不動産投資

不動産投資家が自宅を購入する前に知っておくべき5つのコツ 知らなきゃ損!

こんにちはJOJOです!

これから不動産投資を始めようと思っている方の中には、まだ自宅を所有していない人もいるでしょう

収益不動産であれ、自宅であれどちらも金額は大きくなります

そして、どちらも貴重な自己資金を使うことになります

今回は、不動産投資家にとって、自宅をどのように手に入れれば良いかについて、僕の考えを述べたいと思います

自分が住む家はいずれにせよ必要

将来的に収益不動産を購入するにせよ、自分が住む家は絶対に必要ですね

選択肢は2つ

賃貸にするか、自宅を所有するか

これから不動産投資を始めようとしている方にとって資金の有効な活用方法はとても大事

まとまったお金があれば、収益物件を購入したいと考える人もいるでしょう

自分は賃貸に住んで、収益物件を購入するのを先行させる

または

自宅を購入し、かつ収益物件も購入する

収益物件と自宅のどちらを有線すべきか悩みますよね

最初に自宅を購入すべき

僕の結論から言うと、最初に自宅を購入すべきだと思います

実際に僕も最初に自宅を購入してから、収益不動産へとステップアップしました

ただ、よく都市伝説のように言われているのが、「自宅を先に購入すると、その後収益物件を購入する際に銀行から融資が引けなくなる」というもの

僕の経験を元に話しますと、これははっきり「都市伝説」だと断言できます

自宅を購入した後からでも、収益不動産に融資はつきます

僕も含めて周りの大家仲間では自宅を購入した後で、収益物件を次々と購入している人が多いです

自宅の住宅ローンは収益物件のローンに悪影響を及ぼしていないというのが僕の実感

というより、自宅を先に購入してしまったほうが、むしろ融資が引きやすいのではないか

僕が不動産投資家は住宅を早い段階で購入すべきだと考える理由を紹介したい

収益物件に融資を受けた後に、自宅を住宅ローンでは購入できない

不動産というのは、どの物件を購入するかよりも、実は買う順番が大切だったりします

それは投資家のステージによって、購入すべき物件が違うからです

そして、不動産投資家としてまだ入り口に立っていない人には、最初に自宅を購入すべきなのです

その最大の理由は、先に収益不動産を融資を使って購入してしまうと、一般の住宅ローンが組めないからです

僕の不動産投資家仲間の話ですけど、最初に収益物件を購入し億単位の借金をしました

その後、自宅を購入しようとしました

彼はサラリーマンも続けているし、年収だって1,000万円を超えている

購入した収益不動産も黒字経営

普通に考えると銀行にとってはとても良いお客様

そんな彼がいざ銀行に住宅ローンの融資を打診したのですが、収益物件で購入している借金の総額が多すぎて住宅ローンを断わられちゃったのです

なぜなら、銀行というのは本来とてもリスクを嫌います

住宅ローンというのは、基本的に借金の無いサラリーマンだけが借りることのできる特権融資です

なぜなら銀行は住宅ローンの支払いが滞っても、勤務先の給料を差し押さえることができるからです

サラリーマンにとって、会社からもらう給料は命綱

その給料が差し押さえられると思うと、是が非でも住宅ローンの支払いを優先します

そのため、銀行はサラリーマンに超低金利で住宅ローンを貸してくれるのです

一方で、収益物件を持っている投資家に、銀行は住宅ローンを貸したがりません

その理由は、収益物件の融資の返済が苦しくなった場合に、住宅ローンよりも収益不動産の返済を優先してしまう可能性があるからです

なぜならば、収益物件への融資はあくまで事業者への貸付になるので、返済が滞った場合は銀行はドライに競売に動きます

ただ、住宅ローンは対象が個人

つまり、消費者保護法によって守られているのです

そのため、住宅ローンの返済が少し滞ったくらいでは、実は競売にかけられません

あまり無茶な取り立てをして、個人が消費者相談センターに駆け込まれるのは困るからです

そのため、収益不動産を持っている個人は、苦しくなると住宅ローンを滞納してでも、収益不動産の融資の返済を優先しようとします

このような背景があるので、銀行は収益不動産の融資を受けている不動産投資家には住宅ローンを貸し出さないのです

ちなみに、僕の投資仲間は仕方ないので住宅ローンで自宅購入はあきらめて、ファミリータイプの間取りがある収益物件を探しました

その内の1部屋に自分で住んでいます

結局、融資を受けて自宅に住めるわけだから一緒じゃないかと思うかも知れませんが、全然違います

それは、収益不動産への融資と住宅ローンでは金利と融資期間がまったく違うからです

住宅ローンの金利は0.5%~と超低いのに比べて、収益不動産向け融資は地銀でも2%以上します

収益不動産に特化した融資の緩い銀行なんかですと、3~4.5%くらいの高金利になります

もちろん低金利が組める住宅ローンのほうが良いですよね

また、融資期間についても、住宅ローンは最強です

収益不動産の場合だと、基本的に建物の残存年数内でしか融資期間を設定できません

例えば築10年の中古木造アパートだとすると、残り12年しか融資を受けられないのです

これじゃあ、キャッシュフローは全然でませんね

新築の木造アパートだって、融資期間は最大で22年間です

それが住宅ローンになると、その基準がものすごく緩くなります

まず、築年数不詳で、どんなボロボロの築古であっても、住宅ローンは最長で35年間組むことができます。

融資期間を長く設定したほうが、毎月の返済額が減ります。

なので、どうせなら絶対に融資期間を長くしたほうがトクです

最大の融資期間を取っておいて、必要に応じて繰り上げ返済すれば良いのです

こうしておけば、万が一財務がタイトになっても、もともとの毎月返済金額が少ないので、耐えることができます

住宅ローン控除のメリットを享受しよう

そして、住宅ローンの最後の特権とは、住宅ローン控除が使えることです

これは、残債の1%を過去に支払った所得税や住民税から還付してもらえるのです

つまり、1%までの金利分はこの住宅ローン控除で賄うことができます

もし、住宅ローンの金利が1%以下だと、支払った金利よりも、還付金のほうが大きくなります

つまり、ローンを組んでいる方が、儲かることになります

現在、夫婦でそれぞれ住宅ローンを組めば最大で年間40万円まで還付してもらうことができます

この還付が10年間も続くのです

10年間ですと400万円にもなりますね

絶対に住宅ローンは組んだほうが良いです

最強のローンですから

奥さん(旦那さん)から不動産投資に賛成してもらうために、自宅は最優先に取得しよう

一般的に男性よりも女性のほうが持ち家に対するあこがれは強いです

実際に、奥さんのほうから自宅購入を急かされて、仕方なく自宅を購入する男性も多いんじゃないでしょうか

実際に僕もそのクチです(笑)

そのため、男性が自宅を購入する前に収益物件を買おうとしても、奥さんに大反対されるケースが多いです

収益物件を購入するお金があるんだったら、まずは快適な自宅を手に入れるのが先でしょうと

女性は男性と違って家で過ごす時間が圧倒的に長いです

快適な家に対する憬れが強いのももっともです

特に共働きの夫婦にとって、家事の効率化を助けてくれる自宅の最新設備はとても大切

そのため、まずは自宅を購入して、奥さんの満足度を上げておかないと、収益不動産への道のりは遠のきます

自分が買うんだから、奥さんは関係ないんじゃない?とお考えの男性の皆様

それは違います

夫婦で収益物件を購入する場合、ほとんどのケースで銀行から奥さんの連帯保証を求められます

そのため、奥さんの収益不動産に対する理解がないと、男性は収益物件を購入できません

まずは、自分の最大の協力者である奥さんのご機嫌を取ることが非常に重要です

僕も最初に自宅を購入しました

でも、その甲斐あってか奥さんも不動産投資に理解を示してくれて、購入した全ての不動産の連帯保証人になってもらっています

結婚している方は、最初に自宅を購入することを強く勧めます

地銀、信金から融資を引きやすくなる

そして、自宅を所有していることのもう一つのメリットは、地銀、信金からの信頼を得やすくなることです

地銀や信金は基本的に地元密着方の金融機関です

特に信金は営業エリアに住んでいる方にしか融資してくれません

それは、金融庁から地銀・信金の営業エリアが厳しく制限されているからです

そんな地銀・信金にとって見れば、賃貸で住んでいる人よりも、自宅を所有している人のほうが信頼できます

なぜならば、賃貸で住んでいる人は将来的に他の地域に引っ越してしまう可能性が高いですが、自宅を所有している人は引っ越してしまう可能性が低いからです

不動産投資で最初の頃のステージでは、全国に営業エリアを持っている都市銀行は相手にしてくれません

それよりは、地元密着の地銀・信金のほうが親身になって相談に乗ってくれます

そのため、不動産投資初心者の方は自宅を購入して、地元民だと言うことをアピールすれば、地銀・信金から融資が引きやすくなるのです

どのような自宅を買うべきか

次に、どのような自宅を購入すべきかを説明します

住宅ローンはめいいっぱい沢山借りよう

今後、収益物件を増やしていくためには自己資金は極力減らさないようにしないといけません

実は僕は自宅購入について大きな反省があります

僕は自宅を新築で購入しました

しかも当時借金に対する恐怖から、手持ちの資金を全て頭金に使っちゃったのです

約3割も頭金を入れてしまいました

不動産会社の融資担当からは、「住宅ローンは最強なので、できるだけ多めに借りて車でも買ったほうが良いですよ」とアドバイスもらったのですが、当時の僕は借金に対する恐怖しかありませんでした

今考えると、不動産会社の担当者の言うとおりにしておけば良かったのですが

自宅に有り金をすべて使ってしまったので、その後、初めて収益不動産を購入する時には頭金が足りずに苦労することになりました。

なので、今後収益不動産を購入したいと考えている方は、住宅ローンを最高額借りましょう

そして、手持ち資金は少しでも多く残して、次の収益不動産の購入資金にしましょう

住宅ローンは基本的に人生で一回切り使えるマジックカード

ぜひ有効に使いましょう

中古の戸建かマンションを買おう

おススメは自分の住みたいエリアで築古の戸建かマンションを購入すること

そして築古の物件を好きなようにリノベーションします

新築を購入するよりも、中古を買って、自分で直したほうが半分のコストでできます

特に最近のリノベーションの技術進化はスゴイです

柱が数本だけ残して、後は完全に新築そっくりに仕上げてくれる

もちろん耐震補強まで行った完璧なリノベーション

これでも新築するコストの約半分

リノベーションは容積率オーバーや再建築不可の物件でも実施することができます

このような多少難ある物件を格安で購入し、リフォーム代込で住宅ローンを借りることができれば自己資金をまったく使わずに自宅を購入することも可能です

僕は戸建を新築してしまいましたが、やっぱり新築は高いです

少しでも手元にお金を残したいなら、中古が断然オトクです

賃貸併用住宅はおススメしない

最後に、賃貸併用住宅という選択肢も紹介したいと思います

これは、基本的に集合住宅を建てるのですが、その建物の中にオーナー用の居住スペースを設けるやり方です

よくあるが、2階はオーナー用の3LDKの間取りで、一回部分に3部屋ほどワンルームの間取りがあるタイプ

一回を賃貸に貸し出します

ただ、僕は賃貸併用住宅をお勧めしません

なぜならば、子供がいない夫婦なら良いと思いますが、子供がいる・もしくは欲しいと考えている家庭には賃貸併用は向かないからです

僕も2人の息子がいるが、家では飛び跳ねたり、奇声を発したりで戸建でもご近所様に迷惑にならないか冷や冷や

賃貸併用であれば、大家である自分の家族は入居者様に気を使わなければならない

それでは何のために自宅を購入したのか分からないですね

また、昨今住宅ローンの基準も厳しくなり、賃貸併用アパートであっても自宅部分にしか住宅ローンを適用できないケースが多くなっています

賃貸部分は通常のアパートローンになります

つまり、住宅ローンに比べると高金利で、借入期間も短くなります

それであれば自宅とアパートを別々に購入するのと変わらないですね

以上から、不動産投資家の方々、もしくはこれから不動産投資を始めようと考えている方は早いうちに自宅を購入した方が良いと僕は考えます。

皆様の参考になれば幸いです。

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