自宅購入

いよいよ戸建用の土地を購入! 初めての不動産購入物語10

こんにちはJOJOです! さて、前回のつづきです。

前回訪問した不動産会社の営業マンから城南エリアでは比較的低価格な6,000円台の戸建を2つ紹介してもらうことになった。

東急目黒線の物件を見学 駅からは良いのだけど交通量が多い

まずは、世田谷区に立地する東急目黒線某駅の土地を見に行きました。

徒歩10分と駅からも近い。良さそうな立地だ。

営業マンの車に乗せてもらって現地に到着。既に、土地の上に建物が建設中だった。土地は約50㎡くらい。木造で3階建てだった。間取りは3LDKとれるという。

車の中から現地を見ていたのだけど、前面道路が大きな公道。交通量はかなり多い。交通量が多いということは、それだけ騒音もあるということ。

前にも書いたけど、僕は騒音には敏感だ。大学生時代に線路脇のマンションに住んで騒音に悩まされた記憶がよみがえる。

しかも、道路に面している隣の戸建を見てみると排気ガスで外壁がくすんでいた。相当な交通量だろう。しかも、道路幅が大きいため、トラック等の大型車が多く通行していた。

駅からの距離はちょうど良いのだけど、やっぱり騒音が気になるのは避けたい。残念だけど、パスすることにした。

二つ目の物件を見学 文句なしの住宅地だが値段が高い

二つ目は品川区に立地する同じく東急目黒線某駅の物件だった。こちらは前の物件と違い、一種低層エリア。一種低層ならば住宅街に間違いないだろう。僕の期待も高まる。

しかも、一種低層エリアだけど、建蔽率60%、容積率150%と土地の基準が緩いため、1階を半分地下にすれば3階建てが立つという。

さっそく営業マンの車で現地に向かう。

現地はまだ更地の状態だったけど、十分に静かな住宅街であることは瞬時に理解できた。

更に住宅地の付近は車の抜け道にならないように一方通行の道ばかり。中原街道の近くなので、一方通行を張り巡らせないと、すぐに抜け道となって交通量が激増してしまう。この工夫はナイスだ。

おまけに車のスピードが出ないように道路表面がわざと凸凹している。車のスピードが出ないのは、小さな子どもがいる家庭には安心だ。立地条件面では文句なしだ。

ただし、問題は価格だった。土地と建物を全て入れると値段が6,000万円後半。予算を頑張って5,000万円に上げた僕たちにとって、まだまだ高すぎる。

「とても気に入ったが、残念ながら値段が高いから見送りたい」と営業マンに伝えてその日は泣き別れた。

営業マンからの一報で全てが動き出した

その後も僕たちは週末を利用して更にいくつかの物件を見てまわった。でも、残念ながら僕たちの希望に見合うスペックの物件は見つからなかった。そうして1ヶ月程度が過ぎた。

貴重な毎週末を物件を探すのに費やすのに僕も奥さんも疲弊してきて、しばらく賃貸住まいでも良いかなと考え始めていた。家探しって本当に時間がかかると実感。

そんな折、仕事中に不動産会社から着信あり。

どうやら先日見た2件目の物件の値段が300万円下がったらしい。

僕は直感的に「買える!、買いたい!」と思った。たった300万円値下がりしただけだけど、僕たちの心理ハードルを下げるには十分な額だった。

速攻で不動産屋を経営する義理の父に相談!

それからの動きが我ながら早かったと思う。連絡があった日の晩、会社から帰ると奥さんと子供と一緒に不動産会社を経営する妻の実家を訪問。

義理の父に物件のスペックを伝える。義理の父は、まだ高すぎるとは言っていたが、僕たちの情熱に促されて、次の週末に一緒に物件を見に行くことに承諾してくれた。

今でこそ1億円もする投資用不動産の売買契約を平気な顔でする僕たち夫婦だけど、その頃は不動産を購入するのが怖かった。だって、数千万円の買い物なんてしたことがなかったから。

そのため、不動産屋に騙されないように、念のためプロの目で見て欲しいと思った。

一家総出でもう一度物件を見学

その週末、僕たちは一家総出で物件を見に行った。

営業マンも僕たちが両親と一緒に来ていることから本気度を感じ取ったらしく、ひときわ丁寧に物件及び近隣住宅街の紹介をしてくれる。

聞くと4区画ある戸建用土地だったけど、300万円の値下げ決定からわずか1週間で1区画決まったらしい。決まったのは一番奥にある一番価格の安い区画(D)。残り3区画だ。

4区画は前面道路の手前から奥に順番に並んでいる。前面道路に一番多く隣接している手前の土地(A)が一番高く、一番奥(D)が一番安かった。

僕たちは最初、予算の制約上、売れ残っている中では一番安いC区画を購入しようとした。土地と建物込で6,200万円だ。それでも予算オーバーだ。

ただ、不動産屋のプロである義理の父の目から見て、Cはやめたほうがほうが良いとの指摘だった。

理由は、Cは奥まっており、車庫入れが難しいのと、公道からの距離が離れるからだった。

僕たちはCのほうが公道から離れており、その分静かで良いかなと思ったのだけど、土地の価値というのは公道からの距離で決まるらしい。

そうこう悩んでいる内に僕たちより30分早く来店していた家族がA区画を購入する意思を固めたらしい。残るはBとC。僕の心臓の鼓動が早くなる。

そんな時、義理の父が、差額の300万円は出すからBを買いなさいを背中を押してくれた。本当に有り難い一言だった。

その一言に救われた僕たちは勇気を出してB区画を購入することに決めた。

その後、不動産会社の事務所に行き、すぐに売買契約締結。その場で、用意していた手付金200万円をキャッシュで支払った。

B区画を購入できたことは本当に幸せだった

こうして、何とか人生で初めての不動産を購入することができた。結局この時購入した家に今でも住んでいる。住み始めてから既に10年近く経っているけど、本当に購入出来てよかった。今でもまったく何の不満もなく幸せに暮らしている。

住んでみて分かったのだけど、C区画をやめてB区画を購入して本当に良かったと感じた。

理由は、C区画はD区画に囲まれた奥まったところにあるため、閉塞感があり、日当たりも悪い。しかも、奥がD区画なので、車を駐車する時に細心の注意を払わないと、D区画の家の壁に激突しそうになる。相当な駐車テクが要求されそうだ。

現に、C区画に住んでいる隣の奥さんは駐車が怖いので車に乗るのをやめたようだ。

お世辞にも駐車が上手いとは言えない僕たち夫婦もC区画だったら車を手放していただろう。

やっぱり不動産のプロの言うことは正しい。しかも、土地の値段というのは正確に土地の価値を反映しているのだと感じた。

後から聞いた話だけど、僕たちが訪問した土日で、残りのC区画も完売したらしい。値下げからわずか1週間の出来事。

投資用だけでなく、一般向けの不動産も優良なものは本当に足が早いと実感。躊躇せずにその場で売買契約を締結して本当に良かったと思う。

こうして、念願の一軒家用の土地を購入することができた。

次は、建物だ。この土地は当初は建築条件付きのため、販売元である不動産会社兼建築会社に建物を発注するのが前提だった。

ただ、値下げのタイミングで建築条件が外れたらしい。そのため、僕たちは自分たちで好きな建築会社に発注することができる。

好きな建築会社を選ぶことができるなんて、ラッキーだなあと僕たち夫婦は喜んだ。

しかし、少し喜んだのもつかの間。その後、予算内で建てられる家が無いという問題に直面することになる。その話は次の機会に譲りたい。

つづく

これから不動産投資を始めようと考えている人へ

最近は不動産投資で副収入を得たいと考える人が増えているせいか、ロクに勉強もせずに不動産仲介業者から勧められるがままに割高な収益物件を購入してしまう人も大勢います。

ですが、きっぱりと言わせてください。

賃貸経営は勉強しないで儲かるほど、甘くありません!

僕は大家を初めて7年以上経ちますが、不動産投資って本当に様々な知識やノウハウが必要だと感じます。

銀行の融資情勢、入居者に人気の間取り・設備、リフォーム・原状回復工事の相場、空室対策、会計・税金など、不動産投資家に求められる知識やノウハウは多岐に渡ります。

何も知らずに収益不動産を購入してしまうと、購入後の賃貸経営で確実に苦労します。

そのため、不動産投資を始める前に、しっかり勉強することはとても大事です。

少なくとも評判の高い不動産会社が提供している無料ガイドブックなど、簡単に手に入れられる教材は全て目を通しておいて損はないです。

もちろん、著名大家さんが書いた不動産投資本の中にも参考になるものはたくさんあります。

でも、著名大家さんのやり方をそのまま真似しようとしても、実際にはレベルが高すぎて、初心者には実践できないことが多いんです。

いくら利回りが高くても、初心者がいきなり廃屋同然のボロ物件を購入して、フルリフォームするなんてハードル高すぎますよね…

それに、今、不動産投資本を書いている著名大家さんのほとんどは、銀行融資が緩かった時代の波にのって、物件を増やしてきたばかりの人たちです。

そのため、融資が厳しくなった今では、同じ手法を使えないことがほとんどです。

一方で、不動産会社のガイドブックは初心者目線で書かれています。

初心者の方が初めて物件を購入したり、新築を建てるためには、『最低限何を知っておいて、どんな手順を踏まないといけないのか』が分かりやすくまとまっています。

不動産投資を初めて始める場合の現実的なプランを紹介してくれるので、初心者の方が実際の賃貸経営をイメージしやすい内容になっています。

無料だからと馬鹿にせず、一度は目を通しておくと良いでしょう。

以下に、僕が実際に読んで『役に立ったな~!』と思う、無料ガイドブックを紹介しますね。

どれも初心者は絶対に学んでおいたほうが良い必須知識がしっかりと押さえられています。

株式会社GAテクノロジーズ(中古区分マンション)

GAテクノロジーズは最近、区分マンション業界ではとても人気の不動産会社です。

一見、不動産会社に見えず、IT企業のようですが、れっきとした不動産会社です。

RENOSY(リノシー)というブランド名で区分マンション販売からリノベーションまで総合的な不動産ソリューションを提供しています。

GAテクノロジーズの強みは、不動産の仕入れにAIを活用していることです。

世の中にある何万という物件情報は日々更新されています。

不動産業界では、今も物件の仕入れ担当が毎日毎日レインズという物件情報ポータルサイトを目を皿のようにして見ています。

でも、実際は毎日出てくる物件の数は膨大で、その全てをチェックすることは不可能です。

GAテクノロジーズでは、この物件のチェック・分析作業をAIを使って行っています

過去の資産価値の推移、空室履歴といったデータを元に、物件一つ一つに点数付け(スコアリング)していきます。

そして、不動産投資に最適な物件だけを自動的に選別するまでを自動化しています。

また、瞬時に物件の選別をすることが可能なので、物件が売りに出された瞬間にすぐに買い付けを入れることが可能です。

こうして、優良物件を誰よりも早く仕入れることができるため、オーナーには優良物件をいち早く提案することが可能です。

GAテクノロジーズが扱っているのは主に築浅の中古区分マンションです。

築浅の中古区分マンションは購入希望層が多いため、優良物件を仕入れるためには時間との勝負になります。

GAテクノロジーズはテクノロジーを活用することで、他の不動産会社より有利な条件で優良物件を仕入れることができるのです。

そのため、不動産投資家の間でも、GAテクノロジーズは市場に出ていない優良物件をいち早く提案してくれると好評を博しているようです。

実際に僕もGAテクノロジーズに問い合わせしましたが、市場に出ていない優良物件を豊富に抱えているという印象です。

基本的に大手不動産ポータルサイトに掲載されている物件は売れ残り物件です。

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そのため、優良物件を購入したいと思うなら、仕入れ力のある不動産会社に問い合わせるのが一番です。

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中古区分マンション投資に関心がある方はぜひ資料請求してみてください。

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なお、GAテクノロジーズについてもっと詳しく知りたいという方は次の記事もどうぞ。

初心者にオススメの区分マンション専門の不動産会社「GAテクノロジーズ」 AIを使って手堅い物件だけを紹介してくれるよこんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。 これから不動産投資を始めようと思っている方の中には...

株式会社クレアスライフ(新築区分マンション)

クレアスライフは東京都心の一等地に限定して、新築区分マンションを企画・建築・販売しているディベロッパーです。

クレアスライフの特徴は、とことん資産価値の高い新築区分マンションにこだわっているところ。

立地は東京都心の銀座、六本木、新宿という長期的に確実に人口増が見込め、資産価値が維持できるエリアに限定しています。

更に、強みはグレードの高い建物・設備。

大手ディベロッパーに引けを取らないデザイン性と設備を兼ね揃えています。

特に設備は完全に分譲マンションと同レベルです

人感センサーつきの照明や浴室乾燥が標準装備されています。

自社で全て企画・建築・施工を行っているからこそのグレードの高さですね。

そして、一番の強みは価格の安さです。

ここ数年の間にようやく大手不動産ディベロッパーの三菱地所や住友不動産も投資用ワンルームマンション事業に参入してきました。

一方でクレアスライフは投資用ワンルームマンション専業で33年の実績があります。

それにも関わらず、クレアスライフの投資用ワンルームマンションの価格は、大手ディベロッパーよりも価格が抑えられています。

その結果、クレアスライフの利回りは大手に比べて1-2%高いです。

  • 大手ディベロッパー(三井、三菱、住友):利回り4~5%前半
  • クレアスライフ:利回り5%後半~6%前半

不動産価格が高騰している今、都内の新築ワンルームマンションで6%を出せるのはクレアスライフくらいじゃないでしょうか。

しかも、建物・設備のグレードは大手ディベロッパーと遜色ありません。

ぶっちゃけ、賃貸を借りる人は建築会社の知名度は気にしないんですね。

それよりも、立地と設備が全て。

クレアスライフは大手に比べて知名度は劣りますが、立地と設備は負けていないので、客付けも強いです。

実際に、クレアスライフは分譲後の管理も手がけており、入居率は99%を維持しています。

33年の歴史の中で、9,000人/2万戸に及ぶ販売・管理実績があり、多くの投資家がリピート顧客になっています。

クレアスライフも不動産投資初心者向けにガイドブックを無料で配布しています。

不動産投資の仕組みだけでなく、そのメリット・デメリットも分かりやすく説明してあります。

また、実際のオーナーの具体的事例も多数掲載されているので、これからワンルームマンション投資を始めようと思っている方がイメージしやすい内容になっています。

新築区分マンション投資に関心がある方はぜひ資料請求してみてください。

クレアスライフ無料資料請求はこちらから>>圧倒的な好立地に建つハイグレードな投資ワンルームマンション【コンシェリア】

それでは、皆さん一緒に頑張りましょう!う!

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