人にはないのですね

バブルの時には投資の主体は中間層だったので、東京だけじゃなくて、自分の住んでいる近所の土地も投資対象になりました

現在の投資主体は富裕層です

だって、富裕層くらいじゃないと投資できない水準にまで東京の土地は高騰しています

それに比べると地方の土地は上がっていない

それだけ、日本の中間層の力が少なくなっているということですね。

一方で、東京に投資できるだけの体力がある富裕層だけが今回の不動産価格の高騰を享受できています

持てるものは、ますます富んでいく構図ですね

これだと中間層が成長しません

実は、国の活力は中間層が支えています

なぜかと言うと、富裕層ってお金を使わないんですよ

もちろん、庶民よりも富裕層の支出額のほうが大きいのですけど、収入に占める支出の割合がものすごく小さい

庶民は年間で400万円収入が入ってくると、400万円近く使いますよね

庶民だって、ご飯は毎日3回食べますし、子どもも学校に通わせないといけない

一家族年間400万円くらいは生活するだけで必要なんです

一方で、富裕層はものすごく収入が大きい割には、支出の割合は少ない

年間1億円の収入があっても、使える額はせいぜい2,000万円くらいじゃないでしょうか

僕の知り合いで年間1億円以上の家賃収入がいる大家さんがいますが、どんなに頑張っても年間1,500万円以上は使えないって言ってました

お金が沢山あっても、一日5食も、6食も食べれるわけじゃない

旅行だって、数カ月に一回行けば十分

家だって、そんなに大きな家は必要ないですよね。大きな家は掃除が大変だし

車もベンツを買ったとしてもせいぜい1,000万円くらいです。

となると、意外とお金持ちになっても、そんなに支出が増えないということがわかります

じゃあ、富裕層はお金を何に使うのでしょうか?

それは、株や不動産と言った投資に振り向けるんですね

ただ、株や不動産にいくらお金を注いでも経済は良くならない

株や不動産は雇用を生むわけじゃないからです

やっぱり消費をしないと経済は良くなりません

消費すれば、商売が成り立ち、雇用が生まれるからです

こう考えると、富裕層がますますお金持ちになっても、実体経済が良くならないのがわかりますね

むしろ、中間層である庶民に余裕が生まれたほうが、経済効果が大きい

年収400の人の給料が100万円上がったら、ほとんど消費しますから

大家にとってのお客様は中間層

僕たち大家にとってのお客様は、入居者様

そして、この入居者様は圧倒的に中間層であることが多いです

特に都心物件の入居者様の多くは少しゆとりのある中間層が主体です

比較的高い家賃を支払える層ってことになりますからね

この中間層が衰退していくということは、入居者候補が減少していくということを意味します

入居者候補が減少すると、都心に物件を所有している大家であっても賃貸経営が厳しくなっていきます

そうすると、都心であっても地価下落する可能性があるわけです

まとめ

最近、株や不動産価格は確かに上昇しました

でも、一方で消費の主体である庶民の生活はそんなに潤っていません

そうなると、消費が拡大しないから、経済も大きくなりませんよね

僕たち大家のお客様はあくまで中間層です

その中間層が豊かになるような国になってほしいなと思います。

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