こんにちはJOJOです！
不動産投資をする人の中には、収益を産まない自宅を購入せずに賃貸住まいの人も多いですね。かの有名なロバート・キヨサキも自宅は負債だと言っており、不動産投資家にとって、自宅購入は一番後回しにすべきだと言っています。
実は、僕は違う考え方を持っています。不動産投資家こそ、先に自宅を購入すべきだと考えています。
それでは、その理由を順番に見ていきましょう！
家族の賛成が得やすくなる
まず、不動産投資家の方が男性だと仮定します。一般的に女性のほうが家にいる時間が長いため、女性のほうが自宅に対する愛着は大きいです。
男性の不動産投資家が自宅は収益を産まないからといって、投資用のアパートばかりを買い進めようとするとどうなるでしょうか？
まず、奥さんの反対にあうでしょうね。
人に貸し出すアパートを買うお金があるんだったら、自宅を買うほうが優先度が高いというのが一般的な女性配偶者の意見です。
僕はこの奥さんの言い分が理解できます。僕自身、妻が仕事で家を空けることが多いため、休日に子どもたちと僕だけで濃厚な自宅生活を堪能？することがあります。
もちろん子育て・家事全般を行うのですが、家にいる時間が長いと、それだけで疲れてきます。そんな時、心底、家が快適で良かったなあ～と感じます。
これが節約のためとして、中古のオンボロアパートに住んでいたとしたら、家事のモチベーションもあがりませんし、第一部屋を綺麗に掃除しようという気にもならないかもしれません。
そして、奥さんのご機嫌をとっておくことは、男性の不動産投資家にとても大きな見返りがあるのです。
それは、奥さんが不動産投資に賛成してくれるようになるということです。
奥さんにとって一番優先度の高い自宅を先に購入することで、奥さんも今度は旦那さんのやりたい不動産投資を応援してくれるようになります。
我が家の場合、自宅を先に購入してから、不動産投資を始めたのですが、おかげさまで妻の反対に合うことはありませんでした。
これが順番が逆だったら、未だに不動産投資を始められていないと思います。
奥さんに連帯保証人になってもらえる
そして、奥さんを味方につけておくと、ここぞという時に連帯保証人になってくれます。
もちろん、連帯保証人無しで融資を組めればそれに越したことはありませんが、まだまだ日本の金融機関は連帯保証を求めてきます。
特にまだ融資の実績が無い時など、奥さんの連帯保証がつけれることは大きなアピールポイントになります。
特に奥さんも共働きで、収入がある場合はそのアドバンテージはとてつもなく大きいです。
収益物件を購入した後に、自宅の住宅ローンは組めない
自宅を後回しにして、収益物件を購入し続けると、当然借金の総額もかなり大きくなります。
債務超過にさえなっていなければ、金融機関は収益物件に対して融資をしてくれます。ただ、住宅ローンの場合は異なります。
住宅ローンは基本的に給与収入から自宅のローンを支払う上で、リスクが無いかどうかという観点から審査が行われます。
いくらサラリーマン収入に加えて不動産収入があっても、借金の多さというのが住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
金融機関では、個人に対する融資の上限を決めているところも多く、収益物件を買い増しているとすぐにその上限に達してしまいます。
そうすると、個人で住宅ローンを組んで自宅を購入しようとしても、融資してくれる金融機関が無いということになります。
もちろん、現金で自宅を買うことは可能ですが、住宅ローンを使えないのはかなりの損失です。
住宅ローンはこの世の中で史上最強のローンです。
僕自身自宅は35年間の固定金利0.8%で借りています。こんな好条件の金利はまず住宅ローン以外では出てきません。
住宅ローンのもう一つのメリットは住宅ローン控除です。
現在の税制では最大で一人あたり2,000万円まで住宅ローン控除を受けることができ、ローン残高の1%が税金から還付されてきます。年間で言うと20万円返ってくることになりますね。控除は10年間続くので最大で200万円まで還付されます。
もし、夫婦二人の名義で住宅ローンを別々に組む（ペアローンと言う）場合は、それぞれ住宅ローン控除ができるので、最大400万円まで還付されます。
現在、住宅ローン金利は1%を切っていることも多いので、実質的には住宅ローン控除で、プラスになることが多いです。この住宅ローン控除を使えないのは大きな損失だと思います。
個人の信用力が増す
よく、住宅ローンを先に組んでしまうと、収益物件を購入する際に金融機関の審査が厳しくなると言われています。それは、すでに借金がある状態で、さらに借金を加えることのイメージでしょうか。
はっきりいって、この噂は間違いです。
現に、僕は住宅ローンで自宅を購入してから、順調に3棟アパートを購入し続けています。借金も自慢じゃありませんが数億円しております。
そのため、自宅を購入していても、収益不動産を購入はできます。
また、僕のメインバンクである信用金庫の支店長さんに話を聞いたところ、不動産投資家の年齢が若い場合（20代～30代前半）、自宅を購入しているということはその人の信用力を補完すると言います。
自宅を購入するためには、計画的に頭金を貯めないとできません。浪費家には頭金を貯めるのが難しいですよね。
そのため、金融機関は自宅を購入している＝手堅い支払いができる人というイメージを持ってくれるようです。
まとめ
以上の理由から、不動産投資家を目指す人こそ、最初に自宅を購入すべきと考えます。自宅と言えども、不動産を購入することに変わりはありません。
自宅という不動産を購入する際に、不動産購入までの手順や金融機関とのやり取りなどについて勉強することができます。
不動産投資の勉強だと思って、先に自宅を購入するのもありかなと思います。
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